建筑企業(yè)開展基礎設施REITs的作用和問題分析

趙 藝

(云南基投資源開發(fā)有限公司 云南昆明 650000)

REITs產(chǎn)業(yè)是指通過證券發(fā)行公司自有風險資本或者投資股權證券方式籌集資金，集中力量投資于自有不動產(chǎn)投資領域，將自有投資者的綜合管理收益按一定比例公平分配發(fā)放給其他投資者的一個產(chǎn)業(yè)綜合投資管理模式[2]。說到REITs，大部分人以為只有房地產(chǎn)投資信托。但根據(jù)一些國外經(jīng)驗，實際上它們可以直接擴展應用到一些包括城市鐵路、高速公路、通信基礎設施、電力產(chǎn)品配送運輸網(wǎng)絡、污水處理廠等設施和其他不具有一定經(jīng)濟利用價值的城市土地及其附著物，這些公共資產(chǎn)不僅可以準確理解成城市不動產(chǎn)，也是一般的城市基礎公共設施。投資于這些城市基礎配套設施的資產(chǎn)的REITs也就是基礎配套設施REITs。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2016年以來我國重大基礎配套設施項目投資計劃完成的總額累計達到11.89萬億元，同比上年增長17.4%。基礎配套設施產(chǎn)業(yè)投資項目資金市場面臨著巨大的市場需求。

一、國外基礎設施REITs的發(fā)展概況

基礎設施投資對一個國家的經(jīng)濟發(fā)展具有重要的長期和短期影響。始于1929年的大蕭條導致美國和全球經(jīng)濟急劇下滑。利用城市不動產(chǎn)產(chǎn)權投資信托債券基金方式為城市基礎配套設施項目融資在美國也是一種相對較新的投資嘗試。2007年，美國國稅局在發(fā)給美國電力基礎設施聯(lián)盟的一封復信中再次確認，基礎配套設施項目可以直接成為這些REITs一個合格的風險投資服務對象，這封復信充分確立了這些REITs對基礎配套設施的重要地位。近幾年國稅局明確規(guī)定，非傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)投資者所獲得的合格租金銷售收入也或許可以直接成為REITs的實際合格租金收入。在美國，出現(xiàn)了基于移動配電網(wǎng)、移動網(wǎng)絡通信塔、天然氣輸電管網(wǎng)等高度結(jié)合專業(yè)化配電基礎配套設施的REITs。美國不動產(chǎn)市場投資信托基金協(xié)會（nareit）將這些新的新型資產(chǎn)管理類別綜合歸類為另類新型不動產(chǎn)市場投資信托證券基金。目前為止，國稅局已經(jīng)初步確認，REITs項目可以通過投資用于基礎配套設施服務領域，包括高速鐵路、微波視頻收發(fā)通信系統(tǒng)、輸變電連接系統(tǒng)、天然氣儲存和輸油管道、固定箱體儲氣庫等。

二、我國基礎設施REITs的發(fā)展路徑初探

2021年4月21日，滬深交易所證券聯(lián)合基金發(fā)布首批試點項目申報基金項目名單情況，滬深交易所各2單，分別指的是深交所的“中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎設施證券投資基金”、“博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎設施證券投資基金”和上交所的上海浙商銀行匯金滬杭甬高速公路封閉式隧道基礎交通設施項目證券聯(lián)合投資基金和上海國金所的鐵路基建重慶渝遂長江高速公路西段封閉式隧道基礎交通設施項目證券聯(lián)合投資基金（以下簡稱滬渝基礎交通設施公募金（REITs）。

首批10個國家試點基礎金融服務設施公募證券基金項目REITs正式開始啟動公開申報，標志著首批國家基礎設施公募證券基金項目REITs的國家試點工作將正式開始啟動并且已經(jīng)進入國家試點基金項目啟動申報資格審核的準備工作階段。完成相關審核后，將履行證監(jiān)會注冊程序。首批公募REITs預計最快將于6月份在交易所掛牌上市。這也就意味著一個萬億規(guī)模的新市場將就此正式打開，基礎設施公募證券基金項目REITs不僅是公募基礎配套設施投融資一項重大技術創(chuàng)新，也是對于創(chuàng)建我國多層次、資本股權市場服務體系，推動我國資本股權市場健康發(fā)展新經(jīng)濟格局的一次重大探索。

我國存量公募基金REITs所以選擇從福建基礎配套設施公募領域快速破冰，主要原因還是從我國本土市場情況角度考慮。首先，作為一個基建資產(chǎn)狂魔，我國2015年存量公募基礎配套設施基建資產(chǎn)規(guī)模超過100萬億元，但近年來增速漸緩，基礎配套設施公募REITs的快速推廣也將有助于其有效盤活我國存量基建資產(chǎn)。我國商業(yè)地產(chǎn)存量也已超過了50萬億，且存在資產(chǎn)增值空間，不受運營期限制，使其更符合REITs的權益屬性。但目前供過于求、空置率較高等問題不可忽視，特別是購物中心板塊，過高的空置率無法保證穩(wěn)定的現(xiàn)金流量。

（一）公募REITs的重要意義

首先，公募基金REITs除了具有稅收和投資公募的兩大優(yōu)勢外，還因為可以不斷擴大海外投資者的范圍，更好地積極參與海外開發(fā)投資項目。基礎配套設施投資項目通常主要有兩種投資模式，即前期更新設施投資和后期新建設施投資。前者一般需要其他社會企業(yè)資本直接支付前期建設費用，以獲得項目現(xiàn)有物業(yè)設施的前期特許生產(chǎn)經(jīng)營權（一般來說，此類物業(yè)項目前期處于工程建設中后期，現(xiàn)金流相對穩(wěn)定）；后者則需要其他社會企業(yè)資本直接參與項目設計和施工建設，并在此類物業(yè)項目建成后立即取得特許經(jīng)營權。在前一種融資模式下，項目運營公司首先可以將已經(jīng)開工建成投入運營的項目基礎配套設施股權轉(zhuǎn)讓給他人，然后將賣出資產(chǎn)直接租回，相當于直接賣出資產(chǎn)然后再租回的融資模式；后一種融資模式下則可以通過發(fā)行REITs直接融資籌集項目股權轉(zhuǎn)讓資金，首先進行前期項目融資開發(fā)，然后提供租賃資產(chǎn)給項目運營商，發(fā)行項目開發(fā)抵押貸款和項目融資直接租賃以及進行項目債務直接融資，相當于直接融資租賃模式。

由于符合SPV作為載體這種特殊的企業(yè)資產(chǎn)配置支持管理計劃的基本特點，對各類基礎設施資產(chǎn)的實際現(xiàn)金流額度有一定的額度要求。公募REITs項目可以直接充分發(fā)揮公募社會資本在發(fā)展PPP項目中的主導作用，為正在發(fā)展中的項目合理配置一部分社會資金。

（二）基礎設施REITs推出迫切需要解決的問題

首先，無論何種形式的不動產(chǎn)投資信托基金，其快速發(fā)展的一個重要方面是其稅收優(yōu)惠待遇。當前，在我國除了項目不動產(chǎn)開發(fā)投資信托管理基金本身存在迫切需要解決企業(yè)所得稅征收問題外，基礎配套設施項目不動產(chǎn)開發(fā)投資信托管理基金也迫切需要解決其特殊的社會稅收問題。一是大型基礎配套設施工程項目投資建設周期普遍較長，前期項目現(xiàn)金流相對較小，稅前所得利潤不多，甚至出現(xiàn)虧損，導致很多REITs企業(yè)在投資項目初期的投資節(jié)稅增收效果不明顯。因此，不動產(chǎn)開發(fā)投資信托證券基金對投資早期大型基礎配套設施工程項目的采取稅收抵扣優(yōu)惠政策無疑是當前促進該項目行業(yè)健康發(fā)展的重要戰(zhàn)略課題之一。二是由于地產(chǎn)基礎配套設施的結(jié)構類型和功能特點各不相同，其整體運營管理模式很有可能比傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)更復雜。為了有效促進我國REITs對現(xiàn)有基礎配套設施的長期投資，美國國稅局的財政復函明確規(guī)定，只能同時適用我國現(xiàn)有的以房地產(chǎn)項目為投資基礎的各種REITs長期資費，因此，目前我國只能對現(xiàn)有基礎配套設施的長期租金費用免征個人所得稅。這也許就是中國近期制定出的相關行業(yè)法律法規(guī)政策需要大家參考的關鍵因素之一。基礎設施本身的經(jīng)濟收益價值是否完全可以直接免稅，以利于擴大我國基礎交通設施投資REITs的直接投資免稅范圍，加強設施REITs的投資專業(yè)化，需要進一步研究探討[3]。

其次，我國大量用于基礎設施的國有資產(chǎn)股權轉(zhuǎn)讓或集體經(jīng)營權資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中都存在一些相關的法律法規(guī)缺陷，難以有效抵押和合法處置類似于rcmbs等產(chǎn)品的相關財產(chǎn)，股權轉(zhuǎn)讓能否合法處置需要受到相關司法部門審查，不利于我國基礎設施REITs相關產(chǎn)品的價格規(guī)范和相關產(chǎn)品市場流動性的不斷提高，也難以準確評估我國基礎設施資產(chǎn)。2014年12月，國家發(fā)改委將加快規(guī)范股權退出監(jiān)督機制建設作為重要政策內(nèi)容，提出各級政府部門要積極依托各種知識產(chǎn)權和國有股權進入交易市場，為促進社會資本退出提供一個多元化、規(guī)范化、市場化的股權退出服務渠道。但是沒有具體的實際操作管理流程，這需要從頂層設計進行改進。值得一提的一點是，從美國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史經(jīng)驗分析來看，基礎配套設施REITs主要集中在省內(nèi)國有資本運作參與度高、市場化成熟的重點領域，如移動通信、能源、配電、交通等，而省內(nèi)國有資本直接投資的重點領域相對較少，如農(nóng)田水利、公路、機場等，這對促進我國加快推廣推進基礎配套設施REITs發(fā)展具有一定的研究借鑒促進意義。在實踐中，根據(jù)目前我國對不同級別不同類型固定資產(chǎn)的管理制度和相關監(jiān)管政策要求，產(chǎn)權和資金流動性的問題一般可以通過分多個類別、分多個批次進行解決，所以基礎配套設施REITs的基本固定資產(chǎn)不同類別問題可以分批次地發(fā)展，而不是一刀切。

三、結(jié)束語

基礎設施REITs的引入對國有投資主體投融資模式的創(chuàng)新和實踐具有重要意義。目前正處于新政策和試點應用階段，需要不斷探索，出臺相應配套措施，釋放政策紅利，推動國有投資主體真正培育優(yōu)質(zhì)標的資產(chǎn)，真正盤活存量，帶動增量。國有投資者需要在實踐中總結(jié)經(jīng)驗，積極創(chuàng)新，為推動我國基礎設施公募REITs的蓬勃發(fā)展做出應有的努力。