綠地控股集團納稅籌劃研究

肖強

摘 要：隨著我國“限購令”等政策出臺，房地產企業面臨更大的市場競爭壓力，企業的收益水平也開始有下滑趨勢。對于房地產企業來說，稅收成本占企業總成本的比例很大，因此，通過一定的稅收籌劃降低企業的成本就顯得尤為必要。基于此，選擇國內房地產行業的龍頭企業——綠地控股作為案例研究對象，對企業的業務模式、財務狀況、納稅狀況做了一定的分析，發現企業占較大的稅收成本主要是增值稅、企業所得稅、土地增值稅。最后，針對這三種稅提出合理籌劃方案。

關鍵詞：納稅籌劃;房地產;綠地控股集團

中圖分類號：F275? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2020）29-0129-03

一、研究背景及意義

（一）研究背景

眾所周知，房地產行業是我國多年的國民經濟支柱，同時也承擔著我國稅收的重任。但房地產行業在經過了多年的熱潮之后，政府開始實施一系列措施來調控房價，例如某些城市的“限購令”等。這些措施勢必會嚴重影響房地產企業的營收狀況和經營業績，房地產企業也會面臨更加激烈的市場競爭。我們知道，房地產企業在開發、運營到銷售等各個環節涉及的稅種十分復雜，稅負狀況在房地產企業的成本費用中也占有較大比例。因此，在我國法律允許的范圍內對房地產企業進行一些前瞻性的納稅籌劃就顯得尤為重要。企業進行納稅籌劃，不僅可以在一定程度上降低企業的成本費用，改善企業的經營狀況，同時也能提升企業在行業內的市場競爭力。

（二）研究意義

筆者通過閱讀大量國內外有關納稅籌劃方面的文獻，對不同學者的觀點進行梳理和總結，并結合所學納稅籌劃案例分析方法和所學稅法知識對房地產行業納稅現狀進行分析。以綠地控股作為本文案例，詳細地對房地產企業的財務狀況、納稅情況進行分析，提出對應的納稅籌劃方案。這樣可以達到降低企業整體稅負、提升企業的收益水平和市場競爭能力的目的。綠地控股作為我國典型的房地產企業，行業地位處于國內領先水平，企業規模、業務范圍都相對復雜。因此，將綠地控股作為本文研究案例，對其他房地產企業也有一定的借鑒意義。

二、納稅籌劃相關理論

（一）納稅籌劃的基本原則

1.合法性原則

眾所周知，企業的一切經濟活動都應該在法律允許的范圍內進行，包括通過一定的手段對企業的會計處理方法、會計政策進行一定的籌劃來達到為企業節稅目的的活動。企業的任何違法行為最終都會受到法律的懲罰和制裁。逃稅、偷稅、漏稅雖然也能達到減輕企業稅負的目的，但卻觸犯了我國的法律規定，最終還是會受到稅務部門的懲罰。這些企業不僅要繳清該交未交稅款，可能還要繳納相應的滯納金和罰款，同時還會增加企業的稅收風險。因此，在為企業做納稅籌劃時，必須要保證籌劃的合理合法性，才能真正達到減輕企業稅負的目的。

2.事先籌劃原則

從正常的業務流程來看，企業一般是先進行生產經營活動，再通過生產經營活動獲取收益。但對于納稅籌劃來說，在整個經濟業務活動發生以后再對各項活動進行籌劃，實際上籌劃就會變得十分被動，很難較大程度地降低企業稅負。同時，財務人員為了盡可能減少企業稅負，還可能會給企業帶來潛在的稅務風險。因此，在做納稅籌劃工作時，應當對企業未來發生的經濟業務作出合理的判斷，在不違反各項法律法規的情況下，根據判斷作出對應的籌劃安排，并且要在企業經營的過程中結合業務情況對籌劃做出合理調整。

3.風險性原則

企業的任何籌劃活動都會存在一定的風險。企業一般是利用稅收法律不完善的地方或是相關稅收政策來為自身提供籌劃空間。那么，企業想要獲得更大收益，就可能面臨更大的違法風險，這也符合財務管理理論中風險與報酬呈正相關的關系。因此，企業在進行籌劃活動時應當將國家法律和國家政策考慮在內，并且應當及時關注各項法律法規、政策的調整與變動。

（二）納稅籌劃的相關目標

1.實現涉稅零風險

企業的經營目標是增加股東財富，實現企業價值最大化。企業經營活動的發生會伴隨著納稅義務的發生，而企業在承擔納稅義務的過程中很可能面臨因為稅務人員缺乏較高專業素質等原因給企業帶來的稅務風險。企業違反相關稅收法律法規會被稅務機關查處，不僅要繳納應繳未繳的稅款，同時還要負擔一定的罰款和稅款滯納金，這樣一定會影響企業價值最大化目標的實現。因此，在進行稅收籌劃時，首要目標應當是通過事前安排幫助企業規避稅收風險，實現涉稅零風險。

2.遞延納稅時間

我們知道，現金流量是一個企業賴以生存的血液，對于企業的發展至關重要。企業在日常活動中應當重視現金的流動性和提高資金的使用效率，以便充分利用資金的時間價值來擴大企業規模和獲取收益。因此，籌劃工作可以通過對經營活動的事前安排，將企業原本在當期發生的納稅義務遞延至未來某個會計期間，來協助保證企業提高資金的使用效率。

3.增強企業盈利能力

企業的納稅成本是企業不可忽視的一個方面。以房地產企業為例，各個經營環節發生的納稅義務往往在企業的經營成本中占有很大的比例，如果企業的成本一直維持較高的水平，但收入維持不變，那么就很難改善企業的收益水平。所以，企業通過合理的事前納稅籌劃與安排來降低企業的整體稅負和經營成本就顯得十分必要。

三、案例介紹

（一）公司基本概況

綠地控股于1992年成立于上海市，是我國第一家成為財富世界500強且以房地產為主要經營業務的房地產集團，在27年的發展中一直是我國房地產行業的龍頭企業。公司在成立之初就以加大房地產周邊綠化環境建設提升企業價值作為企業的主要發展模式。1997年，綠地控股通過國企改制開始逐步構建現代企業的經營管理制度，同時承接了上海市多項大型建設工程，企業規模和知名度不斷擴大。2001年開始，綠地控股逐步形成了以房地產業務為主，金融產業、消費產業為輔的產業格局。

（二）公司經營模式

1.房地產業務

長期以來，綠地控股就一直以房地產業務為公司的主營業務，地產開發規模以及公司品牌一直處于國內地產的首位，主要開發的產品有商業住宅、現代化產業園區、大型的城市綜合體等。同時，公司的地產項目遍及國內29個省130座城市。

綠地控股擁有多元化的地產項目，主要分為商辦和住宅兩類。住宅類的項目一般在開發結束后就用于銷售;商辦類的項目大部分用于銷售，少部分的會用于出租以及本公司酒店法人運營。2018年，公司房地產項目業態呈多元分布，主要包括住宅和商辦兩大類。2018年公司房地產業務中67%的營收來源于住宅銷售，33%來源于商辦項目。

2.大消費業務

綠地控股的大消費業務主要涵蓋以下幾個方面：（1）進口貿易。公司主要進口性價比較高的商品供國內顧客消費。公司現有65家實體銷售門店。（2）酒店旅游業務。公司早在2005年就與許多國內知名酒店品牌達成了戰略合作關系，并且在2012年開發了自己的酒店品牌鉑瑞、鉑派等。截至2018年，公司自行營運的酒店已經達到39家。（3）汽車服務。公司立足于傳統的汽車4S店服務，截至2018年底，公司運營的4S店已經達到33家，品牌包括凱迪拉克、寶馬、奧迪等。

（三）公司2018年財務狀況

1.部分營業收入構成

從行業來看，該企業分為房地產及相關產業、建筑及相關產業、商品銷售及相關產業、酒店及相關產業、汽車及相關產業。其中，地產及相關產業營業收入為161 460 205 389.22元，營業成本為117 845 366 225.58元，毛利率為27.01%;建筑及相關行業營業收入為148 131 561 483.49元，營業成本為142 621 685 517.46元，毛利率為3.72%;酒店及相關行業營業收入為2 218 837 346.41元，營業成本為353 799 806.31元，毛利率為84.05%。

營業收入構成分析：通過分析營業收入構成可以看出，房地產及相關產業是綠地控股的主要營收來源，且其毛利率在各個產業中處于較高的水平（27.01%），僅次于酒店及相關產業的84.05%的毛利率。

2.部分成本構成

房地產及相關產業成本構成為土地成本、建筑安裝成本、其他成本等，本期金額為117 845 366 225.58元;建筑及相關產業成本構成原材料、分包成本、人工成本等，本期金額142 621 685 517.46元;汽車及相關產業成本構成為汽配采購成本、裝潢成本、人工成本等，本期金額為6 068 016 242.21元。

成本構成分析：通過對綠地控股部分成本的構成進行分析發現，成本主要存在于房地產及相關產業以及建筑及相關產業。房地產及相關產業的成本占總成本的40.25%，這主要是因為房地產開發會產生大量的土地成本;建筑及相關產業成本占總成本的48.71%，這主要是因為在做建筑工程時往往要購買大量的原材料。因此，在做稅收籌劃時可以以這兩部分為主要籌劃對象。

3.固定資產情況

固定資產分析：除了房屋及建筑物的折舊年限較長以外，大多數運輸工具和辦公設備的折舊年限都比較短，并且所有的固定資產都采用的是年限平均法。

4.納稅現狀

增值稅的期末余額為3 331 661 162.14元，期初余額為2 362 344 294.87元;企業所得稅的期末余額為9 712 751 464.15元，期初余額為8 830 502 332.66元;土地增值稅的期末余額為6 542 277 103.40元，期初余額為4 546 023 948.47元。

納稅現狀分析：從應交稅費的期初、期末余額中可以看出，綠地控股稅負較高的稅種主要集中在增值稅、企業所得稅、土地增值稅、土地使用稅上，符合房地產企業的業務特點。所以通過納稅籌劃降低稅負可以主要從這幾方面入手。

5.稅金及附加

土地增值稅的本期發生額為6 943 231 514.18元，房產稅的本期發生額為278 697 853.05元，土地使用稅的本期發生額為366 333 112.94元。

稅金及附加分析：從稅金及附加科目來看，仍然是土地增值稅占較大的比例，因此，要想降低綠地控股的稅負，土地增值稅是籌劃的主要對象。

四、納稅籌劃方案

（一）企業納稅風險籌劃：建立稅務風險管理機構

眾所周知，房地產行業是我國國民經濟的支柱，并且該行業開發周期較長、投資量巨大，在開發過程中涉及到立項、開發、銷售等多個環節，涉及的稅種十分復雜。另外，我國正處于“營改增”的初期，許多政策、相關法律法規以及企業的稅務處理方法還不夠完善和成熟。因此，企業在稅收工作上就可能存在較大的稅收風險。

企業應當設立稅務風險管理機構，并招聘專業的稅務人員擔任稅務風險管理部門的負責人，對企業各個環節的納稅義務以及各個稅種當期的稅額進行嚴格的測算。同時，應當鼓勵機構的工作人員對新的稅法知識和政策不斷進行學習，提升個人專業素養。

（二）企業所得稅的籌劃：改變固定資產折舊方式

通過分析綠地控股2018年年報發現，綠地控股幾乎所有的固定資產都是采用年限平均法，例如房屋、運輸設備、辦公設備等。房屋的折舊年限一般比較長，可能會達到30年以上;而辦公設備、運輸設備等的折舊年限較短，一般在5—10年左右。我國稅法規定，當企業的固定資產報廢后，如果重復購買，企業可以對重新購買的固定資產采用加速折舊法。房屋的折舊年限較長，而剩下的固定資產在幾年以內可能就需要重復購置，因此可以對這些重復購置的固定資產采用加速折舊法，可以在前期較多地計提折舊，從而使得前期的費用增加、利潤水平降低，這樣可以將綠地控股企業所得稅的納稅義務向后遞延，幫助企業充分地利用貨幣時間價值，獲取相應的收益。而綠地控股的毛利率在同行業一直處于領先位置，因此，加速折舊即使一定程度上會影響企業的利潤水平，對股東態度和市場表現也并不會因此有大的影響。

（三）增值稅的納稅籌劃：合理選擇供應商

綠地控股存在大量的商品買賣的業務，而購銷商品往往會涉及到繳納增值稅的納稅義務。企業在選擇供貨商時往往會有一般納稅人和小規模納稅人之分，而從小規模納稅人企業采購商品并不一定可以獲得符合規定的進項稅發票，這就導致無進項稅額可抵，無形中增加企業的增值稅稅負。如果供貨商為一般納稅人，企業的正常采購行為基本可以獲得正規的增值稅發票用來抵扣進項稅。但小規模納稅人和一般納稅人存在一個本質上的區別：小規模納稅人的供貨價格一般會低于一般納稅人的供貨價格。因此，企業可以通過測算小規模納稅人與一般納稅人的價差與可抵進項稅的價差之間的關系，找到價差的臨界點，根據臨界點來選擇小規模納稅人還是一般納稅人。

（四）土地增值稅的籌劃：提高扣除成本

雖然我國在2016年全面實施了營改增，導致綠地控股在繳納土地增值稅扣除成本時受到了限制，但這并不代表沒有納稅籌劃的空間。綠地控股可以在政策允許的范圍內將企業發生的管理費用、銷售費用合理轉移到開發土地的成本之中，這樣就可以使得開發的總成本增加，進而使得土地增值稅的稅率級次降低，從而降低企業的土地增值納稅額。

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