淺談不動產登記對房地產經濟的影響

王坤

【摘要】不動產登記暫行條例的正式實施開始于2015年3月，是為了整合不動產登記職責、規范登記行為、方便群眾申請登記和保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律制定出臺的，其明確規定了負責登記的機構、登記的范圍、登記的程序、登記信息共享和保護及法律責任等。我國當前各省份基本都已經陸續對不動產登記條例做出了實踐，總的來說不動產登記條例對房地產經濟產生了一定的影響，本文對不動產登記的實施對房地產經濟的影響進行了探討分析。

【關鍵詞】不動產登記 房地產經濟

一、不動產登記實施的原則及內容

整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是完善社會主義市場經濟體制、建設現代市場體系的必然要求，對于保護不動產權利人合法財產權，提高政府治理效率和水平，方便企業和群眾，尤其是對進一步健全歸屬清晰、責權明確、保護嚴格、流轉順暢的現代產權制度，夯實社會主義市場經濟基礎具有重要意義。目前各級政府正著力搭建信息共享平臺，實現各類不動產審批、交易和登記信息實時互通共享，提高政府行政效能，方便社會依法查詢，提供有效服務。今后需逐步拓展信息平臺應用領域，為建立健全社會征信體系和國家自然資源資產管理體制創造條件。不動產登記是指不動產登記機構依法將不動產權利歸屬和其他法定事項記載于不動產登記薄的行為。此登記是依當事人申請的行為，是國家專職部門的一種活動，登記內容為不動產物權及其變動事項，并且登記事項須記載于不動產登記簿。我們在廣義上提及的不動產項目里面包括了土地、海域以及房屋、林木等定著物，但是本文所提及的不動產內容指的主要是房屋。

二、不動產登記和房地產經濟的關系

對于房地產經濟的發展來說，實施不動產登記并不完全是為了穩定和降低房價。依照經濟學原理的分析，房價會受到供求關系的直接影響，其他因素對房價的影響主要表現為間接影響。當然，不動產登記也不僅僅是為了房產稅的實施，為政府增加稅收，該條例的實施，更大程度上是為房產稅的出臺做好了鋪墊和技術支撐。從具體的作用來看，不動產登記首先從法律層面解決了權屬問題，確保了房地產產權的合法權益不受侵害，同時起到了維護市場秩序的作用，能夠極大促進房地產市場的良好穩定發展，為政府實施的宏觀經濟調控提供充分的保障。同時不動產登記對房地產市場起到了調節的作用，對不動產進行登記可以極大增加二手房房屋的資源，將房屋人住率提高上來，將房屋所擁有的利用價值有效地提高。

三、不動產登記對整個房地產經濟的影響

在當今大數據高速發展的社會環境下，不動產的統一登記和聯網，為房地產業的發展保留了大量可用的數據，給數據分析提供了基礎，更好的完善了個人住房信息系統，對市場的供求關系產生作用。不動產登記制度的出臺，短期內對市場成交心理造成一定的影響，對人們的買房預期進行一定的壓抑作用，從不動產登記大廳的二手房過戶數據和新房的銷售情況可以看出，出現一定程度的減少。但是經過不動產登記實現全面貫徹，經過了短暫的調整，廣大購房者在經過一段時間的觀望后，對市場的真實影響并沒有想象的那么大，房價以及房屋成交量還是出現了增幅。可見國家出臺任何政策都會從整個產業的長期發展出發，真正實施的政策化操作并不會很多。不動產登記長期來看，是有助于房地產業的發展的，通過數據存儲和交換，實現行業信息共享機制，解決了行業內信息不對稱的問題，更加有利于房地產業的自由競爭。同時通過不動產登記，為未來房產稅的實施奠定了基礎，稅收制度的改革必將更加促使房地產業朝著健康長久的方向發展，消除人們的非理性消費，遏制炒房囤房等行為。

四、不動產登記對房價的影響

從房價的角度來說，人們所關注的并不是不動產登記制度實施的過程和實施內容，主要是對基于不動產登記而實施的房地產相關政策和調整制度。對于房價有著直接影響的主要是長期看人口、中期看土地、短期看金融。目前影響房價的因素主要有市場、人口、收入、預期等等，對住房資源進行調整的過程中，房產稅在房產的保有階段具有非常重要的作用。對于規范化、制度化的形成，一定程度上影響的是購房者的購房預期，增加了房價下降的壓力。目前，全國不動產登記系統已經實現了全面的聯網，為房產稅的征收確定了走向，但是不動產登記的主要功能是實現制度的長遠性，進一步促進規范有序的房地產市場建設，產權進一步明晰，降低交易雙方的產權風險。堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念，對于一部分炒房者或者多套房產擁有者來說，會擔心房產稅的問題，會出現拋售房產的現象，但是這部分人畢竟是少數，對絕大部分老百姓來說，影響僅是短暫的。在不動產登記實施前，一些老舊房產的繼承問題，以及一部分歷史遺留問題和小產權房的登記問題也相應的顯現出來。

五、不動產登記對二手房的影響

不動產登記的真正目的和作用是便于切實維護所有權人及利害關系人的合法權益，結束不動產登記管理的混亂狀況。便于提高行政管理機關效率，保證物權狀況的公開和透明，防止行政機關濫用職權，損害權利人的利益。目前，不動產登記條例的實施確實對二手房市場產生了一定沖擊，短期內引起投資性購房者的拋售行為，以及部分高端二手房供應量的增加，更有利于平抑二手房市場價格。在法律允許的情況下，也可以查看官員的房產情況，減少官員腐敗程度，不動產登記能制止官員購置大量不動產，限制他們索賄和受賄行為。但是經過研究，對相當一部分大中城市來說，二手房源的增加并不劊良大的影響到一手房的銷售。因此，不動產登記的長期影響更為顯著，對于房價過快上漲并不會明顯的抑制，而因其實施而增加的二手房，也未對樓市的供求產生巨大的影響。

六、不動產登記實施的意義

具體來說，根據國家有關政策精神，建立和實施不動產統一登記制度，其意義主要一是保護不動產權利人的合法權益不受侵害。市場經濟本質就是產權經濟，不動產統一登記制度就是不動產物權的確認制度，進一步明確了不動產物權是市場經濟的前提基礎。二是更加有利于保障買賣雙方不動產交易的安全性。通過不動產統一登記，不動產的各項信息的統一整理錄入系統，信息更加完備、準確、可靠，根據準確的信息進行的交易，更加透明公正安全，同時也為建立社會征信體系提供了基礎保障。三是有利于提高政府部門的工作效率。不動產登記的統一實施，實現了更加便民利民，通過壓縮不動產辦理時限，提高窗口服務水平，提高了群眾的滿意度和吻奮工作效率。

七、結束語

不動產登記制度和我國的經濟發展相符，是順應我國當前房地產市場發展形勢的，對我國房地產經濟發展起到積極的影響。土地、房屋、林地、草地、海域等不動產權涉及千家萬戶，建立和實施不動產統一登記制度是國家一項重要的改革任務，也是社會各界高度關注的話題，尤其是房產對中國老百姓的重要性不言而喻。我國還需結合國外先進的經驗，不斷拓展不動產登記的視野，積極出臺相關政策規范不動產登記工作。目前我國不動產登記工作還處于起步階段，通過近幾年的運行可以看出，不動產登記制度從長遠上保障了房地產經濟的健康持續發展。

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