景區旅游設施用地利用效率調查評價研究①
——以明月山為例

嚴凰心

一、 引言

關于旅游行業的發展與土地資源利用關系的研究，國外起步較早，20 世紀30 年代至今不斷探索研究，無論在理論上還是實踐上都取得了一定的成果，其理論體系也更加成熟起來。 20 世紀80 年代末，我國學者開始了對旅游用地的研究，但一般都集中于城市規劃、森林公園規劃和風景名勝規劃的過程中，而單獨的旅游規劃則相對較少，只能作為其中的某個專項規劃。 但是，隨著旅游業的蓬勃發展，旅游專項規劃已經很難滿足現在的要求，旅游用地這一新的用地類型逐漸爆發出新的生產力和能量，客觀上要求上層規劃加強對旅游用地規劃的重視。 然而，由于旅游用地在我國現行法律中仍然沒有一個比較明確的定義，且牽涉土地、建設等多個部門，短時間內仍然難以解決這背后的各種難題，導致旅游用地的規劃不明、管理混亂，并成為少數人斂財的手段，浪費土地并造成國有資產的流失，對于景區的旅游設施用地利用效率缺乏足夠的關注。

隨著經濟發展水平和人們物質文化需求的不斷提高，對于旅游品質的要求人們有了更高更嚴的標準。 景區旅游設施用地的規劃布局在很大程度上影響游客的旅游體驗，甚至在游客思考是否再次游覽景區的決定中起重要作用。

江西省宜春市明月山溫泉風景名勝區近年來發展速度較快，旅游設施增多，用地規模不斷擴大。 而且，明月山溫泉風景名勝區靠近南昌市，調研較為便利。 因此，選擇明月山溫泉風景名勝區為例，研究該風景區旅游設施用地利用效率。

二、 景區概況

明月山溫泉風景名勝區旅游區面積達136 平方千米，是一個集自然風光、生態游覽、休閑度假、科普教育、宗教旅游為一體的山岳型風景名勝區。 因此，與其旅游功能相對應的景區旅游設施用地主要有生態觀光用地、酒店娛樂設施用地、文化展館和宗教設施用地等。

該景區存在旅游設施用地利用效率低的問題，導致景區自然資源、旅游資源和人力資源等不能充分利用，影響景區發展。 通過調查研究明月山溫泉風景名勝區的旅游設施用地利用效率，發現景區旅游設施布局所存在的問題，并做出評價和研究，減少景區土地資源的浪費，避免后續規劃時重復犯錯，浪費資源。 這有利于提高景區質量，增強游客旅游體驗，促進明月山溫泉風景名勝區可持續發展，推動全域旅游戰略實施。

三、 調查結果

(一)游客偏愛

明月山溫泉風景名勝區自然景觀資源和生態資源比較豐富，既有高山也有清流。 同時，明月山溫泉風景名勝區有豐富的野生動物資源，其中包含國家一級、二級保護動物。除了珍稀動物以外，明月山溫泉風景名勝區的植物資源也不少，有漫山連片的喬木樹種，其中也包含了國家一級、二級保護植物；此外，還有許多珍貴藥材。 雖然明月山溫泉風景名勝區的自然生態旅游資源相當豐富，也有了成熟完備的觀光纜車，但是相關動植物園區的建設還沒有落實到位，觀光大巴等景區內交通設施還不完善，存在數量不足的問題。 當游客慕名而來時，不能盡興游覽自然生態景觀，只能對著滿山叫不出名字的樹種干瞪眼，大大影響了游客觀光的體驗。 這是生態觀光用地在游客滿意度調查中的結果。

明月山所坐落的溫湯鎮富有數百畝面積的溫泉，明月山維景溫泉酒店、天沐溫泉度假村、恒景溫泉酒店和一些高端民宿等都是依靠溫泉資源發展起來的休閑度假+溫泉旅游型房地產。 這些酒店設施經過數年的發展，具有成熟完備的酒店設施，包括基礎的員工樓、會議中心、客房樓、服務中心、停車場等，大型水上娛樂設施如功能泡池等，娛樂休閑設施如高爾夫球場、臺球室等。 明月山風景名勝區的溫泉度假區以稀有的富硒溫泉而聞名，富硒溫泉的保健功能也是其溫泉宣傳的主要噱頭。 再加上2019 年夏季同濟明月山國際健康醫學中心正式開業，為明月山溫泉風景名勝區富硒溫泉保健美容等功能的宣傳保駕護航，使其更添權威性和說服力。 可以說，溫泉旅游資源是明月山溫泉風景名勝區近年來最受游客歡迎的旅游資源。

明月山風景名勝區的文化資源豐富，主要有月亮文化、禪宗文化、農耕文化、紅色文化和歷史名人留下的名篇，景區在宣傳和建設文化展館和宗教設施時，著重于月亮文化和禪宗文化。 浪漫的月亮傳說吸引著年輕人，特別是年輕情侶的注意。 而且明月山風景名勝區的月亮文化和自然景觀融為一體，再加上人工的美化建設，在月亮相關的景點，處處可見執手相依的情侶。 此外。 景區的大型歌舞表演《明月千古情》、兒童環保劇《海洋記》等頗受好評，已經成為明月山風景名勝區的標志性文化盛宴。 我國信教人數最多的宗教是佛教，禪宗文化作為佛教文化中的重要組成部分，同樣也吸引了相當多的佛教徒和普通游客。 走進仰山棲隱禪寺，可見香火旺盛，游人如織。 可見明月山風景名勝區的文化資源具有相當的吸引力。

(二)客源地

近年來，明月山溫泉風景名勝區營銷手段花樣百出，有聯盟營銷、品牌營銷、節事營銷等，既打開了福建、湖南等相鄰省份的旅游市場，也吸引了北京、上海等購買力較強的客源市場。 2014 年，在全國旅游景區形勢下滑的形勢下，明月山溫泉風景名勝區還能逆著頹勢，不斷增長接游人數，得益于在省內提高知名度，開拓省外市場的舉措。

由于宜春市或臨近城市的游客數量占比較少，明月山溫泉風景名勝區的旅游資源較豐富，因此，景區的酒店設施的發展最為完善，土地利用效率較高。

(三)養老產業

雖然近年來宜春市政府鼓勵明月山溫泉風景名勝區大力發展農家樂、鄉村旅游等產業，但是在市場這只“看不見的手”的推動下，明月山旅游集團還是順勢發展養老產業。 而明月山景區內天然秀麗的自然生態資源和保健養生的溫泉資源就成了其發展養老產業的主要資源。 伴隨著酒店的開發，明月山溫泉風景名勝區的溫泉資源也得到了良性的開發，溫泉旅游的相關設施也較為完備。 另外，一年一度的富硒溫泉水泡千人足已成為明月山溫泉風景名勝區的一道遠近聞名的盛景。 但是由于足浴的“養老”印象比較深入人心，且泡溫泉和足浴的時間較長，因此，年輕人對此的熱情不如中老年人高。 如何在發展養老產業的同時兼顧年輕人的訴求也是明月山溫泉風景名勝區需要慎重考慮的方向。

四、 評價與建議

(一)評價

生態觀光用地存在集約利用程度低、破壞自然資源、浪費土地資源等現象。 生態觀光用地與文化展館和宗教設施用地的界限不夠分明，土地投入與土地產出比沒有達到合理的水平。 無論從空間利用效率還是經濟利用效率來看，生態觀光用地都是土地利用效率最低的一塊。

酒店娛樂設施用地占地面積在增加，隨著游客購買力的提高、一線城市游客數量的增加，游客對酒店娛樂設施的需求層次也在提高。 但能源(如地熱資源)和資源(如溫泉水)利用效率較低，對環境破壞力度較大。 土地集約利用程度較高，容積率比較合理，土地投入產出比是三種設施用地中最大的。 無論從空間利用效率還是經濟利用效率來看，娛樂設施用地都是土地利用效率最高的一塊。

文化展館和宗教設施用地的占地面積和土地投入產出比也在增加。 隨著《明月千古情》等表演節目的美名遠揚，明月山溫泉風景名勝區月亮文化和禪宗文化越來越受到游客的青睞，如何在不浪費土地資源的基礎之上提高文化展館和宗教設施用地的集約利用水平和土地投入產出比，是明月山溫泉風景名勝區目前需要解決的問題。

(二)建議

明月山溫泉風景名勝區生態觀光用地、酒店娛樂設施用地還有文化展館和宗教設施用地的面積都在增加，三種用地之間存在混合使用的情況。 景區應當明確各種用地和各種混合用地的界限，針對不同的土地利用狀況進行不同程度的開發與保護。

生態觀光用地應當以保護為主，特別是與其他設施利用地混合時。 在此基礎之上增加一些指示牌、動植物說明等設施，模仿景區內珍稀動植物的外形建設休閑娛樂設施，無論從空間利用還是經濟利用上都有利于效率的提高。

酒店娛樂設施用地的能源利用可以通過產業轉型升級、控制高耗能、高耗水項目的開發以及引進和鼓勵使用二次利用能源和資源的技術來實現。 作為土地投入產出比最大的旅游設施用地，在不斷提高其經濟效益的同時也要兼顧其生態效益。

文化展館和宗教設施用地經常比鄰生態觀光用地，或與生態觀光用地混合，在兩種用地混合使用時，景區不應以破壞生態觀光用地為前提來開發文化展館和宗教設施。 與此同時，增加文化展館和宗教設施的人力資源投入，改善用地管理和提高文藝表演水平。

五、 結語

明月山溫泉風景名勝區景區內旅游資源得天獨厚，劃分好不同功能設施用地的界限，保護自然生態資源，進行產業轉型和升級，加大人力資源投入、技術投入等，有利于明月山溫泉風景名勝區在發展全域旅游成為主流趨勢的大環境下保持和增強景區競爭力，實現可持續發展。