長沙“低房價”之謎

南方周末記者　封聰穎發自長沙

八方小區是長沙目前二手房房價最高的小區。　南方周末記者　?　封聰穎　?　攝

北辰三角洲的住宅面積為300萬平方米，是長沙高容積率樓盤的代表之一。　　　　　南方周末記者　?　封聰穎　?　攝

★“（集資房）既壓低了均價，也擠占了相當部分有購買力的住房需求。”

長沙人買房意愿不高，政府又想要賣地，那只能降低土地單價，犧牲掉容積率。

目前，前往長沙“取經”的東莞和深圳住建局，學習成果均集中在房地產調控措施方面。

“8字頭起，搶XX精裝房。”2020年12月下旬，南方周末記者來到長沙南地鐵站，抬頭便看到一張以“低價”為噱頭的房產廣告，在售房產位于長沙GDP總量最高的雨花區。

像這樣的房產廣告，還遍布在地鐵站的樓梯、電梯、屏蔽門以及車廂里。

長沙的確是房價洼地。11月18日，湖南省住建局通報，2020年前三季度，長沙市新建商品住宅銷售均價9033元/平方米，在全國30個直轄市、省會城市中排名第25位。

但長沙的GDP并不低。2019年，長沙以1.15萬億元的GDP總量位列全國第13位。2010年，長沙GDP僅為4547.06億元，10年間增長了154.5%。

低房價、高GDP令長沙成為房價“模范生”。2020年下半年，深圳、東莞住建局接連前往長沙學習經驗。

住建部也于近日在《建設工作簡報》上，刊載了一篇題為《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章，對長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定并向全國推廣。

長沙經驗可復制嗎？

變種的福利房

長沙“低”房價的秘密，有其獨特的歷史原因。

從2000年開始，長沙市建設發展速度加快。《長沙晚報》總結，2006年至2010年，長沙市市區面積由556.3平方公里拓展至954.6平方公里，增長了71.6%；建成區面積由167.7平方公里擴展至249.3平方公里，增長了48.6%。

湖南工業大學經濟與貿易學院副教授劉會洪向南方周末記者介紹，面對建設資金短缺，長沙市政府曾采取以土地換項目建設的方式來解決問題，將項目周邊土地低價轉讓給施工企業。施工企業由于不懂房地產開發，希望盡快套現，又會將土地轉讓給開發商或與開發商合作，導致市場上出現了大量的低價土地。

劉會洪是土生土長的湖南人，早在2012年，他就關注到長沙在中部六個省會城市中人均GDP最高，房價水平卻最低，并開始研究長沙形成“價格洼地”的原因。

一位知名地產博主亦告訴南方周末記者，長沙市早年出讓的低價土地多被用于建設福利房，“至今未消化完”。

2007年，曾有網友總結了一份“長沙非市場化運作的商品房”名單。名單顯示，長沙共有六十余個小區為單位房，建筑面積合計約713萬平方米。

實際上，早在1998年6月，國務院就規定停止住房實物分配，即取消福利房。上述六十余個單位小區，更多的是福利房的變種——集資房。

2004年5月13日，由建設部、國家發改委等聯合頒布的《經濟適用住房管理辦法》正式施行，首次將集資、合作建房納入經濟適用房的范疇。另據《長沙市集資建房辦法》，為鼓勵集資建房，政府給予了優先提供建設用地、減免相關稅收等優惠政策。

然而，在2009年，致公黨長沙市委在一份調研報告中指出，在長沙，集資建房絕不僅僅限于困難企業，不少黨政機關、壟斷企業等都紛紛加入了集資建房的行列，通過“委托代建”“團購”等形式，既享受了經濟適用房的種種優惠政策，又披著“市場化運作”的外衣。

致公黨長沙市委相關負責人向媒體透露的數據是，2009年長沙的非市場類定價房源占到了市場份額的15.3%。

“（集資房）既壓低了均價，也擠占了相當部分有購買力的住房需求。”劉會洪說，并在他2012年發表的論文中指出，這部分房子的價格遠低于市場價，一般只有商品房價格的50%到70%。

他舉例稱，長沙的雅致名園是由長沙教育基建開發公司為某學校教師建設的定向單位自建房，共716套，房型多是130多平方米的3室2廳，于2008年3月開盤，對外銷售起價3888元/平方米，而對教師銷售價僅為1800元/平方米。

多位長沙的地產銷售向南方周末記者介紹，目前長沙二手房價格最高的小區恐怕要算八方小區。八方小區位于長沙市政府旁，附近有長沙市實驗小學、長郡雙語實驗中學等名校。

2020年10月12日，阿里拍賣上成交的一套八方小區C區法拍房，經過32次競拍，最后成交價為532.5萬元，折合單價3.8萬元。

在上述單位房名單中，八方小區的規模最大，總用地面積1466畝，兩期項目共167棟，戶數在11000戶左右。長沙市政府曾在2014年表示，八方小區的性質為商品房，但又指出“八方小區二期仍不能滿足公務員集中居住的需求”。

容積率的秘密

除了集資房供應量大，長沙通過招拍掛出讓的土地，供應量也很大。

南方周末記者曾通過Wind，統計過2013年—2018年全國百城的住宅用地供應情況。如果從住宅用地的供應量來看，長沙在全國處于中上水平，位于15名至66名之間，與重慶、杭州等土地供應大戶仍有距離。

但如果從供應土地實際建成的住房面積來看，長沙的排名立刻大步向前，處于高位。如在2013年，長沙的住宅用地供應量原本排在第15位，但實際建成的住房面積卻排在第9位。

一位房地產央企的北方區域中層向南方周末記者解釋，土地供應量不大，但建設面積大，意味著，長沙住宅容積率高，實際住房供應量大。

容積率代表住房開發密度，一個小區，蓋的房子越多，容積率越高。所以，在一塊地總價不變時，容積率與土地單價成反比。

上述中層說，容積率是由政府設定的，也就是說政府如果想要把地賣貴點，就會通過提高容積率給開發商讓利。在他看來，長沙人買房意愿不高，政府又想要賣地，那只能降低土地單價，犧牲掉容積率。

2020年5月，房地產大數據應用服務商克而瑞發布了一份針對30個典型城市的土地財政依賴度研究報告，其中超過50%的城市共26個，長沙的土地財政依賴度為88%，屬于高土地財政依賴度城市。

8月，長沙市自然資源和規劃局亦刊文指出，湘江兩岸的超高層建筑布局無序，主要原因是容積率和高度控制由最初規劃的適度有序，在不斷滿足開發建設的“合理需求”下，追求單個地塊或單個項目的利益最大化。

在長沙，面積達百萬平方米的超級大盤至少有10個。位于湘江兩岸的北辰三角洲和湘江世紀城，項目的建筑面積分別高達537萬平方米和400萬平方米。

中國房地產數據研究院院長陳晟告訴南方周末記者，長沙的超級大盤能解決大部分剛需，且由于這些土地是早期大體量供給，決定了長沙房價的相對穩定。

2007年，北辰實業集團以92億元拍下新河三角洲地塊，后更名為北辰三角洲。由于規模過大，北辰三角洲以字母A至F命名分為了21個區，各區的容積率在2.0到6.0之間，是長沙高容積率樓盤的代表之一。

計算下來，該項目樓面地價是2421元/平方米，當年長沙市商品住宅的均價為3372元/平方米。但北辰三角洲到現在都沒賣完。

2020年12月下旬，北辰三角洲的置業顧問向南方周末記者介紹，目前北辰三角洲還有D4和另外一個區未開發，D4將推出7棟住宅，規劃居住戶數1732戶，容積率達6.36。

據0731地產研究院數據，長沙2018年和2019年的商品房整體供銷比分別為1.09和1.23。此前連續3年的供不應求局面結束。

2020年，長沙住房供應量依然較大。據CREIS中指數據，2020年上半年，長沙市商品住宅新增供應465.88萬平方米，成交商品住宅449.87萬平方米，供銷比為1.04，市場整體表現供過于求。

長沙樓市“面包”供應量上漲，“面粉”供應量也較大。據中原湖南戰略研究中心數據，2019年內六區經營性用地建面全年供應1825萬平方米，較2018年上漲30%，成交建面1552萬平方米，同比上漲34%。

樓市“上鎖”

長沙樓市也有過短暫的“輝煌”。

和不少長沙人一樣，劉會洪仍記得2016年的“合肥炒房團”。

“2016年的時候，合肥、南京、寧波已經漲了一波，當時長沙還沒漲起來，這種投資性住房需求就往長沙轉移，有炒房客過來掃樓。”劉會洪向南方周末記者回憶，梅溪湖是當時炒得特別熱的區域。

梅溪湖位于岳麓山的后山，是長沙最大的人工湖。2020年12月20日，南方周末記者從梅溪湖西地鐵站出來，看到塔吊旋轉，機器轟鳴，梅溪湖二期的項目多在建設中，時代中國、綠地、中海等知名房企的廣告牌林立。據長沙市城鄉規劃局于2017年10月的公示，梅溪湖二期被定位為長沙城市副中心。

一位曾姓渠道總監告訴南方周末記者，2016年炒房團過來后，梅溪湖的房價從6字頭漲到了1萬多，梅溪湖沿湖一期項目的住宅房源早已售空。她自稱已從事房地產行業近10年，現在的公司是湖南當地一家成立于2013年的開發商。

炒房團的到來，加上2016年中央經濟工作會議再提“房住不炒”，長沙市開始嚴控樓市。

2016年12月，長沙提出維護房地產市場健康發展的七條措施，提及嚴控“雙外”在長沙購房。時任長沙市住房和城鄉建設委員會黨委書記王偉勝在接受當地媒體采訪時指出，在與同類城市比較房價不算高的情況下，“七條措施”的出臺與外地投資性購房者大幅增加有關。不過，上述七條措施尚未提及限購限貸等內容。

“今天的長沙樓市已經上鎖。”2017年3月19日，曾姓總監在朋友圈發文稱。她指的是長沙的“3·18新政”，這是長沙繼2014年解除限購令后，首次實行區域性住房限購。

“3·18新政”規定，長沙戶籍不限購（3套限貸），非長沙戶籍（湖南省內）限購1套，非長沙戶籍（湖南省外）限購1套，且需在長沙連續繳納12個月以上個稅或社保。

2017年，長沙從限價、限地到限售、限貸、限購，連發十余道與房地產相關的政策，不斷收緊。至2017年“9·23新政”時，首套房取得不動產證滿3年才可買第2套。

當年8月，長沙還首次開始實施“限房價、競地價”，試點地塊將采取限價“熔斷”機制，規定試點住宅地塊的土地最高限價以及銷售的最高限定價格。2017年，長沙的住宅毛坯最高限價為9970元/平方米，出現在梅溪湖、高鐵會展這兩大板塊。

截至2020年12月，梅溪湖限價最高的是051號地塊，7月份被綠地摘得，住宅毛坯限價13500元/平方米，3年間還是有明顯的上浮（35.4%）。南方周末記者走訪梅溪湖發現，多家地產公司的住宅毛坯限價在1萬元/平方米左右。

2018年推出的“6·25新政”被稱為長沙最嚴的樓市調控政策，部分政策比一線城市還嚴苛。譬如，“6·25新政”規定，商品住房須取得不動產證滿4年后方可上市交易，而深圳為3年，廣州為2年。在二套房契稅上，長沙按4%的稅率征收，廣深兩地則執行3%的契稅標準。

目前，前往長沙“取經”的東莞和深圳住建局，學習成果均集中在房地產調控措施方面。

據長沙市住建局消息，深圳住建局于2020年7月8日到達長沙交流。7月15日，深圳市住建局等八部門聯合下發《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出8項措施。

其中，限購更為嚴格，深戶居民家庭、成年單身人士（含離異）需落戶滿3年且個稅或社保連續繳納36個月方可買房。