購房者要求房地產破產企業返還購房款的問題

余陶然

黃山市中級人民法院，安徽 黃山 245000

當房地產企業滿足破產條件以后，它會在自行申請或被債權人申請的情況下，被人民法院宣告破產，并進入破產程序。這樣，購房者則要面臨要求房地產破產企業返還購房款的問題。對于這個問題，需要根據相關法律規定，區分不同情況，處理購房者要求房地產破產企業返還購房款問題。

一、法律對消費者購房戶含義的界定

依據《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定，購房款返還請求權優先于承包人建設工程價款優先受償權。同時，《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》中，將購買商品房的“消費者購房戶”，限定為購買者購買的商品房，如果用于居住，并且是在買受人的名下，又無其他用于居住的房屋，這時，對于購房者支付“大部分購房款”則是要求已付的購房價款，超過了合同約定總價款的50%，才可被認為是“消費者購房戶”。根據這樣的規定，能夠被法律認定為“消費者購房戶”，需要滿足如下幾個條件：1.購房者須是自然人；2.購買商品房的目的是用于居住；3.購房者名下無其他用于居住的房屋；4.已付購房款超過合同約定總價款的50%。

根據上述法律規定，只有依法被認定為“消費者購房戶”，方可具有行使《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定的購房款返還請求優先受償權。

二、購房者要求房地產破產企業返還購房款的救濟途徑

當房地產企業被依法宣告破產，并進入破產程序以后，《中華人民共和國企業破產法》（以下簡稱《企業破產法》）賦予了管理人兩項權利，即對破產申請受理前已經成立，而又是原雙方當事人均沒有履行完畢的合同，享有決定解除權或享有決定繼續履行的權利。這也就是說，管理人有權對實現破產財產利益最大化和實現債權人利益最大化當中，在是否決定繼續履行合同或解除合同之間，有一定的取舍權。不過，為防止管理人的單方行為，可能會對購房者權益帶來一些不穩定的法律狀態，《企業破產法》同時也賦予了購房者一定的催告權，如果管理人在接到購房者的催告之日起，于30天內不予答復購房者的，則可以被視為解除購房合同。不僅如此，《企業破產法》還以債權人委員會的視角，對購房者權益進行了維護，即如果管理人決定繼續履行購房合同，應當向債權人委員會報告，沒有債權人委員會，要向受理破產案件的人民法院報告。

（一）管理人決定繼續履行購房合同，則不存在購房者要求返還購房款問題

如果管理人根據《企業破產法》的相關規定，并為了實現破產財產利益最大化和債權人利益最大化的目的，他們已經依據破產房地產建設項目的實際情況，決定向購房者繼續履行原來的購房合同，那么，這就需要管理人想方設法，完成破產房地產企業待建的房屋建設項目的續建任務，并將購房者購買的房屋，按新規定的交房期限，交付給購房者。這種救濟方法，是對購房者權益的最有效維護。眾所周知，房價一再處于不斷上漲當中，如果管理人不能繼續履行原來的購房合同，將會導致購房者實際權益受到損害。從很多房地產企業破產過程的實踐中看，究其根本原因，是它們已經再無法繼續進行有效融資。因此，管理人要想繼續履行原來的購房合同，就必須想方設法進行再融資，以便完成房屋待建項目，方可實現他們繼續履行原來購房合同的目的。

1.政府進行融資協助，續建房屋項目

房地產企業一旦被宣告破產，就會涉及諸多問題。因房地產項目建設，牽涉的群體人員多而復雜，當地政府往往會從維護穩定角度，參與房地產企業的破產案件。這時，管理人就可以積極地與當地政府溝通，可以考慮讓當地政府出面，或與相關銀行協調，或使用當地政府的相關資金，對破產以后的房屋續建項目實施注資，或與有資金實力的企業簽訂房屋續建項目的代建協議，對其所發生的建設費用，可以依據《企業破產法》的規定，將其認定為一種共益債務。政府的積極參與，對于購房者來說無疑是一種福音，因為政府具有一定的執行力和公信力，可以保障房屋續建項目建設的高效，有助于穩定購房者的情緒，維護購房者的權益，且最終可將繼續履行原來的購房合同落到實處。

2.管理人實施繼續融資，以托管方式續建房屋建設項目

經過實踐證明，房地產企業被宣告破產時，往往僅有土地和正在待建的房屋建設工程，這些固定資產以外的會計賬面資產幾乎為零，如果房地產企業想再通過金融機構對它們進行融資，或者是再通過民間借貸實施融資，已經變成了一種不可能，因此，它們才被依法宣告破產。《企業破產法》同時賦予了管理人具有一定的借款主體資格。這時，管理人同樣可以依據待建房屋建設工程的實際狀況，認真分析續建所需的資金，考量續建完成以后的償債能力，假使可行，管理人可以進行自行融資，決定由管理人自己進行續建，至于在續建中所發生的費用，依然可以按照《企業破產法》的相關規定，將其認定為一種共益債務，這同樣是對購房者權益的最大維護。不過，管理人續建往往僅適用于那些所需資金數額不大的房屋建設項目，并且還要有比較合適的擔保，方可實施。

3.管理人可按重整程序推進，選定相關投資主體實施項目續建

依據《企業破產法》的相關規定，管理人可在推進破產重整程序當中，選定相關的投資主體，讓投資主體借勢資本市場的資金實力，實現項目建設的順利融資。但是，作為管理人，需要強化對投資主體續建行為的監管，堅決預防投資主體人出于對利益的追求，再將建成的房屋轉賣給第三人，或者是再次出現“爛尾”現象，造成對購房者權益的二次侵害。

（二）管理人決定解除原來的購房合同，可把購房者的購房款列為優先債權

如果管理人決定解除原來的購房合同，購房者可以依據《企業破產法》的規定，連同因解除原來購房合同而遭受的損害賠償請求權一起向管理人申請提出，返還自己的購房款。當然，這時購房者的購房款只能作為一種破產債權。既然是一種破產債權，就必然要涉及債權優先性和清償順位的問題。依據《企業破產法》和《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》第二條的規定，如果購房者已經滿足法律上認定的“消費者購房戶”條件，則可以把購房者的購房款列為優先債權范疇，獲得優先受償權，否則，購房者小部分的購房款，連同因解除原來購房合同而遭受的損害賠償請求權一并會被當作普通債權進行處理。在司法實踐中，依據我國現行法律規定以及司法解釋規定，還是以維護購房者的權益視角作為出發點，盡可能地維護購房者的權益。目前，房地產企業破產債權的清償順位是：購房者已經支付的全部或大部購房款請求權、工程建設承包人請求權、擔保物權、勞動債權、所欠稅款、社會保險款、普通債權。

三、結語

在處理房地產企業破產案件當中，可以說于各類債權之間，一般都存在著各種重大利益間的矛盾與糾紛，因為購房者往往以弱勢群體的角色出現，又因他們相對缺乏相關法律知識，缺乏對房地產市場的了解，沒有更多處理這方面事務的經驗，不能很好地維護自己的權益，致使他們容易遭受不必要的損失。因此，需要管理人從實際出發，堅持公平公正原則，根據我國相關法律規定，結合當地政府，以維護社會穩定視角進行站位，以創建以人為本與和諧社會的目的作為出發點，借鑒各地在處理房地產企業破產案件當中返還購房者房款的有益經驗，在不違背法律規定的前提下，最大限度地維護購房者的權益，體現對弱勢群體的扶助理念，展示社會和法律的公平正義精神。