淺析新收入準則下房地產企業(yè)收入確認

劉 歡

（西安石油大學 經濟管理學院，西安710065）

0 引言

市場經濟條件下，企業(yè)之間競爭激烈，收入作為衡量企業(yè)經營狀況的重要指標和考核企業(yè)市場競爭力的有效依據(jù)，對企業(yè)的經營管理有重要影響。收入確認新準則最早由國際會計準則理事會與美國財務會計準則委員會聯(lián)合發(fā)布，為保持中國企業(yè)會計準則與國際財務報告準則的持續(xù)趨同等效，2017年我國財政部發(fā)布了《企業(yè)會計準則第14號——收入（2017）》，不僅會對房地產企業(yè)收入確認時點和收入計量產生重要影響，更會影響房地產企業(yè)的投資安排、收入籌劃等各方面。面對新收入準則發(fā)布后企業(yè)收入確認前后出現(xiàn)的差異，房地產企業(yè)應當仔細識別，掌握新收入準則下房地產企業(yè)收入確認的具體條件，幫助房地產企業(yè)順利實現(xiàn)轉變，在新收入準則下更好地完成收入確認。

1 新收入準則核心原則及其內容

1.1 新收入準則

新收入準則是在我國原有準則基礎上進行的重要改革，企業(yè)應當在履行合同中的履約義務后確認收入，與舊收入準則在“主要風險報酬轉移時確認收入”不同，新收入準則強調在相關控制權轉移時確認收入，這就改變了對于時點的判定標準。新收入準則的核心原則是在客戶取得相關商品或服務控制權時確認收入，收入確認的金額是企業(yè)因向客戶轉讓商品而與其有權收取的對價金融，新收入準則由識別合同、識別履約義務、確定交易價格、分攤交易價格和確認收入五個部分構成。對于房地產企業(yè)來說，行業(yè)的特殊性使其具有項目開發(fā)周期長與開發(fā)成本計量滯后等特點，造成了房產銷售收入確認的難題，原有收入確認準則下會計信息對房地產企業(yè)決策形成限制，新收入準則必定會對其收入確認和計量造成極大影響。在新的會計準則下，房地產收入的確認與義務的履行是相匹配的，即分階段確認，新收入準則實施后，房地產企業(yè)的預收款項將更快結轉為公司收入，成為房地產企業(yè)收入與利潤增長的有利因素，緩解房地產企業(yè)對于債臺高筑的焦慮。

1.2 新收入準則的主要內容

第一，新收入準則對其適用范圍記進行界定，一般的收入確認模型適用于單個合同，在滿足一定條件后將兩份或多份合同并為一份處理。新收入準則根據(jù)變更內容是否增加可明確區(qū)分的商品及合同價款，以及新增價款是否反映新增商品單獨售價等條件區(qū)分三種不同情形，并根據(jù)不同情形針對性處理。第二，是對履行義務的識別，合同中企業(yè)向客戶轉讓可確認區(qū)分商品的承諾即為履行義務，在履行義務時確認收入時新收入準則的核心原則，因此，在合同中更需要識別其中包含的各單項義務并確定時點。第三，是對交易價格的確認，即企業(yè)因客戶和轉讓商品而預期有權收取的對價金額，新收入準則對估計方法、估計金額的限制以及重新估計要求等都做出規(guī)定，對于非現(xiàn)金對價，新收入準則更明確應以公允價值進行計量，在確認交易價格時多加考慮。第四，是對交易價格的分攤，合同中包含兩項或多項履行義務時，企業(yè)應在合同開始日按照各單項履約義務所承諾商品的單獨售價的相對比例進行分攤，在此原則上，新收入準則還對單獨售價的確定方法和可變對價及其后續(xù)變動的情況如何分攤做出規(guī)定。最后，是對收入的確認，對履約進度的確認需要企業(yè)考慮商品的性質，采用產出法或投入法，企業(yè)應在客戶取得相關商品控制權時點時確認收入，對于這一點，新收入準則也提供了判斷控制權轉移時應考慮的跡象。在新的收入準則下，房地產企業(yè)的預售制將更有利于其發(fā)展。

2 新收入準則對房地產企業(yè)收入確認的影響

2.1 收入確認時點的變化

原收入準則中，房地產行業(yè)對收入的確認需要同時滿足風險報酬轉移、不再繼續(xù)享有控制權和管理權、收入和成本能可靠計量等條件時才能確認收入，而按照現(xiàn)行收入準則，合同涉及的銷售商品和提供勞務部分能夠分開單獨計量，對于房地產行業(yè)的收入確認來說，新收入準則下對時點的判斷遵循“非此即彼”的原則，只要滿足客戶在企業(yè)履約的同時取得并消耗企業(yè)履約所帶來的經濟利益，或客戶能夠控制企業(yè)履約過程中在建的商品兩者之一，都屬于在某一時段內履行義務，不滿足的屬于時點履約，仍按照舊收入準則確認時間系銷售。房地產銷售一般分為期房預售和現(xiàn)房銷售兩種銷售模式，對于現(xiàn)房銷售，控制權分為以上時點轉移和時段轉移兩種；對于期房預售，按照以上標準，收入確認時點將會相對提前，收入確認提前，對相應財務報表也會產生影響，將有效解決房產企業(yè)財務信息失真的問題，保障房地產企業(yè)財務信息的及時性，促進我國會計準則與國際收入準則接軌。

2.2 收入計量的變化

新收入準則下收入確認的主觀性將會增強，識別履約義務和將對價分攤到各項履約義務中均需涉及更多的管理層判斷，在以交易價格為基礎的計量模式下，確定交易價格時需要考慮可變對價、合同中存在的重大融資成分和非現(xiàn)金對價等因素。如對可變對價的考慮，需要結合房地產企業(yè)與客戶訂立的合同，在計量收入時還需按照期望值或最可能發(fā)生金額確定可變對價的最佳估數(shù)等，并以調整后的可變對價作為確認收入的交易價格就完成計量。而對于合同中的融資成分，根據(jù)新收入準則相關規(guī)定，以客戶應付的金額確定交易價格，交易價格與合同價格間的差額邊視為融資費用，采用實際利率法進行攤銷，房地產企業(yè)為客戶提供不同的付款方案完成計量確認時更需要考慮其中搞得重大融資成分。債務風險同樣會影響控制權的轉移，房地產銷售合同不僅包涵簡單的商品房，還包括鄰近配套設施和停車位等內容，房地產企業(yè)收入計量的內容擴大，新收入準則實施后還需要對企業(yè)不同履約義務進一步區(qū)分，對房地產企業(yè)的收入核算和收入確認提出了新要求，這意味著營收占銷售合同金額比例低的、全款或首付款占比高的房地產公司，將成為真正的受益者。

3 新收入準則下房地產企業(yè)的應對策略

3.1 遵守新收入準則實施相關要求

對于新準收入準則的頒布，需要房地產企業(yè)對往年相關信息數(shù)據(jù)收集并深入分析，更應加快調整，及時將新收入準則視為企業(yè)正常經營管理的重要參考因素，房地產企業(yè)可在內部設立專門部門負責新收入準則的調整工作，安排各方面人才提高房地企業(yè)工作效率，按照新收入準則實施相關要求加快推進各項工作。根據(jù)財政部要求，房地產企業(yè)應加快掌握并執(zhí)行新收入準則相關要求，一部分收入可提前分期確認，房地產企業(yè)更應充分準備并全面梳理收入準則給房地產企業(yè)造成的影響，并依據(jù)自身實際情況制定應對策略和改進方案。

3.2 完善房地產企業(yè)自身財務系統(tǒng)

面對新收入準則帶來的變化，除了要了解市場情況之外，房地產企業(yè)首先要對自身盈利模式有足夠了解，對自身商業(yè)模式準確定位，對企業(yè)準確地確認計量和財務信息的可靠性都有利。其次，隨著現(xiàn)代社會網絡化和信息化水平的提高，財務系統(tǒng)在房地產企業(yè)內部發(fā)揮的作用越來越大，新收入準則促使收入確認的金額、時點和計量都發(fā)生了變化，一定程度上，財務報表的披露信息也將發(fā)生變化，原有的財務系統(tǒng)更加難以滿足新時期房地產企業(yè)的會計工作需要，在此基礎上，房地產企業(yè)必須加強對財務人員的培訓力度，進一步更新財務系統(tǒng)，加強企業(yè)內部部門協(xié)作，建立并完善信息系統(tǒng)，實現(xiàn)信息共享。房地產行業(yè)部門構成和銷售流程復雜，要順利完成收入確認和計量，更應加強企業(yè)內部的資源共享，更新升級財務系統(tǒng)，在精準識別合同的基礎上合理確認交易價格，用系統(tǒng)升級適應新收入準則的實施，完成新舊收入準則之間的順利過渡。

3.3 加強監(jiān)督管理與財務人員培訓

新收入準則推行后，房地產企業(yè)必須掌握往年財務數(shù)據(jù)，加強對各部門的監(jiān)管，提高自身財務管理水平和業(yè)務管理水平，完善監(jiān)管制度并強化執(zhí)行，做到賞罰分明，提高計量數(shù)據(jù)分析的科學性和準確性，加強思想培訓，提高責任意識。而財務人員是其核心，新收入準則實施后，房地產企業(yè)在收入確認上出現(xiàn)很大變化，財務管理人員原有的知識體系和技能經驗將不再適應新的制度，對此情況，房地產企業(yè)應加強對內部財務管理人員的培訓，不僅學習新收入準則相關規(guī)定和新的財務技術方法，更要加強對他們職業(yè)道德的培養(yǎng)，讓他們熟悉財務管理信息系統(tǒng)的操作知識和在新會計準則下的運行方式。

4 結語

新收入準則實施后，有助于加強房地產合同管理、規(guī)范經營行為，提升收入信息質量、透明度和可比性，要熟悉并適應頒布實施的新收入準則造成的變化，房地產企業(yè)不僅要了解市場環(huán)境，及時更新自身財務管理理念和方式。同時，房地產企業(yè)要進一步加強對自身財務管理系統(tǒng)的完善與更新，加強對監(jiān)督管理和對財務人員的培訓，幫助我國房地產企業(yè)快速適應國際會計準則，減少企業(yè)收入確認時間，推動我國房地產企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。