房地產開發階段的納稅籌劃

陳德元

【摘 要】近年來，我國的城市化進程加速，與此同時，房地產企業也得到了快速成長。房地產企業的稅費占據經營成本很高的比例，因此稅收籌劃在房地產企業中的作用也越來越大，逐漸成為企業管理中重要的工作內容。如何針對房地產企業開發階段進行稅收籌劃，是文章的切入點。

【關鍵詞】房地產開發;稅收籌劃;魯商置業

【中圖分類號】F299.233.42 【文獻標識碼】A 【文章編號】1674-0688（2020）07-0144-02

1 房地產開發行業稅收籌劃的理論淺析

1.1 稅收籌劃的定義

本文認為稅收籌劃就是企業的相關人員，對于稅法進行詳細且系統的學習，熟悉相關的法律法規，對稅法中各項規定及稅率實施的范圍和特性進行綜合運用，在不違反稅法和其他法律的前提下，對企業中的各項經濟交易事項進行統籌規劃與安排，從而達到降低企業整體稅負的目的，是一種具有風險性、規劃性、前瞻性的籌劃活動。

1.2 房地產開發行業在納稅方面具有的特點

（1）涉稅種類多。一個房地產項目的開發和運營，涉及很多環節且開發和運營的周期較長。從剛開始的準備階段到開盤動工，再到后期的銷售等環節，都涉及納稅，例如土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。

（2）開發周期長。房地產企業的開發周期通常需要一年甚至多年的時間，但是房地產企業的納稅項目的應交稅費不會因為開發周期過長而延期交稅，并且很多房地產企業采用預售制，與之相應的是稅務機關對房地產企業采取的是預收制納稅方式，因此房地產開發企業要預繳相應的稅費。

（3）應交稅費高。通常，房地產項目的開發是一個資金密集的項目，涉及項目繁雜，與稅收有關的事項和種類也很多，因此房地產企業應繳納的稅費數額巨大。

1.3 房地產企業開發的主要階段

（1）方案選擇階段。房地產企業應該根據自身的條件及對項目的預期目標，提前分析和選定組織結構形式和項目開發方式。處于此階段，選擇不一樣的開發模式會與不同的稅種產生關聯，而不同的稅種關聯所帶依據的稅收政策也有很大的不同。

（2）建設階段。處于這一階段的房地產企業已經開始實施項目，因為一個房地產項目的建設周期相對較長，所以涉及大量的資金投入，這就導致很多籌資業務或者投資業務等相關業務的發生，房地產企業在簽訂項目合同時，需要提早或者在建設過程中對應交稅費進行科學合理的籌劃。

（3）銷售階段。房地產企業在收到預收款后一般會涉及企業所得稅、土地增值稅和增值稅。并且，大部分的開發項目在預售階段就已經實現銷售了，所以在這一階段實施納稅籌劃同樣非常重要。

2 房地產企業開發階段的稅收籌劃分析

2.1 籌資方式的稅收籌劃

對于房地產企業來說，資金籌集方式主要有以下幾種。

（1）企業自身資金的積累是由企業前期發展中的稅后未分配利潤逐年形成的，通過這一方式籌集的資金不會影響企業的控股權，但籌集效率較低，同時有雙重征稅的問題，相對其他籌集方式，稅負最重。

（2）從金融機構處借款主要有利息支出，但是借款的利息可以在稅前扣除，沖減利潤，具有一定的節稅作用。

（3）企業內部股東或員工籌資可以減少甚至減免個人所得稅。

根據以上分析可以發現，從金融機構借款相對于其他方式來說是最優的，不僅稅負小，還可以在一定程度上降低房地產開發企業的實際稅務負債。

2.2 建設期間的納稅籌劃

房地產項目在建設期間不一定都是由企業自己建造，在進行一個項目的建設時，可供房地產企業選擇的建造方式有自己建造、代替別的企業建造房地產項目及與其他企業合作建造房地產項目。

代替別的企業建造房地產項目時，因為沒有房地產轉讓行為的發生，只有代建行為的發生，所以屬于勞務合同的范疇，不適用土地增值稅的納稅范圍，同時不需要繳納契稅，因此具有節稅作用。

2.3 銷售期間的納稅籌劃

（1）增加對發票的管理力度。除了購買貨物或獲得商業服務外，房地產開發商需要獲得增值稅發票補償所得稅。以前，國家針對企業在購買貨物和服務時開具發票的管理不夠嚴格，因此房地產企業為了降低成本而向中小企業或小納稅人購買貨物。在增值稅取代商業稅之后，房地產開發商開始敦促供應商在購買貨物和服務時及時開具增值稅發票，并在此過程中仔細挑選有能力的供應商。從抵扣的角度來看，企業應盡可能選擇能夠簽發特別增值稅發票的普通納稅人。

（2）增加精裝修的占比。在營業稅改增值稅之前，因為精裝修的房屋的對外出售價格比毛坯房要高，導致銷售精房屋需繳納的營業稅較高，提高了房地產開發企業的繳稅壓力。營業稅改增值稅后，因為對房屋進行裝修而購進的原材料和勞務能憑借增值稅專用發票進行抵扣，從增值稅納稅籌劃的方面來看，房地產開發企業應該盡量開發精裝修房屋，從而在增值稅方面起到一定的節稅效果。

3 魯商置業房地產開發階段案例分析

3.1 魯商置業股份有限公司基本情況介紹

魯商置業股份有限公司（簡稱魯商置業）是山東省商業集團總公司控股的上市公司，注冊資金為10億元，近年來魯商置業完工的房地產項目有“魯商花園住宅”“魯商城市廣場”“魯商生態別墅”3種，而這3種項目中最具代表性的“魯商城市廣場”項目，是在依靠山東省商業集團總公司產業多樣化的背景下，將“銀座”品牌的大型購物廣場、商業步行街、辦公樓、高級商務場所、娛樂飲食、精裝修小面積住房進行整合開發，建造一個極具特色的多種商業混合體。

3.2 魯商置業房地產開發階段的納稅籌劃

3.2.1 開發階段初期融資方式的選擇

2015年，魯商置業計劃要開發新的房地產項目，計劃全年投資40 000萬元，此時有兩種可選的籌資方案。①通過銀行等金融機構籌集資金。從當下的市場經濟情況來看，在貸款利息會持續上漲的態勢下，資金利率為5%，擔保公司參與貸款項目后，擔保公司需要獲得的費用成本是該筆貸款資金的2%。②股票籌資。2016年經由多種可供選擇的途徑發行股票，每股為80元，共發行500萬股，籌資費率為4%。根據相關的政策規定，股票利息及由此產生的紅利不可以高于15%，因此假設在2016年發行的股票，而這只股票的利率是12%，之后每年的股票利率是由企業在經營期間所獲得的利潤確定的。

理論分析：上面所說的不同的籌資方式的選擇是由取得籌集資金所付出的成本決定的。在這里我們可以運用資金成本率的概念，而資金成本率的字面意思也就是募集資金所付出的成本和籌集的總資金額的一個百分比。

通過股票進行籌集資金：

資金成本率=40 000×12%/40 000×（1-4%）×100%=12.5%

按照股票利息及由其所產生的紅利最高不超過15%計算資金成本率為40 000×15%/40 000×（1-4%）x100%=15.63%。該結果代表在2016年，股息所得紅利在籌資金額扣除籌資費后的占比為15.63%。

通過向銀行等金融機構貸款：

資金成本率=40 000x5%×（1-20%）/40 000× （1-2%）×100%=4.1%

通過對上面的兩組數據的分析，能夠獲得較為直觀的結果：魯商置業進行籌資時，選擇向銀行類金融機構借款的籌資方式更適合企業。

3.2.2 在建房方式上盡量選擇節稅的方式

在魯商置業進行房地產開發的可行方案比選中，選擇由自己開發房地產項目的可供籌劃的空間較小，魯商置業選擇讓其他房地產商代替魯商置業建造或者與其他房產企業進行合作開發等方式，可以節約一大筆應交稅費。

4 結語

本文主要探討和研究房地產企業開發階段的稅收籌劃，近年來在房地產企業開發階段利用好稅收政策和規定進行籌劃，可以節省稅費支出，從而降低企業在營運期間的成本支出，使企業創造的價值最大化，因此房地產企業進行納稅籌劃是非常重要且必要的。房地產開發企業在開發階段會與各種稅種產生關聯，因此建立一個符合企業經營的科學、高效的稅收籌劃方案是房地產開發企業在日常運營中必不可少的工作，是企業制定戰略和運營過程中重要的一步，也是房地產企業得以長久發展的必要手段。

參 考 文 獻

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