從房地產開發角度評價綠色建筑經濟效益分析

魯彥

摘要：隨著生活質量的不斷提升，人們對生活和工作所處的建筑環境的要求也越來越高。由于建筑物數量的不斷攀升，導致自然資源的消耗速度越來越快，人們在建筑過程中所浪費的自然資源也越來越多，對自然環境乃至整個地球的生態環境都造成不良影響。因此，如何解決日益增加的建筑物數量需求以及自然資源保護協調問題，成為當前建筑行業亟待解決的核心問題。為解決上述問題，綠色建筑這一理念應運而生。

關鍵詞：房地產開發;綠色建筑;經濟效益

隨著可持續發展理念的深度宣傳，建筑行業中掀起了一股綠色建筑風，在政府文件中也明確提出要推廣綠色建筑以及提高綠色建筑的使用比例。與傳統建筑相比，綠色建筑具有較高的環境效益，以裝配式建筑為例，其在能源消耗、材料消耗以及碳排放等方面，大大低于現澆建筑，其建筑節能可達50%以上。由此可見，我們應當在建筑行業中加大宣傳綠色建筑，建立科學合理的綠色建筑經濟評價體系，鼓勵加大對綠色建筑的投資與開發。

一、綠色建筑的內涵

可持續發展的建筑理念屬于上位概念，綠色建筑屬于下位概念。綠色建筑強調節約，盡可能地減少對能源、土地、水、木材的消耗，提高資源利用率，在為人們創造健康舒適的生活環境與工作環境的同時，尋求人、建筑物以及自然環境之間的動態平衡，這是一種促使人與自然和諧共處的建筑理念。

二、綠色建筑的發展現狀

隨著環保意識的不斷加深，人們越來越關注生活和工作時所處環境的環保情況。相比于生活在農村自然狀態下的人們，城市居民暴露在賈全安等有害環境或不健康環境中的幾率更高，無處不在的建筑污染嚴重影響了城市居民的健康。由此，近些年生活在城市中的人們更加推崇綠色消費，更希望獲得健康且舒適的生活和工作環境，對綠色建筑的需求也越來越迫切。

我國建筑行業正處于高速發展階段，綠色建筑理念的提出，為我國建筑行業的發展方向指明了道路。綠色建筑強調對自然資源的持續保護與高效利用，符合我國當前的戰略目標，也是實現人與自然和諧共處的有效途徑。

從綠色建筑的行業發展前景來看，綠色建筑的經濟效益優勢顯著，有助于提高我國綠色經濟的整體發展。但當前我國綠色建筑的實踐情況卻不容樂觀，部分房地產開發商標榜所建樓盤為綠色建筑，但卻未真正落實綠色建筑在施工中的各項要求。我們不能僅通過喊口號的方式宣稱綠色建筑，而應當切實將節約與資源再利用的理念貫穿于建筑物的設計、施工以及維護階段。

三、綠色建筑的特征

（一）因地制宜的設計特色

綠色建筑與傳統建筑相比，特點在于采用了先進的施工手段和環保材料。當我們對一個綠色建筑項目的經濟效益狀況進行分析時，首先應當對其采用的技術經濟進行分析。很多人都認為，采用先進的技術必然帶來巨大的成本支出，其實不然，根據不同建筑使用人的需求，建筑開發商不需要使用過于先進復雜的技術，就能夠滿足人們當下對綠色建筑的期待。

我國國土幅員遼闊，處于不同地域的建筑物的地理環境各不相同，開發商投資開發時，可以根據建筑物的不同地理位置以及自然環境而設計不同的綠色建筑設計方案，從而降低綠色建筑的技術成本。

（二）不可忽視的綜合效益

綠色建筑的另一特色在于其能夠有效地節約自然資源，降低建筑物本身對其周圍自然環境的影響。因此綠色建筑的經濟效益是全面的，綠色建筑的使用者能夠明顯的感覺到其在用水量、用電量、土地占用面積等多方面更加節約。

此外，綠色建筑本身應使用健康安全節能的建筑材料，其通風采光效果顯著，苯、甲醛等有害物質的釋放量符合安全環保要求，顯著提升建筑物使用者居住環境的健康效應。

與此同時，科學合理的綠色建筑設計，能夠為人類營造更加舒適健康的生活和工作環境，有助于放松心情，提高工作效率。

四、綠色建筑評價體系

由于房屋擁有數量與人口數量不成比例，導致我國房地產開發過程中側重于經濟方面的考量，而忽略了自然資源保護。為解決上述房地產開發過程中的短板，有必要提倡并推廣綠色建筑。

建筑物具有建造周期長、使用壽命長這一自身特征，當將綠色建筑的經濟效益貫穿于建筑物的前期規劃、建造施工、使用維護及處置等全壽命周期內。在選擇建筑材料時，應當選用環保且可循環利用的耗材，施工過程中還應當切實節約自然資源和能源，減少因施工行為給周圍自然環境造成的破壞。

（一）全壽命周期成本評價體系原理

建筑物的全壽命周期成本，既包括項目前期成本，也包括向后期成本。前期成本具體包括：土地出讓金、規劃費用、建造成本以及其他費用。后期成本具體包括：運營成本和維護成本等。綠色建筑的最大特點在于前期費用高，但后期費用卻相較于傳統建筑更低。

增量成本與增量收益是綠色建筑全壽命周期成本評價體系中的兩個重要指標，建造階段的增量成本具體包括為節約能源和節約土地而增加的技術成本、使用安全環保的材料的成本、為循環利用材料而增加的技術成本、室內環境措施及其他成本。

綜上所述，我們在衡量綠色建筑全壽命周期成本時，應當全面合理的計算其增量成本和增量收益是否成正比，綜合考量資金的戰略價值以及回收期長短、收益率高低、凈現值等各項經濟指標方能判斷綠色建筑方案是否可行。

（二）全壽命周期成本評價機制的不足

1.實用性受到質疑

盡管通過全壽命周期成本評價體系可以證明綠色建筑具有經濟收益，但我們需要認識到社會各方主體均可享受綠色建筑的經濟效益，對開發商或任何單方主體而言，都無法準確評估綠色建筑全生命周期給其帶來的具體經濟利益，這就導致增量成本的投入主題與增量收益的獲得主體相分離。開發商為實現綠色經濟投入了大量資金，綠色經濟效益卻由社會共享。

由此可見，該種評價體系對社會具有重大意義，但對建筑企業卻缺乏足夠的吸引力和證明力。從消費者角度考慮，綠色建筑可幫助節約多少水電取暖費并非消費者的“痛點”，宜居性和材料的健康環保才是消費者關注的重中之重。

2.經濟性受到質疑

過去綠色建筑往往是高成本的代名詞，但隨著科技的進步和綠色建筑理念的深入推廣，綠色建筑逐漸擺脫了高成本的固有印象，但是因使用環保建材增加的成本以及因使用先進制造工藝的成本占綠色建筑增量成本的比例仍然較高。因此，如果想要增加綠色建筑數量，必須盡可能地降低其建設成本。例如因地制宜，合理利用周圍環境提高通風和采光效果，采購經濟環保型建筑材料。還可以通過結合建筑物自身特點，設計合理的管理措施以降低建筑物后期維修成本。

五、綠色建筑開發階段的增量成本和增量收益

為了讓更多的開發者投資建造綠色建筑，在為其提供可行性方案時，需根據房地產開發的過程、不同性質用房后期運營的不同，以及開發過程中的風險因素，以向其提供公開透明且合理的綠色建筑經濟效益評價體系，供其作出決策。因此筆者認為應當對這一評價體系進行改進，以增加開發者的投資信心，以期綠色建筑在我國得到普及。

（一）房地產開發階段的關注要點

設計效果的好壞直接影響綠色建筑的成本計算及經濟效益。因此，開發商應當在勘查階段，設計階段以及可研性調查階段進行充分的準備;施工階段，開發商則應當重點關注健康安全和環保的培訓工作，聘請專業第三方對施工企業的建造行為進行監督和檢查。

而在出租出售以及資產管理階段，開發商需重點考慮以下四點內容：

其一，由于綠色建筑具有適宜居住以及健康環保的先天優勢，開發商可將其打造為營銷過程中的賣點，從而減少營銷費用。

其二，我國各地方政府為了達到節能減排的目的，紛紛響應國家政策而推出了對綠色建筑項目的重點扶持獎勵政策，因此，開發商應當將各地的財政補貼納入綠色建筑的增量收益。

其三，根據市場調研情況，綠色建筑的價格往往比普通建筑高百分之5%—15%。但由于綠色建筑具有節能環保的特點，符合可持續發展的國家戰略，建筑物使用者的環保意識也在同步提升，人們對于綠色建筑的需求會越來越大。對建筑物購買者而言，即使綠色建筑的前期投入成本較高，因其健康環保以及后期運營和維護成本較低，越來越多的房屋購買者也愿意購入綠色建筑，綠色建筑的售價和數量得到了提升，房地產開發企業的經濟效益也就隨之增長。

其四，對于運營成本應區分對待，例如后期水電、燃氣、物業管理費用等由住戶承擔;而對于有經濟收益的房地產，則應當將其經營收入納入增量效應。

（二）房地產開發階段利潤計算原理

房地產開發商在建筑物上的經營程序可。分為多個階段：獲取投資機會階段、可行性調研階段、開發前的準備階段、建筑物施工階段以及對建筑物的出售租賃和資產管理階段。由此可見，從開發商角度考慮，應當對直接出售的房地產采用成本計算的方式得出開發利潤;而對于出租和經營性的建筑物，應當依據收益法，分別計算開發商的凈收益及開發利潤。

（三）綠色建筑開發階段的風險及其規避

對房地產開發企業而言，由于綠色建筑得到了國家的扶持以及消費者的信賴，其項目實施風險主要集中于施工階段和經營階段，在施工時所采用的技術手段難度較高，建筑材料成本較高，因而工期延誤以及建造成本增加的可能性也越高。

針對上述風險，開發商應當盡可能在設計階段，通過對建筑物所處自然環境和建筑物使用者的具體需求進行詳細剖析，通過選擇適宜的建筑材料、合理利用通風采光等自然條件，制定出更加節能環保且成本可控的設計方案。

參考文獻：

[1]提文國.綠色建筑中節能設計的要點分析[J].住宅與房地產，2018（2）：95.

[2]楊益，王攀.從綠色建筑的角度談綠色建筑經濟的評價方法[J].經濟研究導刊，2017（23）：43-44.

[3]李向陽.建筑設計中綠色建筑設計理念的整合應用探究[J].工程建筑與設計，2017（12）：17-18.