沙特阿拉伯保障房市場及中資企業市場應對探析

陳志峰

(中國電建集團貴陽勘測設計研究院有限公司，貴州 貴陽 550081)

1 引言

沙特阿拉伯住房部保障房項目群是沙特“2030愿景”框架下的重大項目之一，為滿足國民住房需求，維持社會穩定，沙特政府大力推動其保障房項目群建設，以期到2030年實現家庭住房擁有比達到70%，可以預見沙特未來的建筑市場空間機遇巨大。同時，沙特地處“一帶一路”沿線，其“2030愿景”計劃與中國“一帶一路”倡議高度契合，因此走出去的中資企業能否抓住市場機遇，盡快適應市場要求站穩腳跟，值得深入探討。

2 沙特國別及市場特點

2.1 政局穩定，社會治安良好

沙特屬于君主制王國，政局穩定，禁止政黨活動，無憲法，《古蘭經》和穆罕默德的圣訓是國家執法的依據。沙特也是名副其實的“石油王國”，石油儲量和產量均居世界首位，使其成為世界上最富裕的國家之一，沙特人待人熱情真誠，樂于助人，社會治安良好。

2.2 宗教特色濃重，工作效率低，勞工許可

沙特宗教特色濃厚，伊斯蘭教是沙特阿拉伯的國教，在沙特阿拉伯，全民信仰伊斯蘭教。每周工作5 d，教徒1 d禱告5次，每次祈禱30 min，禱告時當地人都必須要去清真寺做禮拜。女人必須穿黑袍。因沙特氣候炎熱地廣人稀，社會福利好，長久以來養成了沙特當地人的惰性，因此大量的基礎設施建設需要依靠第三國勞務來解決，從整體來看其工作效率低下。

2.3 市場開放，競爭激烈，業主變更隨意性強，管理不規范

隨著“沙特阿拉伯2030愿景”的出臺，基建規模開始大規模增長，加之國家整體政局穩定，資金充裕，屬于全球為數不多的現匯市場，因此參與企業眾多，高度市場化，競爭激烈。沙特多是歐美標準以及當地標準混用，因為是現匯項目，業主強勢變更隨意性很強，項目管理不夠規范。

3 沙特保障房及當地資源配置情況

3.1 保障房項目情況

保障房項目是沙特“2030愿景”中的一個重要組成部分，沙特住房部委托國家住房公司(NHC)負責具體實施，計劃在2030年前建設130萬套保障住房，任務具體分解到2020年前需完成保障住房30萬套。因數量眾多，因此分批次陸續開發，根據各個地方政府的需求和規劃，分批次進行招標，保障房項目總體來說布置分散，單體套數少。

以某中資企業簽署的某一期保障房項目為例，保障房項目由多個地塊組成，分布于沙特5個省份12個不同的地區，為“交鑰匙工程”，主要為一層的別墅，戶型為一居室、二居室、三居室及四居室，建筑面積90～160 m2不等，地塊數量由100～500套不等，合同工期根據套數來確定，最短工期180 d，最長工期270 d。

3.2 項目特點及重難點

本項目為常規的低層住房項目，需要大量的施工建造及裝修裝飾材料，工藝成熟技術簡單，屬于低附加值、低技術含量的勞動密集項目。其重難點主要在于以下幾個方面。

施工組織難度大：項目點多面廣十分分散，各個地塊所處位置對外交通條件、氣候條件、水文地質條件、當地資源情況迥異，而要這些零散的地塊，在極其有限的工期內按照合同規定的嚴苛要求交付使用，項目的整個施工組織水平決定項目的成敗。

審批程序耗時耗力：本項目為精裝修項目，裝修材料必須全部提交給業主材料工程師查驗，各方面性能滿足業主要求并通過后才能投入使用。

工期緊迫：本工程工期緊，合同規定工作時間為7：00～16:00，無業主批準，不能在其他時段、夜晚、公共節假日開展工作。炎炎夏日午后，溫度超過45 ℃以上，有效施工時間短，施工強度大。

外部工作環境差、質量要求高：沙特氣候酷熱干燥，在高溫條件下，難以投入大量的人力資源，同時高溫條件下混凝土的成品保護、防開裂要求高，如何避免集成施工空鼓現象和混凝土的養護質量是項目成敗的關鍵。

3.3 當地資源配置情況

基礎建材：項目周邊水泥、砂石、混凝土、鋼筋主要材料基本可以供應，交通便利，但各類主材加工廠總體來說生產規模都比較小，年產量有限，如碰到需求高峰期供不應求的情況下，漲價的可能性很大。

當地分包商資源及勞動力情況：當地工程公司為數不多，且對利潤率要求高，同時由于沙特本地勞動力的低工效，造成其整體的承包價格極高。

裝修材料：因沙特為石油王國，依托石油資源，附屬的石化類材料如管材、線纜等量大且價廉，當地采購便利。機電材料門窗、櫥柜等加工類材料，電氣材料如燈具、線纜、開關、配電箱等，暖通設備如空調、排風扇等。當地生產成本較高，部分依賴進口，價格相對較高。

設備情況：機械設備沙特并無完整的重工業體系，所有大型機械設備大都依賴進口。隨著沙特基建市場的不斷發展，設備租賃市場資源比較豐富，但價格相對較高。

4 市場營銷分析及應對

中資企業的優勢突出，同時其劣勢也十分明顯，簡要分析如下。

優勢：在“一帶一路”倡議下，中資企業走出去的政策非常好，金融及保險政策為企業走出去提供了堅實保障，中信保的口號“伴您風雨同舟，助您走遍全球”就是一個保障實例。中資企業尤其是大型國企央企普遍屬于資源集中性，資產規模大整合能力強，通常實力都較為雄厚，另外國內工業體系健全，各行各業資源眾多，尤其是房地產作為支柱產業之一高度發達，配套的上下游產業門類眾多，各種層次產品一應俱全，加之高度的信息化、自動化水平及發達的物流業，且中國人口眾多勞工成本相對較小，中企整體優勢較為突出，但近年人工成本逐年增高，其優勢已有逐年下降的趨勢。

劣勢：華夏文明歷史悠久，中華文化相較其他文化缺乏對外擴張性，同時也幾乎是僅存的從古至今沒有被外來文化完全統治過的文化，因此，同全球的文化交融度不如西方文化同世界文化交融和影響密切，加之中企走出去相對較晚，長期在國內形成的項目管理習慣，導致中資企業普遍按照國內慣性思維來履約項目，合同意識相對淡薄，對分包商、供應商、第三方勞務等管控相對粗放；此外，因為中資企業缺乏復合型核心骨干人才，導致技術管理人員過于龐雜，缺乏核心團隊，一方面不利于控制成本，另一方面容易給業主造成一種水平不行的印象，導致后期工作溝通中的被質疑和刁難，以及報批報審工作的反復和被動等；同時，因為對國際標準或規范認知不夠，對國際慣例了解不夠深入，對當地法律、稅務等不夠熟悉，導致項目發生合同、法律或稅務糾紛時被動應對，造成項目的虧損。

基于此，針對中資企業如何盡快適應沙特保障房市場要求，抓住市場機遇，揚長避短來適應市場迅速站穩腳跟，提出以下幾點建議措施。

4.1 充分利用政策及資源優勢

房地產行業作為中國的支柱產業之一高度發達，近年來國內工業體系愈發健全，從建筑材料、裝修裝飾材料、機械設備、監測試驗、物流運輸，涉及建筑領域的各行各業資源眾多，門類齊全，中高低檔產品一應俱全，因此非常利于中資企業貨比三家，獲取物美價廉的供應鏈，提高自身的商務報價能力；此外，中資企業尤其是大型國企資源集中，資產規模大，整合能力強，融資渠道多樣，在里程碑支付的情況下，可以獲得較大的金融支持力度。綜合下來可以獲得更強的市場競爭力。

4.2 全面提高自身業務能力

中企員工技術功底扎實，勤奮好學，吃苦耐勞，喜歡鉆研，經過國內房建及大土建領域多年的鍛煉，其施工水平無論是建造還是安裝領域，都具備了相當高的能力，作為一個土建施工承包商或者設備供應安裝承包商問題不大，但是如果作為EPC總包方，往往面臨較多困難。沙特保障房項目相對于國內項目，復雜性要大很多，主要表現為合同條款苛刻、工期緊、業主隨意性強，需要在極短的時間批量建成大量的住房；采用的質量標準及技術標準高；合同為阿文及英文雙語，如有偏差以阿文為準；咨詢工程師多為歐美公司對中國設計方要求近乎于嚴苛，設計及材料報批報審程序繁雜，工效低下等。因此，需要綜合能力極強的國際工程公司才能勝任，然而中企員工普遍面臨英文水平有限，對業主要求及合同理解不到位、合同變更及索賠能力弱、風險識別及應對能力不足、國際慣例不熟悉、歐美及沙特標準理解不充分等問題，缺乏國際化復合型人才的現狀。

打鐵還需自身硬，為了適應市場，從企業層面應高度重視國際化人才培養工作，并將此項工作作為戰略目標來抓；從人才自身能力建設層面，則需著力提高人員在阿語和英語、招投標、合同談判及變更索賠、風險控制、當地規范標準的學習應用、國際項目履約、適應和溝通和QHSE等關鍵環節的能力，有針對性“補短板”、“練內功”，才能彌補激烈競爭及高質量發展要求之間的差距。

4.3 以履約促市場，打造屬地化市場履約及經營團隊

履約經營相輔相成，選擇最合理的項目組織模式，決定了項目履約的成敗，履約的好壞也決定了市場是否可持續。因此組織模式的設置和搭建至關重要，它同項目的工期、質量、安全等目標息息相關，針對沙特保障房項目，需要結合項目各個地塊所在地的資源配置情況，在對不同地塊所在地的資源情況進行仔細調研的前提下，分析項目的重難點及關鍵點，結合承包商自身管理模式和技術管理等優勢，揚長避短，制定出有針對性的措施，匹配組建最適合項目實際情況的項目組織模式。在履約好項目的同時，通過項目的鍛煉、分包隊伍的選擇、合作伙伴的甄別等，選擇配置一套適應沙特本地的履約經營團隊，為項目的可持續發展提供基礎。

國際化程度的提高絕非一朝一夕，沙特房建市場雖大，企業走出去固然重要，但是絕不能盲目冒進，故廣大從事國際工程的企業及人員，除了苦練自身內功之外，還應多學習借鑒中東國家類似項目的成敗經驗，穩步推進，依托項目的鍛煉不斷提高、不斷進步，員工盡快成長為懂專業、會語言、熟悉規則、商務能力出色的復合型國際人才，企業逐步發展成為可以對標國際主流的國際性工程公司。