萬元時代的房企生存錄

周琦

“十四五”規劃建議首提“促進住房消費健康發展”

近日，上市公司2020年三季報已全部公布完畢。東莞證券統計的上市房企（按申萬房地產分類）數據顯示，2020年前三季度，上市房企共實現營業總收入1.56萬億元，同比上升6.82%。

根據天眼查發布的《房地產行業企業數據報告（2020）》顯示，2020年前三季度，我國新增房地產相關企業超過30萬家。

從數據上看，房企數量、營收實現了雙增長，房地產行業似乎已經逐漸擺脫疫情影響。對于房企來說，寒冬之后的“春天”將給擴規模、降杠桿等問題更好的解決環境。不過，對于購房者來說，他們更關心的，還是未來房價是上漲還是下跌。

這些問題的答案，在《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二○三五年遠景目標的建議》（下稱“‘十四五規劃建議”）中，或許可以找到一些端倪。

行業回暖，房價步入“萬元時代”

東莞證券數據顯示，上市房企2020年前三季度共實現營業總收入1.56萬億元，同比增長6.82%;實現營業利潤 2249 億元，歸屬母公司股東凈利潤1247億元。

碧桂園（2007.HK）、中國恒大（3333.HK）、萬科（000002.SZ）、保利地產（600048.SH） 和融創中國（1918.HK）剛剛公布的9月和10月份銷售數據，則均超過1000億元，創了近3年新高。其中，中國恒大兩個月內的銷售額達1820億元，保利地產和2019年同期相比增長36.82%，領跑龍頭房企銷售額榜單。

中指研究院數據顯示，2020年1—10月，全國銷售額超千億元的房企已達26家，銷售額百億元以上房企則達到147家。

房地產行業的回暖不僅僅只體現在銷售方面。

天眼查專業版數據顯示，2020年前三季度我國共新增房地產相關企業超過30萬家，較2019年同期相比增長11.91%。其中，新增的房地產相關企業主要集中在廣東、江蘇和山東，三省份約占全國的1/3。華東和華南地區分別新增房地產相關企業12萬家和6萬家，同比增長分別為22.68%和11.03%，而華北地區新增同比增長僅為1.04%。值得注意的是，西南地區新增房地產相關企業超過4萬家，同比增長25.12%。

目前，我國房地產相關企業已超過195萬家，其中有限責任公司占比超九成，注冊資本為1000萬元以上的相關企業數量占比超過38%。

與房企銷售額、數量的變動相比，普通購房者更關心的是房價的變化。

國家統計局公布的數據顯示，2020年6—9月份，全國新建商品住宅單月成交均價均位于1萬元以上的水平，分別為10113元/平方米、10263元/平方米、10540元/平方米、10191元/平方米。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析稱，從上述數據看，全國房價正式進入“萬元時代”，客觀來說，房價繼續上漲和購房需求總體強勁、土地成本上升等因素有關。

房價的變動一直是高層關注的問題。此次“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”被納入到“十四五”規劃建議中，體現了“房住不炒”政策的延續性，也給了市場以穩定的預期。

那么，未來房價的走勢將會如何？

東莞證券認為，當前行業景氣度相對良好，同時在融資監管加嚴背景下，四季度開發商繼續加大推盤回流現金可能性較大。不過，由于房地產行業當前整體庫存維持較低水平，對于房價將有一定的支撐作用。

中金公司則判斷，2021年全國房價漲幅整體趨緩，城市分化延續但分化程度邊際收窄。

中國民營經濟研究會理事譚浩俊分析稱，未來樓市可能出現的現象是，有條件、有能力的開發企業，為了回款降債，會采取降價促銷的手段。而沒有條件和能力的企業可能會陷入困境。到底是選擇降價促銷還是繼續死扛房價，需要做出理性選擇，抑或主動尋求戰略合作、尋求被兼并。

住房消費不只是購房消費

“十四五”規劃建議中，首次提出了“促進住房消費健康發展”。與兩次提及的“穩定住房消費”有所不同，“促進”意味著未來的政策或更加積極主動，而“健康發展”也是在“房住不炒”大框架下的“健康發展”。

值得注意的是，這里提出的住房消費，不僅僅是購房消費，還包含租賃住房、裝修改造、配套升級、品質改善、提升服務等更大范圍的消費需求，鏈接著建材家居、家裝、康養、物業服務等多個行業。

對于天天和市場打交道的房企來說，住房消費方面的布局早已呈現多元化，且在不斷延伸，一些大型公司甚至自己打造了完整的產業鏈條。

例如，萬科近年明確加大在長租、物流地產、商業地產等方面投入;融創及中海強調圍繞核心不動產開發主業;恒大形成地產為基礎，旅游、健康為兩翼，新能源汽車為龍頭的產業布局;碧桂園則構建地產、農業、機器人“三駕馬車”業務布局。

雖然各企業的多元化布局都是依據自身的特點和長處布局，但有一個領域卻是房企們“不約而同”的關注焦點——根據克而瑞統計，TOP30房企均在物業服務方面有所涉及。

大型房企之外，其他各路人馬也在紛紛布局物業領域。

天眼查專業版數據顯示，我國共有超過212萬家物業相關企業，其中有限責任公司占比超過94%，約三成的相關企業注冊資本在1000萬元以上。以工商登記為準，2020年前三季度我國共新增近34萬家物業相關企業，同比增長10.26%。

在消費升級、存量物業規模持續增長背景下，頭部房企開始分拆相對成熟的物業子公司上市。2018年至今，碧桂園、雅居樂、新城、旭輝等旗下物業子公司均實現在港股上市，各家房企物業子公司紛紛走向臺前，借助資本市場力量，快速擴張。

除了物業公司，長租公寓此前也是房企們布局的方向之一。不過，由于2018年以來，長租公寓行業“爆雷”不斷，多家長租公寓企業因資金鏈斷裂、經營不善而破產，如何避免長租公寓導致的金融問題，成為業內爭論的焦點。

天眼查專業版數據顯示，全國目前共有900余家長租公寓相關企業。截至9月，今年全國已新增長租公寓相關企業超過110家。與此同時，全國目前已經注銷或吊銷的長租公寓相關企業約有170家，占相關企業總量的15%。

據悉，全國約有22%的長租公寓相關企業存在過經營異常，近5%的相關企業曾受到過行政處罰或有過嚴重違法行為。

嚴躍進認為，目前租賃市場有“金融化”的傾向，長租公寓行業存在魚龍混雜問題，未來地方對租賃企業的資金監管將會成為行業發展的關鍵。

貝殼研究院高級分析師黃卉分析，因疫情影響，運營能力不足的中小長租企業普遍面臨生存困境，行業加速分化，洗牌加劇，集中度將進一步提升。

或許，這是頭部房企多元化的一個機會，但風險猶存，對房企的經營管理能力也將提出更高要求。

平安證券認為，盡管行業規模中長期趨勢向下，龍頭房企亦開啟多元化布局，但多元化也意味著不確定性。從美國房企來看，即使步入成熟階段，地產開發業務仍貢獻 90% 以上利潤。在“房住不炒”和三穩（穩地價、穩房價、穩預期）的政策導向下，過往粗放型加杠桿囤地擴張模式將難以持續，房企間盈利差異更多取決于其成本控制及管控效率，對其經營開發提出更精細化要求。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2020年第21期）