房屋租賃中的轉(zhuǎn)租、分租以及登記備案問題探討

文/田漢雄

《房屋租賃條例（征求意見稿）》對有關(guān)房屋轉(zhuǎn)租、分租以及房屋租賃合同登記備案等問題語焉不詳，此處問題較多，筆者試作一梳理，與大家探討。

定義

先將有關(guān)名詞加以定義。所謂“轉(zhuǎn)租”，就是承租人將其承租的房屋全部再出租給第二人。所謂“分租”，就是承租人將其承租的房屋分割再出租給其他人。

“登記備案”這個詞有些復(fù)雜，其實在法律表達(dá)中，登記和備案是兩種不同的行為。“登記”是指政府行政審批行為，如企業(yè)登記、婚姻登記、車輛登記等，，房地產(chǎn)(不動產(chǎn))登記，也是一種行政審批行為。“備案”只是公民、企業(yè)將有關(guān)文件送到行政單位(或行政指定單位)加以存檔、保存，并不經(jīng)過審批手續(xù)。現(xiàn)在強調(diào)“備案”制度，就是為了減少審批手續(xù)，加快商事服務(wù)。顯然“登記”、“備案”是兩種不同的行為。

轉(zhuǎn)租與分租

在房地產(chǎn)租賃市場中，不論是住房租賃還是商鋪租賃，轉(zhuǎn)租、分租都大量存在，其出租人俗稱“二房東”，難以界定其屬性。“二房東”對于業(yè)主而言是租客，其在轉(zhuǎn)租、分租中又扮演了一種類似業(yè)主的角色。他與房屋租賃中介完全不同。房屋租賃中介是業(yè)主、租客之間居間服務(wù)，撮合業(yè)主、租客簽訂租賃合同，合同中寫明業(yè)主、租客的權(quán)利義務(wù)，是比較透明的。

轉(zhuǎn)租行為產(chǎn)生了兩個法律關(guān)系，一是業(yè)主與轉(zhuǎn)租人(“二房東”)的關(guān)系，二是轉(zhuǎn)租人(“二房東”)與轉(zhuǎn)租承租人(俗稱“三房客”)的關(guān)系。在此要對其中涉及的兩個合同進(jìn)行分析。

業(yè)主將房屋出給轉(zhuǎn)租人，必然要簽訂租房合同，在這個合同中，有些問題需要特別關(guān)注：其一是業(yè)主是否同意或授權(quán)承租人轉(zhuǎn)租。如果答案是肯定的，那么轉(zhuǎn)租行為就可以成立，即上首權(quán)源清楚，該行為是合法的。如果合同沒有確認(rèn)這一點或沒有提及轉(zhuǎn)租，那么能否認(rèn)定為“默示同意”，這是一個疑點。如果合同中業(yè)主明示不同意轉(zhuǎn)租，那么轉(zhuǎn)租行為就不能認(rèn)定為合法。其二是合同中對租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、房屋維修等的約定，因為這與第二個法律關(guān)系——轉(zhuǎn)租——是密切相關(guān)的。

轉(zhuǎn)租人與轉(zhuǎn)租承租人的合同更值得探討。從法理上講，轉(zhuǎn)租合同不能超出原業(yè)主與轉(zhuǎn)租人簽訂的合同的范圍，使用范圍、對使用人要求、房屋管理、設(shè)備維修等，都應(yīng)與原合同大致相同，維持原合同的有關(guān)約定。雙方的差異性表現(xiàn)在兩點上：一是租賃時間，二是租賃價格(即租金)。

轉(zhuǎn)租租賃時間，應(yīng)以上首合同為限，即不能超過上首合同的期限。境外的轉(zhuǎn)租合同中的租賃期限習(xí)慣上會將上首合同最后期限提前一天。這種提前一天的做法可能是出于如下考慮：一是承認(rèn)轉(zhuǎn)租合同覆蓋的時間范圍比上首合同小些；二是如果兩個合同同一天到期，轉(zhuǎn)租承租人可以合法地位到合同規(guī)定的最后一天晚上24 點，這會給轉(zhuǎn)租人、業(yè)主交接房屋帶來困難。

轉(zhuǎn)租合同中規(guī)定的租金肯定比上首合同要高，否則轉(zhuǎn)租人就不干了，這是允許的，問題是可以高多少、即高到什么程度才可以認(rèn)為是不合理的。這是一個難題。境外有些城市有這樣的規(guī)定或慣例：一旦發(fā)現(xiàn)轉(zhuǎn)租合同收取的租金比業(yè)主出租給轉(zhuǎn)租人的租金高出15%或20%以上，業(yè)主可以要求收回出租房屋，取消合同，并直接與轉(zhuǎn)租承租人簽訂租賃合同，雙方可以擬定新的租金，其差價由業(yè)主與轉(zhuǎn)租承租人分享。這種機制可以限制轉(zhuǎn)租人的加價幅度，有利于平抑房租。當(dāng)然，在實際操作中會有難點。

轉(zhuǎn)租行為中，還有一個非常關(guān)鍵的問題：原業(yè)主與轉(zhuǎn)租人簽訂的合同是否要作為附件附在轉(zhuǎn)租合同后面。轉(zhuǎn)租人顯然是不愿意的，因為這會影響自己的牟利空間，引發(fā)轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)租承租人之間的房租價格博弈。筆者認(rèn)為應(yīng)該將原租賃合同作為轉(zhuǎn)租合同的附錄，讓轉(zhuǎn)租承租人知曉其內(nèi)容，因為只有這樣才能證明轉(zhuǎn)租的合法性和有效性，如果上首權(quán)源情況不明確，轉(zhuǎn)租承租人很可能踏入陷阱。能否規(guī)定將上首合同作為轉(zhuǎn)租合同的附錄，將是判斷《房屋租賃條倒》是否市場化、法制化、透明化的一個標(biāo)準(zhǔn)。

分租情況與轉(zhuǎn)租情況相比較為簡單，因為分租只是原承租人將承租的一部分房屋分租給第三人，自己也還住在承租房屋中，只要按照規(guī)范的轉(zhuǎn)租行為，再來規(guī)范分租行為，就不會有多大問題。有一種情況值得關(guān)注，就是轉(zhuǎn)租人租下房屋后，再分租給幾個人，這種情況現(xiàn)在很多，一些長租公寓就是這種分租模式，對此如何規(guī)范、如何監(jiān)管值得探討。

登記與備案

目前，人們對房屋租賃登記是否必要，還存在著不同的意見。本文認(rèn)為，問題不是登記是否必要，而是誰登記、登記什么、有什么意義。房屋出租權(quán)利是業(yè)主的一項權(quán)利，因而應(yīng)由業(yè)主辦理登記，即業(yè)主在自己的房屋產(chǎn)權(quán)上設(shè)立出租權(quán)(或出租收益權(quán))。這種權(quán)利一旦登記公示，就可以對抗第三人，對抵押、查封、產(chǎn)權(quán)處分等將產(chǎn)生實質(zhì)性影響，對物業(yè)價值評估、物業(yè)轉(zhuǎn)移價格也會產(chǎn)生實質(zhì)性影響。這種影響對業(yè)主是利是弊，利弊多少，由于其內(nèi)容較多，在此不作展開，可以另行探討。

房屋租賃備案對承租人是有現(xiàn)實意義的。平時人們所說的房屋居住權(quán)其實是建立在房屋租賃合同備案基礎(chǔ)上的。根據(jù)權(quán)利人備案的原則，房屋租賃合同應(yīng)該由承租人去備案，以保證自己的房屋居住權(quán)，可見對承租人而言，這具有實質(zhì)性的保障作用。房屋租賃合同備案不僅可以對抗第三人，可以公示，甚至可對出租人(業(yè)主、轉(zhuǎn)租人等)起到一定的制約作用。現(xiàn)在普遍不重視租賃合同備案，殊不知不將房屋租賃合同備案，就意味著房屋承租人放棄對自己房屋居住權(quán)的一項保障，在出現(xiàn)租賃糾紛時，會使房屋承租人處于不利的地位。

本文分析了房屋租賃中的轉(zhuǎn)租、分租、登記、備案等問題，僅僅是一家之言，如果要使《房屋租賃條例》細(xì)化和規(guī)范化，就需要業(yè)內(nèi)人士共同討論這些問題，作出一些原則性規(guī)定，以期穩(wěn)定和規(guī)范房屋租賃市場，保障各方權(quán)利。