房地產上市公司財務績效評價研究

徐婷婷

摘要：財務績效評價是了解一家企業經營狀況的有效途徑。文章通過SPSS軟件對2018年101家房地產上市公司的12個財務指標進行因子分析，研究各類因子對企業經營的影響。文章通過分析得出，我國房地產企業行業差距較大，出現兩極分化現象;地區分布不均，房地產企業集中分布在東部地區。因此房地產企業應該正視自身缺陷，及時調整管理戰略。

關鍵詞：房地產上市公司;財務績效評價;因子分析

房地產行業在國民經濟生活中占有重要的地位。一方面，房地產行業帶來的巨大利潤會引起人們爭相購買，造成房價過高上升。另一方面，政府為調控房價，采取各項宏觀政策抑制房價，在這種情況下，經營不善的房地產廠商會喪失競爭力，逐漸被市場淘汰。因此，如何正確認識缺點與不足，提升自身的競爭力是房地產企業需要重視的問題。

財務績效評價能夠通過全面反映企業盈利能力、營運能力、償債能力以及發展能力來了解一家企業經營狀況的有效途徑。有效的財務績效評價使房地產公司正確認識到自身的管理缺陷，及時調整公司的經營戰略并作出科學的應對之策以達到經營目標。本文通過綜合101家房地產上市公司的多種財務指標，利用因子分析法構建財務績效指標評價體系，研究分析我國房地產行業的發展現狀。

一、實證分析

（一）變量的選擇

財務指標是反映企業財務經營狀況的指標體系，通過對財務指標的分析，企業利益相關者可以獲取有關決策參考信息。目前深滬兩市房地產上市公司共有120多家，剔除數據缺失的公司，本文共選取2018年所公布的101家房地產上市公司作為研究樣本。以下數據均來自于國泰安數據庫。

（二）實證分析及結果

在進行因子分析之前，本文對所選取101家房地產上市公司進行KMO檢驗和Bartlett檢驗討論原始數據的適用性。當KMO檢驗值越接近于1，說明原始數據的適用性越強。

從表1可見， KMO檢驗值為0.683， Bartlett檢驗值為1031.095，對應的p值為0，綜上可以看出，本次選取的變量值比較適合作因子分析。

方差貢獻率能夠衡量公共因子的重要程度。本次因子分析提取的條件是特征值大于1的因子。如表2所示，前4個因子的特征值都大于1，并且累計貢獻率達到75.685%，較好的表示了原有指標的信息量。

因子旋轉能夠給公因子賦予命名解釋性。從表3可以看出，總資產凈利潤率、凈資產收益率以及凈資產收益率在第1個公因子占比比較大，主要體現了一個企業的盈利能力，因此命名為第1個公因子為盈利因子;速動比率、流動比率、資產負債率以及營業利潤率在第2個公因子占比較大，主要體現了一個企業的償債能力，故命名為第2個公因子為償債因子;凈利潤增長率和營業利潤增長率在第3個公因子占比較大，主要體現了一個企業的發展能力，因此命名為第3個公因子為發展因子;存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率以及總資產增長率在第4個公因子占比較大，主要體現了一個企業的經營能力，故命名為第4個公因子為經營因子。

從表4可見，為了更加客觀和形象地評價101家房地產上市公司的財務績效，本文采取回歸法求出因子得分， 并利用 SPSS軟件得出成分得分系數矩陣，并可根據成分矩陣，對房地產公司進行得分排名，并統計得分情況（見表5）。

從盈利角度來看，在因子分析中盈利因子所占比為24.416%，占比最大，可見盈利能力在一家企業經營績效中起決定性作用。從表5可以看出，在所選取的101家房地產上市公司中，有48家公司盈利能力得分為正，房地產上市公司的盈利能力總體效果不錯，但突出企業較少;最高分和最低分之間差距較大，行業發展不平衡;從地區分布所見，東部地區平均得分為正，中部、西部地區平均得分為負，這與東部地區經濟發展發達、地理位置優越密不可分。

從償債角度來看，償債能力是綜合企業能否償還短期和長期債務的能力，是一個企業健康長久發展的前提。從表5可以看出，得分為正的房地產上市公司有35家，有比較突出的公司，說明行業存在償債能力較強的公司;極差較大，行業償債能力各有不同;從地區分布來看，東部、中部地區得分為正，說明發展不錯，西部地區得分為負，與其地勢偏遠有關。

從發展角度來看，發展能力是對企業是否能夠擴大經營以及發展規模的評價指標。由表5可知，房地產上市公司得分大于0的數量為26家，房地產行業整體發展空間不足;最大值與最小值之間相差較大，行業內部各有側重;從地區發展來看，東部、中部得分為負，西部得分為正，顯示東西部地區雖然經濟發展迅速，但態勢愈見緩慢甚至止步不前，而西部地區資源尚未開發，發展前景較好。

從經營角度來看，經營能力是企業經營戰略管理與決策能力的綜合，反映了一個企業的經營質量。從表5可見，34家房地產上市公司經營較好，但公司之間仍有較大差距，經營有懸殊之分;從地區經營效果來看，東部地區優于中部和西部地區。

從綜合績效來看，有36家公司得分較高，發展較好，排名較前的萬業企業、我愛我家、順發恒業、長春經開以及世榮兆業一般具有較好的盈利、償債以及經營能力，在綜合績效方面有著優勢。嘉凱城、財信發展、魯商置業、宋都股份以及云南城投得分較低，排名較后。

從地區分布來看，東西部得分為正，中部得分為負，與東部良好的經濟發展以及西部巨大的發展潛力有關。

二、結論與政策建議

經營績效的評價對房地產上市公司的長期穩定發展有促進作用。本文利用因子分析方法，對行業上市公司的發展進行測評，有以下幾個結論。第一，行業差距較大，兩極分化嚴重。通過因子分析可看見，不管是從哪個角度，房地產上市公司的極差都較大，行業差距明顯，整體發展水平不均衡。第二，地區分布不平衡。從統計的房地產上市公司數據來看，這些公司的主要集中地為廣東深圳以及上海等沿海城市，東部地區房地產上市公司高達77家，這與其經濟發達密不可分，而中西部地區因為地理位置劣勢，上市公司較少，但綜合發展潛力巨大。

針對本文所得出的結論，有以下政策建議：第一，縮小房地產行業內差距。房地產公司對于自身的不足應及時調整管理戰略，著重各方面的均衡發展，適當減少負債比率，提升自身的償債能力，同時加強企業的特色項目創新，提升自身的發展能力。第二，房地產企業適度轉移到中西部地區。從上述分析可以看出，房地產企業集中分布在東部地區，造成土地資源供應緊張，房地產行業的發展受到了限制。中西部地區的地理位置雖然不佳，但土地資源豐富，發展潛力巨大，因此房地產開發商可以調整經營戰略，適度向中西部地區開發資源。

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（作者單位：鹽城市口腔醫院）