“微利時代”下的房企成本細化管控方法及要點探析

（美的西南房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，貴州 貴陽 550081）

在當前我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)以及提高人們的生活質(zhì)量，具有極為重要的作用。從2016開始，為防范泡沫經(jīng)濟的影響，國家采取了多種宏觀政策，調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢和進程，確保我國整體經(jīng)濟建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展及可持續(xù)發(fā)展。目前，從國家層面以及長遠發(fā)展角度來看，對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控對我國經(jīng)濟發(fā)展建設(shè)具有積極的作用，但對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，國家的宏觀調(diào)控在短期內(nèi)必然會對其造成一定的沖擊，產(chǎn)生效益急劇下滑、現(xiàn)金流短缺等現(xiàn)象。在這種經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須對成本管控制進行有效地優(yōu)化升，實施成本細化管控方式，從而有效降低成長，提高經(jīng)濟效益，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下能夠打到一條新的發(fā)展道路，為我國建設(shè)可持續(xù)發(fā)展型社會經(jīng)濟，發(fā)揮積極的作用。

一、成立專門的成本細化管控部門、確立負責(zé)人

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有效實施成本細化管控，就必須實施責(zé)任制，責(zé)任落實到人，同時做好權(quán)責(zé)劃分，確保各項措施能夠得到有效落實。為了提高成本細化管控的執(zhí)行力度，房地產(chǎn)企業(yè)必須成立專門的成本管控部門，同時針對成本細化管控工作，要確立主要負責(zé)人以及組建相關(guān)團隊，明確成本細化管控工作的具體負責(zé)人和執(zhí)行業(yè)，保證管控措施能夠得到有效落實[1]。

成本細化管控的主要目的，就在于其有利于成本歸口管理,一方面能夠促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本資料收集和整理能力得到有效提升，形成語言統(tǒng)一，主線清晰，整個管控流程中，不會存在語言障礙，理解偏差等無效管控；同時強化和規(guī)范項目成本的分配核算管理機制，建立支撐體系，整合各種資源，使用工具手段，全面優(yōu)化成本細化管控力度和質(zhì)量；另一方面，通過成本細人管控，建立考核保障，還能夠有效促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目成本實施科學(xué)合理的績效考核機制,優(yōu)化考核結(jié)合，從而有效提高其對成本細化管控的積極性。

二、梳理成本管理流程，制定完善的成本細化管控制度

在管理工作中，完善的管理制度是做好相關(guān)工作的重要保障,要做好成本細化管控，必須建立完善的成本細化管控機制，這是重要前提條件。完善的成本細化管控機制不能夠保障成本管控工作的有效開展,同時也能有效約束工作過程中的各種行業(yè),有效保證成本管控的規(guī)范性，防止成本支出浪費行為的發(fā)展，這對優(yōu)化成本管控質(zhì)量，優(yōu)化經(jīng)濟效益，具有至關(guān)重要的影響。

在制定完善的成本細化管控制度的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分考慮經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展需求以及企業(yè)自身實際情況，使制度盡量詳細完善。制度內(nèi)容不僅要科學(xué)合理，還要盡量全面，覆蓋工程項目的全過程，并且切實可行，能夠在實踐工作中，充分發(fā)揮指導(dǎo)作用，保證成本細化管控工作的有效開展[2]。

三、“微利時代”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本細化管控方法及要點

在“微利時代”，成本細化管控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展建設(shè)具有至關(guān)重要的影響，而要做好成本細化管控工作，就必須在規(guī)劃過程中，實施科學(xué)合理的成本細化管控措施，這也是有效強化成本管控，優(yōu)化經(jīng)濟效益的關(guān)鍵要點。

（一）目標成本管控

建立不同階段多版本目標成本，從意向拿地開始，成本和財務(wù)就要提前介入，全面進行調(diào)研，了解地形結(jié)構(gòu)等，進行投資決策版的目標成本測算，至少完成3個備選投資決策目標成本。在拿地基本確定時候，要做好全周期目標成本細化，在充分考慮土增稅清算前提下，做好多版本的細化，最好形成標準成本數(shù)據(jù)庫，用于實際施工過程中的調(diào)整使用，成本細化措施，可以從產(chǎn)品組合、建筑體形以及土方分項路網(wǎng)布局等方面著手。以建筑體形為例,通常情況下越規(guī)則的建筑體形越有利理提高規(guī)劃效率，降低成本造價。但在實際工作，往往會受到多方面的因素的影響，導(dǎo)致建設(shè)體形不規(guī)則。一般來說，對于不規(guī)則的建筑體形，將其規(guī)劃成凸凹形狀時，為了滿足擾震等級需求，必須增加鋼筋和結(jié)構(gòu)板，這就會提高建筑的成本。所以，為了滿足降低成本的需求，在規(guī)劃中需調(diào)整平面布局，從而充分發(fā)滿足建筑的容積率，還能有效降低成本，達到成本細化管控目標。

（二）針對基礎(chǔ)工程實施成本細化管控。主要要點是施工圖設(shè)計和修正，其主要作法就是根據(jù)實際條件，選擇最合適的基礎(chǔ)工程結(jié)構(gòu)，設(shè)計施工圖。在選擇過程中，充分考慮工程項目的建設(shè)要求，更經(jīng)充分考慮經(jīng)濟因素，既要保證工程建設(shè)質(zhì)量，同時也要達到降低成本的目的，在后期實際施工中，可以微調(diào)施工圖。

（三）對于配套工程也必須做好成本細化管控，這對降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本，提高經(jīng)濟效益具有極為重要的影響。配套工程屬于項目的硬件設(shè)施,對成本細化管控質(zhì)量具有直接地影響，而且影響范圍較大。因此，必須結(jié)合實際情況，科學(xué)合理地設(shè)計配套工程，同時對配套工程建設(shè)實施嚴格的成本細化管控，從而有效降低成本，提高經(jīng)濟效益。

（四）加強路網(wǎng)工程的成本細化管控，其具體做法通常是科學(xué)選擇道路寬度以及給水管、排水管，同時對管道系統(tǒng)檢查井進行科學(xué)合理地設(shè)計，通過優(yōu)化設(shè)計方案達到降低成本，提高經(jīng)濟效益的目的。不同的設(shè)計方案，不僅會對施工產(chǎn)生極為重要的影響,其成本費用支出情況也會產(chǎn)生較大的差別。因此，必須對相關(guān)設(shè)計方案加強研究和探索，有效實現(xiàn)成本細化管控，降低成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利潤，為其不斷發(fā)展奠定重要的經(jīng)濟基礎(chǔ)[3]。

（五）管控方法

1.按合同進行單一高效管理

以合同為單元進行管控，最為簡單明了，也便于跟蹤控制，主要是實施合同臺賬及時更新，及時分析執(zhí)行情況，異常情況及時反饋，執(zhí)行中及時糾偏，嚴格按合同結(jié)算，對報審的結(jié)算，要回歸合同條款。

2.按事項管控

按事項設(shè)計各部門的成本指標，不同責(zé)任部門，輔以不同的考核指標和激勵方式。運營設(shè)計成本指標表單和考核表單，以及總成本思路與各責(zé)任部門成本管理邏輯表單，按照標準的成本設(shè)計科目，及時更新執(zhí)行情況，并且動態(tài)進行跟蹤分析，及時處理難點和痛點，有效做好成本控制。

3.按事項管控和按合同管控相結(jié)合管理

按事項設(shè)計的各責(zé)任部門，具體管控成本，可以按合同為單元，進行成本管控，責(zé)任部門可以細化合同時間節(jié)點以及成本科目，對于直接管控人員，建立工作標準，日常行為準則等進行及時合理的管控。

結(jié)束語

在“微利時代”實施成本細化管控對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展建設(shè)，發(fā)揮著至關(guān)重要的作用?？梢哉f，成本細化管控是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在新經(jīng)濟環(huán)境下，能夠在激烈的市場競爭中存活下來，實現(xiàn)新的發(fā)展的關(guān)鍵所在。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須充分認識到成本細化管控的重要性，結(jié)合我國宏觀政策調(diào)控要求以及經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展變化情況，更要充分考慮自身發(fā)展需要，建立完善的成本細化管控體系,推動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展進步。