房地產眾籌的商業模式與法律風險規制

李國雄

廣東名成律師事務所，廣東 東莞 523008

眾籌在當下的社會已經不是一個新鮮詞語，各行各業也都存在著眾籌的行為，房地產行業也不斷與時俱進，合理引入眾籌概念，并在商業領域應用了房地產眾籌的模式。該模式的應用對推動我國社會經濟的穩定發展具有重要意義。但是房地產眾籌的商業模式在實際應用中，法律風險的存在已經危害到房地產行業的可持續發展，所以下面就對房地產眾籌的商業模式存在的法律風險進行分析，并提出房地產眾籌的法律創新策略。

一、房地產眾籌的商業模式概述

在互聯網的利用下，項目發起人向公眾籌集的中小額資金，并且越過商業銀行與金融公司的行為稱之為眾籌。在融資方式中，房地產眾籌屬于新的項目，但是在實際應用中的作用卻不可小覷。在實踐中，與交易相關的法律問題一直未能得到有效解決。在我國房地產眾籌的不斷發展下，也逐漸形成以下三種商業模式：

第一，融資開發型。這種方式是房地產開發商在眾籌過程中，資金獲取的主要目的是獲得建設資金。投資者的最終目與開發商不同，投資者是為獲取房產的房屋的產權。第二，營銷推廣型。這類形式主要是開發商為不斷加快房地產項目的進度，并且在獲得房屋預售許可證之后，實施的營銷活動。第三，投資理財型。按照開發商與投資人之間的關系，房地產眾籌將投資理財型又分為股權型與債權型。

房地產眾籌的商業模式在實際應用中具有重要意義，主要體現在：第一，創新風險隔離。我國在房地產眾籌的商業模式實踐中，與歐美等發達國家相比，金融創新力度較小，但是依然在應用可以對風險進行規避，從而降低房地產開發商的損失。第二，商業模式的創新。該模式主要是將互聯網與金融很好的結合在一起，并將其應用到當房地產行業的一種新的商業模式，在實際應用中，房地產開發商可以籌集到建設資金，降低營銷成本。

二、房地產眾籌的法律風險

（一）非法吸收公眾存款問題

非法吸收公眾存款一般要具備以下幾個要素：第一，沒有得到相關部門的批準，就擅自進行資金的籌集行為；第二，在社會上，向社會公眾公開宣傳此項活動；第三，在籌集資金前，向被籌資者承諾償還本金，并給予一定利息報酬。第四，籌集資金的對象，在社會上不是特定的群體。通過上面四個要素不難看出，非法吸收公眾存款不僅得不到法律的保護，甚至還會出現本金收不回的風險。

（二）非法銷售房問題

非法銷售房問題在我國較為常見，經常會在實際的房屋買賣中遇到這類行為。在我國商品房的預售是有一定條件的：房地產開發商需獲取預售許可證，如果沒有取得預售許可證，則是非法銷售房的行為。一部分開發商在眾籌過程中，未能取得土地的使用權，或者在商品房建成之后，沒有進行相關部門的驗收就進行商品房出售行為的［1］。但是在房地產眾籌活動的過程中，由于是在互聯網上進行的，公眾無法對房屋買賣合同進行有效的認定，并且商品房預售許可證如果在起訴前取得，這時也會出現法律風險。

（三）非法發行證券問題

我國相關法律中對發行證券的對象及累計發行的人數有明確的規定，如果發放的對象不確定，且人數超過了200 人，就說明是非法發行證券了。房地產開發商在實際眾籌活動的開展過程中，一般會將一個較大的眾籌標的進行拆分，分為幾個規模較小的標的資產，并且將每一個小的標的資產人數控制在200人以內，很多房地產開發商都會通過這樣的方式，對人數的限制進行規避，但是這也存在著較大的法律風險［2］。

（四）關聯交易問題

在我國的相關法律中對關聯交易有明確的規定，公司中的實際控制人、控股股東及其他人之間形成的關聯交易，同時在公司利益的轉移過程中，也極有可能出現其他的關聯交易。但是在我國實際的房地產眾籌模式的應用過程中，可能會由于眾籌平臺與融資方有一定的關聯，從而出現欺詐的問題。房地產眾籌項目在籌集資金過程中，會讓第三方機構對資金進行托管，但是在此過程中，托管單位極有可能將資金劃撥為自己的專用賬戶，從而在資金的使用上與房地產開發商出現法律問題。

三、房地產眾籌的商業模式法律風險的規制策略

（一）風控機制的構建與完善

在立法層面上，我國房地產眾籌依然存在較大的漏洞，這時就要通過相關法律法規的構建與完善，來對房地產眾籌的商業模式法律風險進行規避。在立法前期一定要加強調研與分析，并結合市場需求，確保法律能符合時代的發展需求，同時也要對投資者的合法權益進行保護，并對房地產眾籌的限制適當放寬。通過立法對交易機構、金融產品進行完善，并對房地產交易的相關流程就限制進行明確，確保該商業模式在我國的有序實施［3］。并且也要將人數200人以下的限制進行處理，減少房地產眾籌活動的限制。

（二）主體責任的明確

在我國房地產眾籌商業模式的開展過程中，一定要對相關的責任主體進行明確，這樣才能保證主體對此項模式的正確引導。第一，明確融資方的發行責任。就當下的實際情況來看，我國對房地產眾籌的對象基本沒有相關的限制，一部分投資者由于相關知識及經驗方面的限制，在投資過程中極易出現法律風險。所以我國要積極向歐美等發達國家進行學習，對投資者所能投人的金額進行細化與限制，并對投資人的實際情況進行合理分析，然后對投資者的發行額度進行限制。第二，建立獨立的眾籌平臺。目前互聯網門戶網站是我國房地產眾籌活動的代理，但是由于在相關法律體系不健全的情況下，使得眾籌平臺的具體營業范圍不斷發生變動，法律的界限也變得模糊［4］。因此房地產眾籌商業模式的開展過程中要建立起自己的眾籌平臺，這樣對責任主體的明確有著重要作用，同時也有助于減房地產行業的籌資成本。

（三）監管體制的健全

房地產籌資過程中，依然存在一些法律風險，這就要求要對法律風險進行有效的規制，確保此項活動的有效進行。所以要加強對房地產籌資活動的監管，確保籌資的安全性與有效性，同時也要減少房地產眾籌過程中出現的混亂現象，規范此項互動，確保我國房地產行業的健康發展。

（四）監管責任的細化

要對資金的流向進行嚴格的控制，在對第三方托管進行選擇時，一定要加強對資金的管理。積極實施分類監管，保證監管的精細化與具體性。同時，也要對眾籌網站加強監管，除了相關部門的監管之外，投資者也要加強監管，一旦發現問題及時向相關部門反映，維護自身的利益。最后，保證信息的透明度，構建起信息交流共享機制，投資者通過對相關信息的辨別與選擇，提升投資的安全性與有效性，減少法律問題的出現。

四、結束語

在我國社會經濟的快速發展中，房地產行業逐漸成為我國的支柱性產業之一，對我國社會經濟的發展具有重要意義。而房地產眾籌商業模式的應用，屬于新事物，在具體的實踐中依然存在較大的法律問題。所以我國要針對法律問題，不斷完善相關的法律體系，明確相關的責任主體，細化將責任及構建起獨立的眾籌平臺，確保房地產眾籌的有效性，實現我國房地產行業的可持續發展。