新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型策略探討

唐曉丹

一、房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭更加激烈

隨著我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程的不斷推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢(shì)日益加強(qiáng)，我國國內(nèi)市場(chǎng)與國際市場(chǎng)逐步接軌，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了前所未有的機(jī)遇；同時(shí)也促使房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭更加激烈，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨著更多的挑戰(zhàn)和困難。在以往傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要引擎，其主要采用粗放式的發(fā)展方式；而在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景之下，這一發(fā)展方式已不再適用于現(xiàn)代企業(yè)，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合經(jīng)營管理水平。面對(duì)日益復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭的優(yōu)勝劣汰法則，調(diào)整企業(yè)發(fā)展方式，更新財(cái)務(wù)管理的理念和措施，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)核算向財(cái)務(wù)管理方向轉(zhuǎn)型，提高企業(yè)的經(jīng)營管理水平，以便為提高房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競(jìng)爭力提供條件。

（二）業(yè)務(wù)多元化發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中需要投入大量的資金和人力，一旦企業(yè)的資金鏈條發(fā)生斷裂，將會(huì)直接影響到企業(yè)日常經(jīng)營管理工作的順利開展，更有甚者會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)不僅從事項(xiàng)目開發(fā)，同時(shí)拓寬了商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)和運(yùn)營、物業(yè)管理及旅游文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等業(yè)務(wù)范圍，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出多元化發(fā)展趨勢(shì)。因此企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作內(nèi)容日益增多，財(cái)務(wù)管理也呈現(xiàn)出多元化發(fā)展。加之我國政策和法律法規(guī)不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)在開展融資活動(dòng)和土地購買工作過程中面臨的問題日益復(fù)雜，財(cái)務(wù)管理工作難度提高。

（三）盈利方式改變

在傳統(tǒng)的發(fā)展模式下，房地產(chǎn)行業(yè)憑借土地增值實(shí)現(xiàn)盈利。隨著我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，土地資源購置成本不斷抬升，房地產(chǎn)行業(yè)難以再憑借土地增值實(shí)現(xiàn)盈利，其盈利發(fā)展方式將由土地增值向差異化和精細(xì)化經(jīng)營轉(zhuǎn)變。企業(yè)需要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需求不斷調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭，并對(duì)內(nèi)部經(jīng)營管理工作開展精細(xì)化的經(jīng)營管理，降低企業(yè)的運(yùn)營管理成本，轉(zhuǎn)變?cè)瓉韨鹘y(tǒng)的發(fā)展模式，進(jìn)而提高企業(yè)的盈利方式。因此，企業(yè)財(cái)務(wù)管理需要根據(jù)盈利方式的改變進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整轉(zhuǎn)型，以便為提高企業(yè)的綜合管理能力和競(jìng)爭力奠定基礎(chǔ)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作中存在的問題

（一）忽視了事前預(yù)測(cè)的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)為了提高企業(yè)的利潤率，追求“短、平、快”，往往將財(cái)務(wù)管理工作的重心主要放在會(huì)計(jì)核算與資金管理等方面，忽視了財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作的作用，導(dǎo)致企業(yè)在開展經(jīng)營管理決策工作時(shí)缺少必要的財(cái)務(wù)信息數(shù)據(jù)支持，因此財(cái)務(wù)管理工作難以為企業(yè)的日常經(jīng)營管理和戰(zhàn)略目標(biāo)制定提供必要的依據(jù)。

（二）缺乏完善的財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理工作缺少完善的財(cái)務(wù)管理制度作為指導(dǎo)。部分房地產(chǎn)企業(yè)主要將精力集中于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營銷售工作中，沒有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)管理工作的要求開展相關(guān)的制度建設(shè)，財(cái)務(wù)管理工作缺少必要的監(jiān)督管理機(jī)制。企業(yè)沒有根據(jù)企業(yè)未來戰(zhàn)略規(guī)劃優(yōu)化財(cái)務(wù)制度，僅僅沿用傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理方式下的管理制度，導(dǎo)致財(cái)務(wù)管理工作缺少科學(xué)化的制度保障。同時(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度的落實(shí)和執(zhí)行方面存在不足，財(cái)務(wù)管理工作形式化和表面化問題嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)企業(yè)沒有根據(jù)財(cái)務(wù)管理工作的要求構(gòu)建完善的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致部分企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量較差，財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行效果不達(dá)預(yù)期，影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型工作的順利開展。

（三）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制不健全，機(jī)構(gòu)設(shè)置冗余

房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控方面存在著信息不對(duì)稱問題，沒有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)狀況構(gòu)建完善的風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制。企業(yè)需要根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求編制財(cái)務(wù)報(bào)表，但是財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理工作的作用有限，無法反映企業(yè)目前已銷售的房產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營效益，企業(yè)難以根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表的數(shù)據(jù)詳盡了解企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)狀況，在經(jīng)營管理工作中并不能有效識(shí)別財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理模式呈現(xiàn)粗放式的發(fā)展特點(diǎn)，在會(huì)計(jì)核算管理工作中存在重疊設(shè)置機(jī)構(gòu)等問題，權(quán)責(zé)不明確造成機(jī)構(gòu)之間扯皮現(xiàn)象時(shí)常出現(xiàn)，影響到企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率，不利于企業(yè)內(nèi)部各部門之間的溝通和銜接，企業(yè)管理成本增加，降低了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。

三、推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的措施

（一）開展全面預(yù)算管理，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策環(huán)境是復(fù)雜多變的，因此企業(yè)要想獲得穩(wěn)定長遠(yuǎn)的發(fā)展，首先就要開展全面預(yù)算管理工作，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)，分析企業(yè)在日常經(jīng)營管理工作過程中面臨的不確定性因素；根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營管理的特點(diǎn)了解各項(xiàng)因素的發(fā)生概率，并根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況構(gòu)建財(cái)務(wù)管理模式，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的預(yù)測(cè)能力。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型要重視全面預(yù)算管理的重要性，要積極運(yùn)用預(yù)算管理工作對(duì)日常經(jīng)營管理的約束和指導(dǎo)，并根據(jù)全面預(yù)算管理的要求制定預(yù)算管理方案；企業(yè)應(yīng)該要求各個(gè)部門根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況制定預(yù)算管理方案，并以此為基礎(chǔ)形成房地產(chǎn)企業(yè)的年度預(yù)算，以便為房地產(chǎn)企業(yè)開展年度決算和項(xiàng)目決算提供必要的依據(jù)。其次，在日常的經(jīng)營管理活動(dòng)中，企業(yè)應(yīng)將全面預(yù)算落實(shí)執(zhí)行到位，定期分析實(shí)際經(jīng)營情況與預(yù)算的偏差并進(jìn)行有效管控。

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中，要及時(shí)了解國家的相關(guān)政策和法律法規(guī)，根據(jù)國家政策的變動(dòng)及時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理方式，提高稅收籌劃工作的質(zhì)量；對(duì)國家政策及市場(chǎng)變化等各種原因可能引起對(duì)銷售價(jià)格、項(xiàng)目投資額、現(xiàn)金流量的影響，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行綜合評(píng)估和調(diào)研，并以此為基礎(chǔ)構(gòu)建投資收益測(cè)算模型，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理預(yù)測(cè)要實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化的管理，根據(jù)項(xiàng)目投資的真實(shí)情況動(dòng)態(tài)測(cè)算經(jīng)濟(jì)增加值，以便為企業(yè)制定戰(zhàn)略發(fā)展決策提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)依據(jù)。

（二）建立健全財(cái)務(wù)管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型，就要建立健全財(cái)務(wù)管理制度，為財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型工作提供必要的制度保障。財(cái)務(wù)管理制度是企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)的實(shí)際業(yè)務(wù)情況構(gòu)建財(cái)務(wù)管理制度，并根據(jù)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展情況適當(dāng)調(diào)整制度范圍，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的合規(guī)性和科學(xué)性。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要重視財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行效率，將財(cái)務(wù)管理制度落實(shí)到相關(guān)的部門，可以將財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行效果納入部門的績效考核體系之中，完善績效考核指標(biāo)，提高各個(gè)部門對(duì)財(cái)務(wù)管理制度的執(zhí)行效率，以便順利落實(shí)財(cái)務(wù)管理制度。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要重視財(cái)務(wù)管理監(jiān)督機(jī)制的優(yōu)化，要根據(jù)財(cái)務(wù)管理制度的要求優(yōu)化監(jiān)督管理機(jī)制，明確監(jiān)督管理工作的權(quán)責(zé)，提高監(jiān)督和評(píng)價(jià)工作的質(zhì)量，降低企業(yè)內(nèi)部因制度執(zhí)行不規(guī)范導(dǎo)致內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率。

（三）優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，提高機(jī)構(gòu)設(shè)置的合理性

房地產(chǎn)企業(yè)要重視財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制的作用，不僅要重視財(cái)務(wù)報(bào)表等外部會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和有效性；同時(shí)要重視內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的客觀性，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部財(cái)務(wù)信息的有效溝通和傳遞，為企業(yè)開展日常經(jīng)營管理和戰(zhàn)略發(fā)展決策提供必要的依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控機(jī)制，完善管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系，可以積極構(gòu)建統(tǒng)一的財(cái)務(wù)信息管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)信息在各個(gè)部門之間的傳遞，減少由于信息不對(duì)稱產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，針對(duì)按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算無法反映企業(yè)目前已銷售的房產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營效益的問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)編制內(nèi)部管理報(bào)表，按已實(shí)現(xiàn)的簽約面積計(jì)算可實(shí)現(xiàn)的收入、成本及利潤；按項(xiàng)目的銷售情況及投資情況動(dòng)態(tài)更新項(xiàng)目的投資收益測(cè)算，疏通財(cái)務(wù)信息的溝通渠道，幫助業(yè)務(wù)信息及時(shí)向財(cái)務(wù)信息轉(zhuǎn)變，統(tǒng)一業(yè)務(wù)信息的口徑，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)信息和財(cái)務(wù)信息的融合。幫助企業(yè)真實(shí)了解實(shí)際的業(yè)務(wù)情況和經(jīng)營管理狀況，對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行效果和成本效益進(jìn)行客觀的評(píng)估，以便有效的識(shí)別業(yè)務(wù)經(jīng)營過程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)業(yè)務(wù)實(shí)際需求設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)，減少機(jī)構(gòu)設(shè)置冗余問題，將多余的機(jī)構(gòu)簡化，提高財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的專業(yè)性，可以充分利用現(xiàn)代化的信息技術(shù)提高財(cái)務(wù)管理工作的效率；根據(jù)業(yè)務(wù)情況制定標(biāo)準(zhǔn)化的財(cái)務(wù)處理流程，以便提高企業(yè)的運(yùn)行效率，降低房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理工作的成本，進(jìn)而為房地產(chǎn)企業(yè)的精細(xì)化管理提供條件。