房地產開發項目全過程成本管控探究

楊曉麗

一、引言

隨著市場經濟制度的不斷完善，各行各業在市場環境中的競爭逐漸加劇。對于房地產企業而言，過去一味開發地產、增加銷售量的發展模式已經無法適用于當前的商業環境。要想增強企業自身的市場競爭力，就需要企業具有盈利能力和抗風險能力，這兩項能力要通過控制運營成本來實現。由于房地產開發項目環節較多，因此企業在控制成本的過程中要針對每一個環節，采取相應的管理措施來改進和完善，從而達到降低企業運營成本的管理目標。

二、成本管控相關內容闡述

（一）成本控制理論

成本控制理論是指企業為了將成本花費控制在一個合理的范圍之內，而采取一整套成本控制方法，進而幫助企業提高經濟效益，增強在市場中的核心競爭力。

（二）目標成本管理理論

企業的各項管理制度以及措施制定都需要圍繞管理目標來開展，因此企業在開展成本管理工作之前，就要明確自身的管理目標，即目標成本管理原則。對于房地產行業而言，項目開發普遍周期長，資金投入量較大，因此企業承擔的資金風險也相對較高。制定合理的目標能夠保障各項工作措施取得實效，增強企業的抗風險能力。

（三）項目成本全過程管理理論

項目成本全過程管理理論的目的是對項目開發所有環節進行成本管理，從而降低整體運營成本。其中包括事前成本、事中成本以及事后成本。值得注意的是，前期的策劃以及設計階段的工作對后續成本管理有十分重要的影響。

三、成本控制體系構建的原則

（一）成本最優化原則

對于項目成本管理工作而言，企業進行成本管控的主要目標就是通過降低成本來提高自身的經濟效益，即希望所有的資源都能獲得最大化經濟效用。成本最優化原則就是企業要將所有成本花費都投入有價值的領域，避免內部資源的浪費。值得注意的是，成本最優化首先是倡導所有成本花費要有價值、有意義，而不是單單為了節省成本。例如，企業要開發一種新型產品，這種產品開發成本比傳統產品高，但經過市場分析后，發現后期經濟效益明顯上升，那么開發這類產品就符合成本最優化原則，其成本花費也是有價值的［1］。

（二）目標導向原則

企業的所有管理工作都必須先設立明確的目標，成本管理工作也是如此。管理目標是項目成本管理工作的出發點，所有的工作規劃制定以及工作措施執行都要圍繞項目管理目標來進行。目標導向原則就是將目標管理應用到項目開發成本控制管理工作中，通過對管理目標的科學合理拆分，并對工作開展的全過程進行監督和控制，確保所有工作措施都能得到高效執行和落實。可以將目標導向原則的內容總結為目標設立、目標拆解、任務分派、執行管理以及后續調整優化，也可以將目標導向原則視為一個構成PDCA循環的方法論。

（三）三全控制原則

三全控制原則充分體現了項目開發全過程成本控制的特點，其中“三全”指的是成本管理全過程、全體員工參與以及覆蓋所有成本類型。全成本意味著項目開發成本管理不只是由財務部門來負責，而是要站在整個企業的發展戰略角度來開展成本管理工作。其中，全成本包括營銷推廣成本、運營管理費用、項目開發費用等。企業要將關注重點從施工環節的成本花費擴增到企業的所有運營成本花費上。除此之外，由于成本管控需要全體員工參與進來，因此企業還要增強全員成本管控意識，增強其業務能力，確保所有工作人員各司其職，促進各項工作高效有序進行。最后，全過程涉及前期方案可行性論證到現場勘查分析，進而規劃設計施工方案，再到施工完成至保修期結束，所有環節都需要對其進行仔細分析，找出其中的缺陷，并對其進行改進和完善。

（四）先策后控原則

先策后控原則指的是先進行成本策劃，再進行成本控制。企業在開展成本管控工作中，首先要對將要花費的成本數據信息進行預估，依據其結果來判斷成本管理方案的合理性和可執行性。對于企業的長遠發展而言，并非成本花費越低越好，將成本花費的經濟效益最大化發揮出來才是關鍵。一旦確認了成本花費的界限，明確了成本花費的價值，就需要在具體執行過程中嚴格把控成本花費。由于現實環境的復雜性，執行工作過程中難免受到多種因素干擾，成本花費也會隨之波動。而成本控制環節則是要將其控制在一個相對合理的范圍之內，避免出現成本管理失控的局面。

（五）經濟原則

成本的經濟原則是指房地產企業因開展成本管理工作而產生的成本花費，應當低于因不進行成本管理工作為企業帶來的經濟損失，即開展成本管理工作的收益要更高［2］。成本管理的經濟原則意味著企業只能將主要精力放在重要成本類型的控制管理上，而不能對所有成本類型付出同樣多的資源，在降低了企業整體運營成本的同時，避免因成本管理工作的開展對企業的經濟效益造成負面影響，因此一切成本管理活動都應當保持最簡便且高效的執行狀態。

四、房地產開發項目全過程成本控制的對策

（一）項目決策環節成本控制建議

房地產項目開發的第一個環節就是成本策劃，這一環節決定著整個開發項目的成本管理工作執行，它體現了房地產企業成本管理的具體方向。同時，成本策劃的具體方案執行也會對后續產品開發以及服務環節產生十分重要的影響，因此房地產企業在進行項目決策這一環節時要基于全過程成本控制的思想理念，進而對后續各個環節的工作開展進行成本預估和管理。具體措施方面，由于項目決策是所有后續項目開發工作的基礎，因此企業負責人在制定決策時首先要從項目整體布局的角度出發，將其與產品業態高度融合，進而合理分配企業內部的各項資源，確保其發揮出最大的經濟價值。與此同時，還要預估此方案執行在社會層面、經濟層面以及環境層面產生的經濟效益，以保障項目決策各工作環節的可靠性。

（二）項目目標成本確定環節成本控制建議

在編制房地產項目目標成本的整個過程中，需要企業內部多個部門參與運作管理，可以看出這一環節具有復雜性，需要企業負責人在此環節多加重視。項目目標成本的確定需要對多個細分環節進行精準測算，其中包括匡算、估算、預算以及結算等環節。要想取得較為理想的測算效果，需要項目工作人員對項目每個點的所有成本特征以及標準要求熟記于心。在完成這些細分環節之后，需要合理評估目標成本的總額以及分項，以確保目標成本的準確性和客觀性。對于目標成本測算而言，企業應按照分項的重要程度以及經濟效益來對其進行合理分配，使其處于科學合理的分配狀態。在實際工作開展方面，由于具體措施是由工作人員來執行，因此參與成本控制的工作人員需要不斷提升自身的專業素養以及成本管控意識，以促進成本管理工作高效順利進行［3］。

（三）項目采招規劃環節成本控制建議

從項目開發全過程來看，項目采招規劃環節屬于項目設計與目標成本規劃的中間環節，此過程保質保量完成對于后續成本管控環節十分重要。一般而言，項目采招環節的具體工作規劃需要項目部來完成，項目部通過對項目進展以及合同條款安排的情況來規劃采購活動。其主要目的是通過對將來需要進行的采招活動提前做好準備工作，以滿足未來的工作開展需求。其次，對供應商的規范管理也是項目采招規劃環節的重要內容。由于供應商在整個項目開發過程中掌握著重要資源，一旦疏于管理，很有可能對后期工程實施以及工程質量造成負面影響。最后，企業要加強采招內外部環境的監督管理，確保各項工作措施都依照企業行業標準規范來執行，降低因人工操作失誤造成的經濟損失。

（四）項目動態成本管控環節成本控制建議

項目動態成本管控環節屬于項目開發全過程的后期工作環節，也是所有工作環節中最重要的工作內容，其決定著整個成本管理工作的實際效果。項目動態成本管控在整個成本管理工作中起到的作用就是對成本變化的監督和控制。由于項目實施過程中會受到多種因素的干擾和影響，成本花費有可能不會呈現事先預測的數據特征。動態成本管控就是要讓不斷波動的成本花費保持在一個較為合理的區間之內，防止成本花費出現大范圍失控現象，造成企業的經濟損失。在進行動態成本管控時，企業可以將成本花費的區間設定大一些，預留一定設定余量，使成本發生波動對實際工程產生的影響較小。近年來，隨著我國信息技術的飛速發展，企業管理與信息技術的結合已成主流趨勢。企業負責人可借助信息系統強大的信息收集和分析能力，增強企業的抗風險能力，從而極大地增強企業動態成本管控能力。

五、結語

開發項目全過程成本管理能夠有效降低房地產企業的運營成本，從而提升企業的經濟效益，增強市場競爭力。從本質上來看，可以將房地產項目全過程成本管控看作一個合理配置企業內部資源的過程，即全過程成本管理的工作理念應當融入整個房地產開發項目的管理工作中，因此全過程成本管理的模式機制屬于動態方法。由于本文篇幅有限，無法詳盡闡述所有成本管控環節，因此需要企業在實際管理工作中多加探索和總結，從而歸納出適合自身的一套成本管理體系，促進企業健康長遠發展。