房地產信托投資基金融資動因及效果研究

陳 迪

（北京天鴻控股（集團）有限公司，北京 100125）

一、房地產信托投資基金概述

1.分類

房地產信托基金最早于20世紀60年代在美國成立，其定義是一種收益的憑證，隸屬美國資本市場，處于核心發展地位。從本質上分析，房地產信托投資基金源于資產證券化的形式，代表其發展過程中的一種體現模式，將流通性低作為特點，促使非證券形式的房地產投資得以引入其中，在根本之上，將其引導至資本市場，形成金融交易。在資產證券化過程中，證劵的發行以企業股票基金為基本，根據發行權益類憑據的融資方式，讓投資人的閑置不用資產在各種各樣投資計劃和專業投資機構的方式下開展歸納和商業化，根據房地產業獲得收益并按投資者的信托基金比例分配投資的綜合收益。房地產信托投資基金常見的分類方法有以下四種。

（1）根據組織形式分，可分為公司型以及契約型兩種。其中公司型以公司法為依據，享有法人地位；契約型的資金使用按照信托契約規定，不享有法人地位。

（2）根據投資方式，可以分為權益型、抵押型與混合型。權益型直接投資房地產物業，抵押型項目投資房地產業抵押借款，復合型是權益型和抵押型的組成。

（3）依據運作方法分，能夠分成開放型和封閉型。開放型的規模可調整，投資人可以視情況贖回；封閉型的規模固定，不可增募股票基金。

（4）依據股票基金募集方式的不一樣，可分成公募與私募基金型。私募基金型并以公布方式向特殊投資者募集資產，募集目標是相應的，且不允許公布宣傳策劃；公募型以公開發行的方式向廣大群眾投資者募集信托資金[1]。

2.基本要素

在房地產信托投資基金股權融資的流程中，行為主體的數量較多，以相互對應的形式存在，主要涉及初始權益人、財產適用證劵持有人、管理人、托管人和基礎資產，其相互對應存在。

原始權益人一般為資產證券化過程的發起者，是基礎資產的擁有者并且轉讓的一方。原始權益人根據資產質量、規模和行業，主要有商業銀行、房地產公司、證券公司、保險公司、運輸公司等，其需要在分析自身融資需求的基礎上選擇確定用來證券化的資產，并出售給其他機構。原始權益人的目的主要是增強資產流動性，降低風險[2]。

資產支持證券持有人（投資者）是依據自己的狀況，依照《認購條款》的承諾，以其已有資金選購財產適用證劵，依規享有專項計劃收益，同時需要承擔相應的成本，主體為相關投資者與人群。對于投資者而言，需要將資金與運營組織進行關聯，以投放的形式存在，實現資金系統化運營的目的，保證獲得收益，從而實現對獨立個人投資風險性的有效降低。

對于管理人，以專項規劃的內容為其主要任務，對整個方案的實施負有相關責任，達到對投資者申購資金的有效處置，因為投入與劃分負責，集中體現為全權負責，更多體現為證券與基金管理公司。受托人一般指銀行業組織，其主要任務是對專項資金進行有效計劃，開展相關資產管理行為，對賬戶內資金進行維護，保證自覺性，提升。其安全系數，維護投資者的合法財產不會受到侵害。

基礎資產需要滿足相關法律法規的要求，以特定時間段為期間，實現對現金流的有效預測與分析，從而獲取相關利益，達到對投資者財產與資產的有效分派。

二、房地產信托投資基金融資基本動因

1.應對資金需求

對于房地產開發企業而言，開發早期收購土地需要大量資金，出售商品房是回籠資金的主要方式。但是，近年來，國家對房地產行業的宏觀調控，對房地產泡沫的抑止及其對樓價的管控，進一步壓擠了領域盈利，加重了資金不足的難題。尤其是對大中小型房地產商來講，他們的融資需求是靈敏的，需要選擇適應期繁雜資產要求的融資手段。除此之外，隨著經濟結構的不斷優化與完善，房產公司必須提升其營運資本。這代表對他們的資產獲得方式的需求也會提升。

我國房地產公司的資金幾乎一半來自銀行貸款。目前，銀行信貸體現政策收緊的狀態，對財務狀況更加關注，信貸情況審查更為嚴格。在小型企業發展過程中，要找到一個靈活且可以滿足財務需求的銀行貸款項目比較困難。除銀行信貸外，還可以通過股權方式融資，但股權分散又可能給公司管理帶來隱患。債券發行時間長，門檻高，對于急需籌集資金的公司來說是不便的。房地產信托投資基金的發行分類多樣，可能成為房地產行業融資的新渠道，靈活的融資特點使得其能夠實施的范圍擴大，優化房地產企業的資金來源。

2.降低融資成本

房地產信托投資基金根據募集方式分為公募型和私募型兩種。我國目前采用私募型，對投資者認購資格有一定要求，使融資方能在相對短的時間內獲得必要的資金，從而節省公司的時間成本和財務成本。銀行在抵押貸款過程中，一般按照總資產的價值取得50%～65%的資金，而通過信托方式所獲得的資金比例要好于銀行，在一定程度上控制了公司的融資成本。

3.控制融資風險

房地產融資基金投資的收益一般根據房地產業財產的新項目升值，其在企業融資風險方面的操作性更為顯著。股票收益需要將企業的盈利能力作為基礎，因而融資模式非常容易遭受企業盈虧的危害[3]。假如一家集團公司的盈利能力不穩定，那么該公司的盈利就會起伏，風險也會增加。房地產信托投資基金能防止股票收益隨公司盈虧造成大幅度起伏，達到對債券低收益問題的有效應對，公司對其產生較大興趣。房地產融資基金投資的融資風險一般處于個股和債券中間，主要將物業管理資產作為基礎，通常形式多樣，常見的如商業房產與辦公樓等，能夠帶來較為穩定的房租收益，潛力較大。一些物業管理資產所屬的地理環境優異，而且在市場中有著較高的升值室內空間，能夠在一定水平上降低為公司融資的風險。

4.提升資產周轉率

對于房產而言，其主要存在于兩種形式，也就是存貨與固定資產，經營具有長期性的特征，流動性匱乏，變現能力不弱，使得資金回報周期較長，現金流承壓較大。房地產信托投資基金可以依靠優質房地產，將收益權轉換為流動性較高的收益憑證，既能提前收回資金，還能夠對沖通脹，某種程度上實現了輕資產戰略模式的創新和轉型，最終改善、提升企業的盈利能力。同時，拓寬了公司融資渠道，降低了通過傳統模式融資帶來的風險。

因而，房地產企業能夠在充分考慮本身特性的基礎上，積極開展信托基金的融資活動。

三、信托投資基金對房地產企業應對管控紅線的時代價值

首先，在新時代，房地產企業應對三條紅線、信貸管控，使用信托的獨特價值。2020年8月監管部門為了降低房地產公司財務杠桿，防止高負債率，應對房地產公司資金鏈斷裂而引發金融風險設置了“三道紅線”，即去除預收款后的資產負債率超過70%、凈負債率超過100%、現錢短債比低于1倍。并且按照是否超出標準數量設置了“紅橙黃綠”四檔。此項政策出臺后，房地產企業面臨著諸多挑戰，企業融資難度升級，融資方案創新尤為重要。建議利用房地產投資信托方式降低財務杠桿，優化財務報表，降低資本在運作中遇到的風險，確保企業在建設中的資金充足。

其次，房地產行業具有短期內資本投資增加和融資結構單一且受政策影響較大的特征。針對金融市場與房地產行業的發展，前者是否能夠為后者提供有效的融資產品，同時凸顯多元化的特征，保證與房地產行業的適應性，這些因素都將對公司發展具有至關重要的作用。因而，對于當前房地產行業的發展，要更加快捷的獲取合理股權融資，這也成為行業關注的熱點。立足宏觀背景下，房地產行業尋求快速轉型，多元化、集團化成為趨勢，面對復雜的股權架構，導入信托資源、并利用好信托投資基金，也是一種很好的選擇。

四、房地產信托投資基金融資動因及效果研究

1.滿足企業資金需求

以大型房地產企業為例，由于其龐大的規模和豐富的房地產產品，在開發和運營的每個階段都需要很多資金，因而規定房地產業企業必須擴大業務范圍并保持競爭優勢，同時保證資金鏈的完整性。房地產企業需要結合經營環境，根據其資本狀況確定預計的融資額度，并找到合適的融資方式。

從銷售模塊來看，資金的收回的規模有所上升，但如果同時段還致力于新項目的開發，回收很多土地資源，資金的流失比較嚴重，意見反饋到財務報表上能夠看得出企業的經營性現金流為負，這表明該企業資金的排出額度極大。對于早期投放量很大的房地產業，這類形勢下預估將來短時間企業建設中的項目的支出工作壓力很大，將在日后的一段時間內面臨經營性現金流不穩定不確定性難題。從而能夠看得出，目前該企業依然面臨很大的資金空缺，企業的發展趨勢仍需很多資金。依據現金流基礎理論，房地產融資基金投資隸屬股權融資范疇，發揮工具的價值，滿足企業資金籌措的需求，協助企業解決資金匱乏的問題。

2.優化融資方式需求

將銀行借款作為研究的立足點，面對繁雜的宏觀和領域自然環境，積極主動與世界各國金融機構創建了長久穩定性的戰略合作伙伴關聯。在融資層面，一直以來借助銀行貸款，并且有大量的借貸。房地產行業得以存在的重要原因來自銀行貸款的支持。也就是說，銀行貸款是房地產企業進行資金籌措的重要渠道。但是對于銀行借款而言，其占比較大，成為借款的重要組成部分。依托傳統化的銀行借款，實現籌措資金的目的，促使以“現錢為王”的房地產企業在解決房地產業由迅速發展趨勢轉到穩定快速發展的現狀下融資模式略顯單一。

從債券融資方面進行分析。對于大中型房地產企業而言，債券融資作用突出，成為影響其生存與發展的關鍵性因素。在融資方面，房地產企業選擇債券融資作為主要手段，代表核心融資模式，努力籌集資金并發行多次債券。上市企業對債務融資的依賴性更強，對于傳統融資渠道而言，針對在新形勢下大型房地產公司來說顯得過于單一，同時，負債融資的額度有限，主要針對目的性企業，與銀行貸款具有相似之處，并且對企業提出更高要求，審核流程也更復雜。發行債券后，房地產公司不僅必須等待較長時間，而且還必須在債務到期后償還本金和利息。因此，在發行很多債務來籌集資金的情形下，有必要找尋別的有助于在營運環節中得到足夠資產的融資方法。

3.降低傳統負債率需求

對于大型房地產企業，債務總額可能相對較大。企業使用借來的資金來投資生產和運營過程。如果企業存在債務融資嚴重的現象，那么就可以實現少量的資本獲取更大的總資產。在我國金融“去杠桿”的背景下，大型房地產企業承擔著響應國家的號召，承擔社會責任和降低杠桿率的任務。他們需要保持房地產市場的穩定健康發展。因此，有必要創新融資方式并減少傳統債務的水平[4]，例如銀行借款，而又不影響正常業務活動的發展和運作。現階段資產負債率較高，但已經處于下降趨勢，依托較低的資產負債率，實現降低財務風險的目的。同時，充分尊重房地產信托投資基金融資方式的特征，企業可以減少對傳統負債的依賴。

4.融資效果分析

（1）增加現金流。根據現金流理論，房地產公司的領域特性規定其務必遵循“現金為王”的觀念理念。在運營全過程中務必確保有足夠的資產，以確保企業在開發設計，運營和市場銷售過程中資本鏈的完整性。引入房地產信托投資基金后，企業目前的現金流量壓力有所緩解，可以將資金投資于當前需要的領域。不可否認，房地產信托投資基金為穩定現金流和緩解資金壓力作出了一些貢獻。

（2）有助于降低傳統負債水平。在過去的幾年中，房地產企業主要依靠傳統的銀行借款和債券融資，這導致較高的資產負債率，需要改善對傳統負債的依賴。房地產信托投資基金實施后，企業在實現現金的回籠。針對財產與負債的相關項目，盡管總額沒有發生變化，但是代表了全新的融資手段，依托信托投資基金，要減少企業貸款銀行，減少對傳統負債的依賴。所以說，在實施房地產信托投資基金等金融手段進行創新融資后，在一定程度上可以降低傳統債務水平，強化資產負債率的有效提升。

（3）擴張企業品牌影響力。通過引入房地產信托投資基金，使得房地產企業以物業管理為手段，依靠房租收益，獲取財產升值權益權，實現打包出售的目的。在操作流程中，專業的組織不可或缺，強化對盈利出售以及取回實現精細化管控的目的。在這種環境下，企業更加重視自身的發展，對本身項目經營進行系統化管控，完善相關管理體制，全面提高管理收益，尤其將企業知名度放在首要地位，實現品牌影響力的增強。一方面，結合房地產融資基金投資發展的各個階段，正確認識企業發展實際，重視與相關主體的交流與洽談，以便實現吸引社會眼球的作用，獲取社會更多關注，達到提升知名度的目的。另一方面，針對物業管理財產的租賃以及相關管控，如果市場將室內裝修品質與設計風格作為發展方向，同時關注監督的作用，就能夠獲取訪客較高的評估。首先，依靠對企業的印象，構建潛在性隱形的結構，促使企業在行業中獲得競爭優勢。知名品牌的升值空間促使其獲得長期發展優勢。其次，物業管理財產的租賃可以作為線下發展對象。如果在運轉實際中落實了多元化的發展方式，就能夠促使自身的特色得以呈現，適應當前發展的信息化與數字化服務平臺需求，實現線上與線下推廣模式的有機結合，企業聲譽得以擴展，社會知名度更高。

5.發展房地產投資信托基金退出機制

投資人預期收益率與私募基金花費之和，這類方法規定具有完善的出讓銷售市場。房地產投資信托基金進行對工程的投資后，有效的退出方式是確保其盈利。在我國，通過研究信托對投資私募基金資金退出產生的影響，能夠實現對資金退出途徑的有效彌補，強化資金退出體制的優化與完善，大力維護投資者本錢，保證貸款利息的安全性。房地產信托基金退出可以從下列兩個層面入手。

（1）根據約定回購收益權，信托公司要求房地產開發商在商業信托計劃存續期內或到期時，一旦獲取項目銷售收入，需要尊重事先承諾，對收益前進行回購。在回購價里之中，需要融入多方面內容，主要涉及信托本金以及相關花費，預期收益也涵蓋其中。對于信托公司而言，此方法是風險最小的方法。

（2）轉讓特殊資產收益權，信托公司能夠依據私募基金本年度轉讓所有或一部分特殊資產受益權，將所得的收入分配給收益人，遷移的受益權的股權溢價不得少于投資者的預期收入和信托費的總和。這種方法的應用離不開較為完善全面的轉讓市場的支撐。

五、結語

房地產信托投資基金代表融資方式的創新與發展，是一種能使企業獲得現金流、減少對傳統式債務依靠的可行融資模式。房地產信托投資基金尊重參與行為主體的多元化特點，具備較為完善的操作流程，運營模式較為科學，整體運營更加順暢，實現現金流的有效提升，在一定水平上減輕股權融資窘境。除此之外，房地產信托投資基金的引入使房地產業公司可以優化其管理模式，專注于其運營和管理，獲得品牌效應并支撐其可持續發展。