商業地產企業財務風險及成因分析

（邯鄲國際陸港有限公司，河北 邯鄲 056000）

一、商業地產企業財務風險管理特點以及存在的問題

（一）資金回收期長

一個項目的主要流程主要有以下四個階段：第一階段是征地；第二階段是土地開發；第三階段是房屋開發；第四階段是竣工銷售以及物業。在以上四個階段之中，都需要公司投入大量的資金，而在現實情況之中商業地產行業為了加快資金回籠速度，會在第三階段房屋開發中進行預售，讓部分資金提前回籠，但資金正式回籠的時間仍為第四階段。所以我們可以看出本行業資金的回收期較長，導致不可控因素增加。

（二）財務杠桿過度使用

因為大部分公司并無足夠的現金，而本行業又需要大量資金，所以這些公司都選擇貸款這種財務杠桿方式進行運作。但這種財務杠桿方式好的影響是幫助公司的股東在持有少量資本的時候維持公司運作，并提高稅盾效應；不好的影響則是這使得公司的資金具有高度的流動性，公司一旦面臨危機，則會產生無錢還債的現象，造成巨大的債務壓力。

（三）變現能力不足

如上所述，現實中大部分商業地產公司的經營往往是通過舉債的方式進行的，但這種方式需要企業擁有較高的變現能力，所以一旦在企業進行借款時自身相應的資產與借款不匹配，就會使得公司無法籌到資金，導致短期資金不足。而在商業地產企業中，其主要流動資產就是存貨。而按照商業地產開發產品以及非開發產品進行分類，商業地產開發產品包括己完工商品住宅、在建開發產品、出租開發產品和擬開發土地；非開發產品則包括原材料、庫存商品、低值易耗品。從上述的各類產品來看，都面臨著不易變現的困境，這導致公司資產的流動性不高，最后增加一定的償債壓力。

（四）現金流不穩定

當今大部分商業地產企業的現金流并不穩定，存在一年高、一年低的現象。這其中之一的原因是商業地產公司面對項目流程時間較長的困境，會采取提前收取資金的方式使資金盡快回籠，也就是使用預售的方法在項目進行中就能把資金回籠。但是各個開發項目的銷售期以及銷售期的匹配問題往往會被忽略，從而產生現金流不穩定的現象產生。而另外一個原因則是企業投入收益現金流也存在不均衡的問題。所以現金流不穩定這一問題導致企業在現金流高的那年產生大量的現金冗余，而低的那一年企業則面臨償債風險，最后使得商業地產企業的正常運行無法得到保障。

二、風險防控體系構建

（一）重視財務管理控制工作，加大管理投入

為了提高財務管理放控制水平，房地產企業應該反思自身的工作方法。比如，自身是否深入認識到財務管理工作的價值？自身是否認真研究了財務管理工作方法？等等。在反思的過程中，企業需要探索財務管理方法。舉例來講，企業管理層可以通過搜集與整理財務工作的方法，指導員工開展工作；企業管理層逐步增強財務管理控制意識，積極地在財務部門開展各項活動，讓財務員工發現自身的工作價值，增強他們的責任感，進而鼓勵他們積極投入財務工作之中，從而提高財務管理水平；企業管理層需要為財務工作人員創設工作氛圍，促進員工溝通交流。

（二）健全完善企業財務管理制度

第一，根據內外部財務發展環境，不斷地補充財務管理控制制度。比如，國家出臺的關于會計的法律法規；企業自身經營內容所對應的賬目處理要求等等。第二，增強財務管理控制制度的約束性。也就是說，財務人員需要按照制度內容，科學地執行工作；第三，吸收他人之長，補取自身之短。企業需要學習其他國家或者企業的財務管理工作模式，以此完善制度。第四，房地產行業財務管理部門及行業協會需重視財務管理制度的建設工作。比如，它們可以通過定期召開經驗交流大會的方式，發散企業的財務管理思維，創新財務管理方法。

（三）加強控制投資風險

要充分考慮當地的發展現狀以及國家的相關政策，進行大量的調研分析，獲取充分的決策數據支持，建立最佳投資風險控制機制，有效地加強投資風險管理，促進房地產企業實現可持續發展，使投資風險盡可能的降低。

（四）提高內控意識水平

目前，房地產開發企業的內控意識還比較薄弱，就需要不斷提高全體人員尤其是財務人員的內控意識，從根本上促進房地產企業的發展，打造良好的財務環境。房地產的內部控制，需要全體人員的經濟參與，房地產領導層需要全面監控整個企業的內控執行情況，嚴格按照內控制度執行，為全體人員做好榜樣。

（五）償債風險控制

為避免償債風險的增加，商業地產企業有必要對自身的資金結構進行合理安排。所以在企業的運行過程中，應當加大對籌款渠道的重視，從而選擇一個較為合理的渠道進行籌集款項。而對于企業自身的負債率也應當有一個確定的值，那就是同該企業的償債能力能夠相互匹配。

（六）提高企業財務管理人員綜合素質

第一，開展針對性的財務管理培訓活動。企業需要事先測試財務員工的工作能力，再對他們進行分組，最后分層次與分批次傳授財務管理知識。第二，建立健全關于財務工作的權責制度。也就是說，不同崗位的員工需要承擔不同類別的工作。如果他們的工作內容出現了問題，就可以更好地追究財務管理職責，進而糾正他們的工作方式，從而提高他們的工作水平。第三，控制資金收支工作。財務員工需要科學地記錄財務處理項目，確保賬目的清晰性，以此合理控制資金流向。

結束語

綜上所述，商業地產企業財務風險防控體系構建對企業的可持續發展有著極為重要的意義，也對本行業的健康發展起著十分關鍵的作用。在當今中國的經濟發展之中，由于商業地產企業發展歷史不夠久遠，所以對于財務風險管理還不夠重視，在企業管理中存在的問題還較多，因此本文根據當今情況，通過償債風險控制、加強資金流動性、盈利風險控制、強化企業內審制度等策略的提出，構建商業地產企業財務風險防控體系，希望能夠對商業地產公司財務風險管理水平的提高有所幫助。