房屋租賃合同無效的法律后果處理

袁穎麗

上海市浦東新區人民法院，上海 200135

合同無效是指當事人所簽訂的合同欠缺生效要件，導致合同自始不發生法律效力，但并不是不發生任何效力。無效的處理并不妨礙法律行為產生某些效力。合同無效后，因該合同取得動產或者不動產，因喪失其基礎，故應當返還。①

房屋租賃合同無效時，出租人與承租人承擔的應是締約過失責任，系對另一方信賴利益損失的賠償，其目的是補償一方當事人因合同無效而遭受的損失，從而使損失方的利益恢復到合同簽訂前的狀態。信賴利益并不包括合同履行后可以獲得的利益即履行利益，如房屋空置損失、承租人的經營損失、員工遣散費等間接損失。這種賠償責任在性質上屬于締約上過失責任，應當各自承擔相應的責任，承租人應返還租賃房屋、支付房屋占有使用費，雙方當事人還應按過錯責任承擔相應的賠償責任。若承租人將房屋轉租他人，還應承擔清退次承租人的義務。

一、房屋占有使用費的處理

（一）支付房屋占有使用費的必要性

房屋租賃合同作為繼續性合同，當合同被認定無效時，承租人應向出租人返還租賃房屋，出租人可參照租金標準主張占有使用費，雙方不再繼續履行租賃合同。房屋占有使用費是承租人占有使用房屋期間所應支付的費用，系承租人對房屋占有使用之返還。承租人占有使用房屋會使得承租人獲得租賃房屋期間內房屋的使用價值，同時，導致房屋的價值存在一定的損耗和折舊；另一方面，也會導致出租人不能實際占有使用房屋。出租人將房屋對外出租，交付承租人使用，其目的并非是為了讓外界承擔使用房屋期間內的損耗，而是為了實現房屋的使用價值，從而獲得一定的金錢利益。因此，房屋占有使用費從其本質而言，包含了承租人占有使用房屋所得的利益返還及其對房屋損耗與折舊的賠償。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同解釋》）規定：“房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。”顯然，該條款意味著承租人基于占有房屋獲得了占有利益，當房屋租賃合同被認定無效后，承租人應就其獲得的占有利益以使用費的形式予以支付。另外，該條款還明確了房屋使用費的支付標準，即參照租金，此規定符合當事人簽約時對租賃房屋所支付的使用費對價的預期，且符合市場交易。

（二）房屋占有使用費的支付標準

法律規定，房屋租賃合同無效，出租人仍然可以參照租金標準要求承租人支付房屋占有使用費，但許多學者認為不妥，這種處理方式會導致無論合同是否有效，承租人均需按合同約定的標準支付租金/房屋使用費，并未體現有效與無效合同的區別，也沒有體現無效合同自始不發生法律效力的特性，不能產生租賃雙方簽訂合同之初所預期的法律后果。②筆者認為，上述規定是“可以參考”，系從訴訟成本角度考慮，必要時，也可經由租賃合同當事人申請委托評估或者通過雙方友好協商、詢價等方式確定房屋占有使用費的標準。無效的房屋租賃合同法律后果的處理需要根據致使合同無效的情形、承租人與出租人的過錯責任等來認定房屋占有使用費的支付標準，并且考慮是否與承租人所實際取得的占有利益相符合。

但需要強調的是，房屋租賃合同因租賃標的物是違法建筑導致合同無效時，關于免租期內的租金/房屋使用費應如何處理。現在審判實務中，有不同的觀點。一是認為，合同無效，關于免租期的條款也應為無效，承租人應返還免租期內占有房屋所獲得利益，即出租人有權要求承租人支付免租期內的租金；另一種觀點認為，合同是因房屋的權屬導致無效，原約定免租期內的租金承租人也不應予以支付。法律規定已經肯定未取得合法建設審批的建筑或違法建筑的物權屬性，那么關于免租期的約定，也是房屋所有人對自身利益的讓渡，且實踐中，免租期內承租人也是裝修租賃房屋，并不實際經營，無法獲得經濟利益，因此，免租期的約定是租賃雙方的意思自治的體現，與效力性強制性法律規定無涉；另外，免租期和租金支付標準的約定均是在雙方簽訂合同之初即確立，在起初認為合同有效、實際履行的情況下來確定租金數額；一旦租賃合同被認定無效后，也是根據租金和免租金條款來計算相應的財產利益，租賃雙方可參照免租期約定來確定房屋占有使用的支付時間，此舉也符合雙方簽訂合同之初對支付對價與獲得租金收益的心理預期，因此，該觀點認為合同無效后應參照使用免租期條款。③筆者支持后一種觀點，房屋租賃合同無效的處理應考慮導致合同無效的情形，因此，因租賃標的物系違法建筑而導致租賃合同無效的處理需要兼顧誠實信用原則與公平原則，若支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用費，會導致承租人的雙重損失，致使承租人超額承擔免租期內的費用，以及致使出租人因出租違法建筑之過錯行為而獲利，此舉顯然會導致利益失衡，有悖于公平原則，因此，筆者認為違法建筑導致租賃合同無效則不應支付免租期內的房屋占有使用費。同理，當房屋租賃合同無效時約定的租期已經屆滿，免租期內的占有使用費更不應給付。

二、損失賠償的處理

我國法對于損失賠償采金錢賠償主義，《中華人民共和國民法通則》第134條規定承擔民事責任的方式，其中包括了恢復原狀和賠償損失。④我國合同法的規定，“合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。”

（一）裝飾裝修物的處理

在簽訂房屋租賃合同后，承租人往往會對房屋進行適當的裝飾裝修，以提高房屋的適租性。無效的房屋租賃合同的法律后果處理必然包含裝飾裝修物，那么需要考慮裝飾裝修物的所有權歸屬，以及若出租人獲得裝飾裝修物應如何處理，以便更好的平衡出租人和承租人之間的利益。簡言之，裝飾裝修物系歸屬承租人亦或是出租人，若歸屬出租人，則出租人是否應對承租人支付的裝修裝修費用予以賠償；若需要賠償承租人的裝飾裝修損失，則應如何賠償。

1.裝飾裝修物的權屬

裝飾裝修物的權屬認定一般應用添附制度。所謂添附，即指分別屬于不同所有權人的物，結合在一起而形成的新的物或不可分離的物，若分離，則會使得物失去其原有價值。⑤如果承租人的裝飾裝修物一旦與租賃房屋相結合，與其成為整體而不可分離，若將裝飾裝修物與租賃房屋進行分離，則有損于房屋本身的價值，有悖于物盡其用原則。如果不動產與動產相附合，則必然會使得動產產生物權變動，原動產所有權人便不再享有動產所有權，而相對方不動產所有權人便享有動產所有權。添附制度的目的在于，確定物權歸屬，解決分別屬于不同所有權人的物之歸屬問題；其二是為了充分實現物之價值。根據《房屋租賃合同解釋》第9條第2款規定，“當承租人對租賃房屋的裝飾裝修物和房屋已經形成附合時，如果出租人同意利用的可折價歸其所有；如果出租人不同意利用，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失”。該條款可以確認在房屋租賃合同被認定無效后，承租人所建的裝飾裝修物已經與房屋形成附合時，從使用價值及經濟價值角度考慮，應歸屬出租人所有。雖然該條款沒有明確約定，若出租人不同意利用裝飾裝修物時的權屬歸屬問題，但該款規定租賃雙方根據導致合同無效的過錯程度來分擔裝飾裝修的現值損失。由于系承租人支付房屋的裝飾裝修費用，發生損失分擔的時候，顯然是出租人支付一定的賠償費用。

如果承租人租賃房屋后擅自對房屋進行裝修，也未獲得出租人同意或事后允許，亦或是承租人的裝飾裝修行為不利于房屋之本身，有害于出租人的財產權益，那么在此情況下，出租人則必然會要求承租人將房屋恢復交付時之狀態予以返還，此時便不存在所謂的裝修裝修費用的損失賠償問題，出租人亦無須支付相應的賠償費用。

承租人承租房屋后會對房屋進行裝修，關于已形成附合的裝飾裝修物的損失處理問題，詳見前文所述，而對于未形成附合的裝飾裝修物應如何處理值得探討。《房屋租賃合同解釋》第10條規定，“承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。”在處理無效的房屋租賃合同的時，應當首先尊重當事人的意思自治；在租賃雙方當事人沒有約定或約定不明的情況下，承租人享有未形成附合的裝飾裝修物的所有權，承租人將未形成附合的裝飾裝修物予以搬離，出租人也無須對未形成添附的裝飾裝修物予以賠償。

2.裝飾裝修物的損失賠償標準

關于處理無效的房屋租賃合同中已經形成附合的裝飾裝修物的權屬如前文所述，在該裝飾裝修物歸屬于出租人后，承租人即不再享有所有權。出租人所獲得的利益與承租人所遭受的損失并不對等，那么應如何平衡雙方之間的裝飾裝修損失。有觀點認為，應以出租人獲得的利益為補償標準，另有觀點認為，應以裝飾裝修物的價值，即以承租人所支付的裝飾裝修費用作為補償標準。筆者認為，關于第一種觀點，若系由于出租人的過錯而導致房屋合同無效，則片面的以出租人所獲得的利益作為賠償標準，顯然此舉對承租人而言有失公平，理由在于出租人所獲得的裝飾裝修物的價值遠遠少于承租人所遭受的損失；關于第二種觀點，若合同無效系由于承租人之過錯，比如承租人將租賃房屋用于開設賭場，則片面的以承租人支付的裝飾裝修費用損失作為賠償標準，對出租人而言亦有失公平，并且需注意到承租人的裝飾裝修并不一定符合出租人的心理預期，此舉會加重出租人的損失，由出租人一方承擔合同無效的法律后果。法律規定，當承租人對租賃房屋的裝飾裝修物和房屋已經形成附合時，由雙方按照導致合同無效的過錯程度分擔現值損失。損失賠償分為所謂的完全賠償主義與限制賠償主義之區分，無論哪種賠償主義，不過僅僅是法律規定上的差異，在司法實踐中，最終都需要采取一定的措施來確定具體的賠償范圍，無限制的賠償是決定不存在的。⑥出租人與承租人承擔的是締約過失責任，系對另一方信賴利益損失的賠償，其目的在于補償一方當事人因合同無效而遭受的損失，從而使受損方的利益恢復到簽訂合同之前的狀態。在確定出租人對承租人的賠償標準時，應根據導致合同無效的過錯責任區別對待。所謂裝飾裝修物的現值損失是指，在房屋租賃合同被確認無效時，附合在房屋上的裝飾裝修物上存在的實際價值，亦即裝飾裝修物之現存的價值。現值損失的認定在司法實踐中一般采用鑒定的方式，采用現存價值評估法進行鑒定，現存裝飾裝修物在合同被認定無效時的工程造價。另外，關于如何確定裝飾裝修物現值損失，通說認為此時并不需要考慮雙方合同約定的租賃期限，只需要考慮承租人對裝飾裝修物的實際使用時間予以折舊。

需要注意的是，房屋租賃合同租期屆滿但被認定為無效合同的，裝飾裝修物應如何處理。根據法律規定，當房屋租賃合同有效時，裝修價值應當攤銷在整個租賃期內，租賃期滿，裝飾裝修價值即攤銷完畢。承租人應當對自己實施的裝修行為負責，對裝修標準、裝修使用時間及裝修預算都有心里預期，因此租賃期限屆滿、合同終止后，裝飾裝修費用已經攤銷在整個合同履行期間內，不應再列入損失賠償的范圍。房屋租賃合同被認定無效時，租賃期限已屆滿，承租人已經享有了整個合同期內的裝飾裝修的利益，故其原支出的裝飾裝修費用不屬于合同無效的損失賠償范圍。理由在于承租人在裝修投入時，已經對租賃期限及期滿后不續約的風險有了預估，承租人也已將投入的裝修裝修費用作為實現租賃合同的必要成本。租賃期間，實際已進行了分攤，對相應的裝飾裝修等也最大化地進行了利用，租賃目的已實現，承租人已無要求出租人賠償損失的基礎。

（二）擴建物的處理

房屋租賃合同被認定為無效時，雙方當事人對擴建房屋、對擴建費用沒有約定的、未辦理合法建設手續的擴建房屋應如何處理。

1.擴建物的權屬

擴建物即通過工程建筑實現增加房屋面積的目的，而改建房屋則屬于功能性、結構性的改變，亦可視為裝修的一種。如前文所述，裝飾裝修物一般適用添附制度，歸出租人所有。顯然，擴建物的歸屬一般也適用添附制度，承租人在租賃房屋上進行擴建，所形成的擴建物與房屋結合則與其成為整體而不可分離，在房屋租賃合同被認定無效后，從擴建物的使用價值和經濟價值考慮，應歸出租人所有。但若房屋租賃合同系因租賃標的物的違法性被認定合同無效，那么擴建在違法建筑上的擴建房屋也應認定為違法建筑，此時對于違法的擴建物應按違法建筑處理，可能會被行政機關予以拆除。當擴建物被拆除時，顯然也不涉及擴建物權屬的歸屬問題，僅僅發生擴建費用的損失承擔。

2.擴建物的損失賠償標準

通說認為，承租人經出租人同意擴建，未辦理合法建設手續的，擴建損失應按照過錯程度確定賠償責任。擴建損失可根據租賃房屋本身的合法性、雙方的報建義務、配合行為、擴建受益情況、擴建規模、風險控制等因素確定合理的責任比例。房屋租賃合同被認定無效，一方當事人因合同無效而遭受的房屋擴建費用的損失，是基于信賴利益的損失賠償。信賴利益是一方當事人由于信賴法律行為的有效性而遭受的損失，此處須使被害人處于如同他未曾聞知該行為時所會處的狀態。⑦計算擴建損失應以造價費用為標準進行賠償，本質是一方當事人能夠取得多少賠償金的問題，對現實發生的損失進行金錢換算。在計算擴建物造價時，應考慮計算標準時點問題。一元說認為，以某種特定的時點作為標準時點；多元說認為，多樣的標準時點不應存在原則和例外的標準時點，這樣，我們很難說應以哪一種標準時點為原則，例外地使用其他的標準時點，因而多元說值得贊同⑧。實踐中，對于擴建物的造價費用的鑒定方法采“建安重置結合成新價”即現在建造被拆除房屋的價格。

（三）搬遷損失的處理

房屋租賃合同被認定為無效時，承租人負有返還房屋的義務。顯然，承租人搬離租賃房屋時，還涉及到承租人的搬遷損失。搬遷損失應按照承租人與出租人的過錯程度確定賠償責任。搬遷損失以承租人實際發生的費用為準。

對于房屋租賃合同期限屆滿，合同被認定無效時，發生的搬遷損失如何處理。如前文所述，租賃期屆滿，承租人負有返還租賃物的義務。在簽訂租賃合同之初，承租人即知曉合同期滿后必將搬離租賃房屋，租賃期屆滿后，承租人也沒有繼續使用房屋的法律或合同基礎，自然應搬離房屋，所產生的搬遷費用也在其預期內，不應列入損失范圍。

三、結語

由于房屋租賃合同的無效違背當事人的目的、有悖于私法自治，因而，除違反強制性規定或公序良俗外，應盡量減少無效的房屋租賃合同，對于某些無效的合同可以通過采取某種補救措施使合同有效，有利于合同當事人的權益、有利于租賃市場穩定。

注釋：

①韓世遠.合同法總論［M］.法律出版社，2018：319.

②王澤鑒.債法原理-不當得利［M］.中國政法大學出版社，2002.

③郝佳佳.違法建筑租賃合同無效不應給付免租期內占有使用費［J］.人民司法，2018（11）：22.

④韓世遠.合同法總論［M］.法律出版社，2018：775.

⑤謝在全.民法物權論［M］.臺北三民書局，2003：505.

⑥韓世遠.合同法總論［M］.法律出版社，2018：795.

⑦韓世遠.合同法總論［M］.法律出版社，2018：784.

⑧韓世遠.合同法總論［M］.法律出版社，2018：822.