房地產企業財務管理體系的構建

寧夏昱正泰工貿集團有限公司 段愛平

隨著人民生活水平的不斷提高進而對住房需求不斷提高，房地產行業擁有相當廣闊的市場前景。但是房地產企業想在日益激烈的市場競爭中博得一席之位去獲取更多的經濟效益，這就需要去構建適合房地產企業管理核心之一的財務管理體系。本文將從房地產企業財務管理概述、分析存在的問題以及如何構建完善的財務管理體系方面進行簡要闡述。

一、房地產企業的財務管理概述

房地產企業同時具有高投資、高風險及周期長等特點。而房地產企業的財務管理涉及企業的融資管理、投資管理、經營資金管理、資金分配管理、涉稅管理、管理會計及預算管理等方方面面的問題。財務管理體系的完善程度可以影響甚至決定企業的發展進度和發展前景。根據企業的實際情況采取針對性的措施進行構建并完善企業財務管理體系。

二、房地產企業財務管理中存在的問題

（一）資金管理不完善

1.融資管理不規范

第一，融資沒有合理規劃。企業沒有結合項目規劃設計、可行性分析、預算管理等進行盲目融資，對融資時間，融資方式，融資規模都沒有很好規劃，導致資金冗余或短缺，造成資金不能充分利用、項目成本增加或資金不能滿足項目需求，導致項目進度緩慢甚至停滯。融資期限不合理，導致短期償債壓力大甚至不能按期還款，影響企業正常經營發展。

第二，融資困難，渠道單一。房地產企業需要的資金量大，企業不進行融資，靠自有資金很難發展。由于國家政策導向，房地產企業在銀行等金融機構融資困難，導致很多中小型房地產企業不得不與一些信托機構，小額貸款機構、民間借貸等主體進行合作，會直接導致融資成本高企，擠壓企業的利潤。

2.投資管理把控不合理

第一，盲目擴大投資。隨著我國城鎮化進程的推進，房地產行業還處于發展窗口期，房價總體還是上升趨勢。企業的決策者可能會非理性的擴大投資力度。導致企業投資失敗或虧損，影響企業可持續發展。

第二，投資項目不合理。具體到項目時，沒有進行前期調研、可行性分析，導致項目投資完成后銷售不理想或停滯。

（二）房地產企業財務管理不完善

1.房地產企業財務管理基礎薄弱

目前我國房地產企業中的很多中小型企業財務管理還處于記賬、對賬、數據核算等初級階段，對企業的經營管理和決策不能起到促進作用。

2.房地產企業稅務管理風險大

因房地產企業投入資金大，稅基大，涵蓋稅種多，稅收計算復雜加之很多房地產企業沒有專門的稅務人員，由財務人員辦理全部財務及稅務事項，存在很大的稅務風險。

（三）管理會計機制不完善

房地產企業沒有建立管理會計機制或建立了管理會計機制但沒有發揮應有的效果。從公司整體的重視程度到部門、人員的設置等，沒有與管理會計、預算管理等進行統籌、協同管理。管理會計部門及人員沒有深入一線，不了解實際業務，在事前發揮的作用有限，只注重事后的管理。

（四）全面預算管理機制不完善

房地產企業中的很多中小型企業全面預算管理機制不完善，從公司決策層、管理層到全體員工都沒有足夠重視，預算工作由財務部指定人員兼任。從預算的制定，分解、執行、調整及考評各個環節都有很大的提升空間，沒有做到全過程，全員管理。

三、構建完善的房地產企業財務管理體系應對問題

（一）構建房地產企業的財務核算體系

1.構建完善的財務管理流程

首先，優化財務單據，使相關信息直接明了。便于財務人員及管理層能隨時掌握收支信息及動態變化情況，便于及時調整及做出經營決策。其次、優化財務流程，提高工作效率。合理的流程使得責任到人，減少工作冗余，提高財務工作效率進而提高項目及整個公司效率。再次、加強財務基礎工作的管理。房地產企業應根據行業特點規范財務會計科目設置、輔助核算設置、往來核算設置、項目核算設置，規范每種業務的會計分錄，使企業的財務基礎數據規范、統一，便于進行財務數據的統計及分析。

2.選用適合房地產企業的財務軟件

隨著社會的快速發展，更多的企業開始認識到信息對于企業的發展的重要性，在現階段的財務核算系統中，先進的財務軟件為財務核算體系提供較為全面的計算方式。

3.加強企業財務人員建設

企業應招聘高素質的財務人員，滿足企業的管理需求，同時要加強后期的培訓學習，及時掌握最新財稅知識。盡量從企業內部培養專業勝任能力強，熟悉企業業務的財務管理人員。

（二）構建房地產企業的稅務管理體系

1.設置專門的稅務管理部門并配備專業稅務人員

我國部分房地產企業只設置財務部門，由財務會計進行日常財務核算及稅務管理。房地產企業涉及稅種多且復雜，尤其土地增值稅清算涉及面廣、稅額大、相關政策多、且部分不明確等會導致企業稅務風險巨大。故企業應重視稅務管理，設置專門的稅務部門并配備專業的稅務人員，以減少企業的稅務風險。

2.積極與稅務管理專業機構的合作

房地產企業應積極與當地的稅務師事務所等第三方專業機構合作，對企業日常業務提供咨詢及定期鑒證。因這些機構人員專業素質高、專業勝任能力強、對相關稅務事項處理熟練且與當地稅務機關溝通順暢，對稅務機關執法檢查口徑熟知，能對企業稅務風險進行預判，促使企業對稅務事項進行合理處理，提高稅收法律法規的遵從度。

（三）構建房地產企業的管理會計體系

1.提高重視程度

從公司決策層、管理層到全體員工都要高度重視，才能大力推進管理會計體系的構建，這是構建管理會計體系的基石。管理會計不是簡單的會計核算，也不是靠一兩個財務人員就能完成的，這是一個綜合系統。要管理層，尤其是高層決策層的推進，建立制度，投入資源，員工積極參與配合才能推動管理會計體系建設的進程。

2.重視管理會計人員的培養

在構建房地產企業管理會計體系的過程中需要大量的管理會計人員，企業需要招聘、選拔、培養區別于從事繁雜的財務會計的管理會計人員，使他們能從繁重的日常工作中單獨區分出來，促進管理會計體系的建設，進行企業價值管理，提高企業的經濟效益和市場競爭力。

3.參與企業的決策及日常管理

管理會計要從企業項目開始到結束，全程參與。從前期的項目可行性報告，項目預測，項目建設方式到項目資金的籌集及后期分析等發揮專業技能，出具相關專業分析報告，提出專業意見供公司進行決策及管理。在企業日常經營中，要參與每一項業務，從事前、事中到事后全程參與、全程管理。尤其事前的規劃是重中之重，能起到事半功倍的作用。

4.提高企業資金的統籌管理能力

房地產企業所需資金量大、建設期長、資金回收期長。這就需要企業提高資金的統籌管理能力。企業要結合預算管理，根據公司項目的進度計劃提前進行資金籌劃，重點是融資的管理，從融資時間、融資規模、融資方式、融資渠道、歸還資金等方面進行管理。

（四）構建房地產企業的全面預算管理體系

1.明確全面預算管理的原則與目標

企業應遵循戰略導向、過程控制、融合性、平衡管理、權變性等原則，以戰略目標和經營目標為導向促進企業可持續發展。全面預算管理的終極目標是促進企業發展戰略的實現。

2.建立全面預算組織體系及人員

全面預算管理的組織體系通常由決策機構、工作機構和執行機構三個層面構成。決策機構是組織領導企業全面預算管理的最高權力機構，對重大事項做出決定，居于核心地位。選擇專業水平和綜合素質較高的人員作為預算編制、預算審批、預算執行、預算分析、預算考核與預算評價工作的主要負責人。

3.全面預算的具體實施

企業應建立和完善預算編制的工作制度，明確預算編制依據、編制內容，選用合適的全面預算編制方式、編制流程、編制方法科學合理編制全面預算，嚴格預算執行、控制與分析，明確全面預算的調整，全面預算的考核及激勵。

預算編制必須科學合理地制定預算目標，避免預算目標過高或者過低，避免預算執行過程中頻繁調整預算指標。預算經股東大會最終審批后以正式文件下達執行。預算下達后應層層分解，橫向到邊，縱向到底，時間上細化到半年度、季度、月度等。對于預算執行要求各部門充分配合、協同合作，共同為總目標努力。加強對預算執行過程的監督，及時了解執行過程中出現的影響預算目標完成的因素，應及時采取措施調整修正，保證發揮預算目標的導向作用，從而提高預算執行效率。

企業必須完善預算考核評價體系，充分發揮預算考核評價體系的作用。同時，按預算考核結果支付部門及員工的薪酬，激發員工的工作積極性。

四、結語

綜上所述，財務管理體系對于一個企業可持續發展的作用是不可忽視的。財務管理不僅僅是核算公司賬務等，而是一個綜合性極強的工作，企業必須重視該工作，從全局性、協同性等方面結合企業的實際情況進行前期計劃、中期實施、后期監督考核的全過程管理。因此，建立完善財務管理體系，使房地產企業能可持續的發展、壯大。