淺析新收入準則對房地產企業收入的影響

摘 要：2017年7月5日，新收入準則正式頒布，從財務理念到收入模型等方面發生了本質變化，使得不少行業在收入確認、計量與列報等方面也需要進行相應調整，對多數企業經營管理產生一定影響。其中，房地產行業收入的確認計量本身就是一大難題，新收入準則的頒布與實施也對其產生重大影響。以此為背景，本文重點研究新收入準則對房地產企業的收入確認與計量帶來的影響，為新收入準則在我國的有效實施提供借鑒和啟示。

關鍵詞：新收入準則;房地產企業;收入確認與計量

收入確認新準則最早由國際會計準則理事會與美國財務會計準則委員會聯合發布，為保證中國企業會計準則與國際會計準則的同步等效，2017年我國財政部發布了《企業會計準則第14號——收入（2017）》。新收入準則不僅使房地產企業收入確認時點和計量方式發生改變，也對房地產企業的投資安排、收入籌劃等方面產生重要影響。面對新舊收入準則的不同，房地產企業應當仔細識別，理解并掌握新收入準則下企業收入確認與計量的具體條件，以便更好地完成收入確認。

一、新舊收入準則比較

與舊收入準則相比，新收入準則是建立在國際會計準則新研究的成果的基礎上，并結合我國經濟形勢的實際情況而制定的，關于收入確認與計量方面的差異主要表現為以下兩方面。

（一）收入確認原則不同

新收入準則制定和實施之前，我國企業收入確認、計量與列報的依據為2006年頒布的《企業會計準則第14號—收入》（簡稱“舊準則”）。在舊準則的規定下，企業應在主要風險報酬轉移時確認收入。新收入準則規定企業應當在履行了合同中的履約義務后確認收入。履約義務可分為在某一時段內履行的履約義務和在某一時點履行的履約義務。新收入準則相比舊準則而言，收入確認的過程更合理、清晰明確，同時降低了人為操縱利潤的風險。

（二）收入計量方式不同s

舊收入準則按照已收或應收的合同價格確定收入金額。新收入準則規定在確定交易金額時，需要考慮各種可能的影響因素，比如，合同中約定的對價金額是否可能收回，合同的收款方式是否具有重大融資性質，合理區分“合同資產”與“應收賬款”，非現金對價公允價值的確認等等。

二、新收入準則對房地產企業收入的影響

（一）收入確認時間的變化

房地產行業開發產品建造周期長，產品類型有現房、期房，銷售方式一般分為現房銷售和期房預售。舊準則對不同的業務類型規定了不同的收入確認時點，對于房地產企業而言，需要滿足相關產品的風險報酬已轉移等條件才能確認收入。但按照舊準則規定及實務工作中財務人員對準則及房地產企業業務實質理解不準確，使得收入確認時點存在差異，開發成本計量滯后，同時增加了人為利潤操縱的風險。按照新收入準則規定，企業確認收入時需先判合同中的每一單項履約義務是屬于某一時段內的履約義務還是某一時點的履約義務，對屬于某一時段的履約義務情況，應根據適當的方法確定恰當的履約進度并確認相應的收入;對于屬于某一時點履行的履約義務，應在客戶獲得商品控制權時確認與計量收入。對于房地產企業的現房銷售，控制權可分為時點轉移和時段轉移兩種;對于期房預售，按照新收入準則，收入確認時點將會相對提前。新收入準則下收入確認時間更加的體統與嚴謹，更有利于管理者更客觀的掌握企業經營狀況。

（二）收入計量的變化

新收入準則下收入確認的主觀性將會增強，在以交易價格為基礎的計量模式下，確定交易價格時需要考慮可變對價、合同中存在的重大融資成分和非現金對價等因素。對交易價格中可變對價的考慮，需結合房地產企業與客戶訂立的合同，還需按照期望值或最可能發生金額確定可變對價的最佳估數，并以調整后的可變對價作為確認收入的交易價格。同時，房地產企業為客戶提供不同的付款方案進行收入確認時更需要考慮其中的重大融資成分。根據新收入準則規定，客戶在取得商品控制權時即以現金支付的應付金額為交易價格，交易價格與合同價格間的差額應作為融資費用，在合同期間內采用實際利率法進行攤銷。此外，房地產銷售合同不僅包涵簡單的商品房，還包括相應配套設施，這就意味著房地產企業收入確認與計量內容范圍的擴大。

三、新收入準則下房地產企業的應對措施

（一）完善房地產企業自身財務系統

房地產行業部門構成和銷售流程復雜，面對新收入準則帶來的變化，財務系統在房地產企業內部發揮的作用將會越來越重要。新收入準則促使收入確認的時點、收入計量方式及金額都發生了變化，在一定程度上，財務報表的披露信息也將發生變化，原有的財務系統難以有效滿足新準則下房地產企業的會計工作要求。在此基礎上，要順利完成收入確認和計量，需進一步更新財務系統，加強企業內部溝通協作，完善信息系統，實現信息共享，使得系統升級適應新收入準則的實施，在精準識別合同的基礎上合理確認交易價格，完成新舊收入準則之間的順利過渡。

（二）加強財務人員培訓

在新收入會計準則實施的過程中，財務人員是其核心。新收入準則頒布實施后，房地產企業在收入確認上出現很大變化，財務人員原有的知識體系和技能經驗將不再適應新的制度，對此情況，房地產企業應加強對內部財務人員的培訓，不僅要學習新收入準則相關規定和新的財務處理方法，更要加強對他們職業道德的培養，使得財務人員熟悉財務管理信息系統的操作知識和在新會計準則下的運行方式。

結束語

收入是企業持續經營的前提，商品價值實現、成本得到補償的體現，是取得經濟效益和再生產的基本保障，對企業的生存和發展至關重要。隨著新收入準則的實施，企業收入的確認與計量更加規范化，房地產企業不僅要考慮到新收入準則帶來有利影響，同時也需要關注關企業自身實際情況，做好應對準備，以降低新收入準則的實行所帶來的消極影響。

參考文獻

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作者簡介：李婷婷（1993——）女，漢族，河南周口人，單位：重慶理工大學會計學院，研究生碩士，會計專業，研究方向：審計。