加強房屋租賃管理的幾點思考

柏 秀

（中國紡織科學研究院有限公司，北京 100025）

雖然近些年國家對房地產行業進行宏觀調控，但房地產行業還是穩中求進，各地房價也是連年走高。房地產行業的發展帶動了房屋租賃行業的發展，尤其是在北上廣這些一線城市，大部分居住群體為35歲以下單身青年，都是房屋租賃市場的消費者，極大地促進了房屋租賃市場的發展。但是我國對于房屋租賃的法律法規沒有跟進，導致房屋租賃存在很多法律漏洞，加上房屋租賃管理制度也不完善，導致房屋租賃信息不透明、消費者被不良中介欺騙的事情屢屢發生，正是因為我國房屋租賃管理存在漏洞，就需要相關部門提起足夠重視，完善法律法規和房屋租賃管理制度，加強對房屋租賃市場的監管，確保房屋租賃信息的公開透明，確保房屋租賃中介機構能夠提供良好的服務，促進房屋租賃行業的健康穩定發展。

一、加強房屋租賃管理的意義

1.房屋租賃是房地產行業的重要組成部分

房屋租賃本身就是我國房地產市場的一個分支和重要組成，因此房屋租賃管理就屬于房地產管理的重要組成部分。加強房屋租賃管理有利于房地產行業的可持續發展。首先，如果房屋租賃管理不到位，就會影響出租人出租房屋的效率，打擊租房者的租房積極性，勢必會拉低房屋租賃交易量。其次，近些年我國陸續出臺房地產調整政策，加之2020年新冠疫情爆發對房地產行業影響顯著。而且房屋租賃的主要人群是35歲以下單身青年，他們先是通過房屋租賃的方式來穩定下來，然后再在本地買房，促進當地房地產行業發展。如果不再管理好房屋租賃市場，使得房屋租賃消費者望而卻步，而打消在本地工作的念頭，就不會在當地買房，這會讓當地房地產行業流失大量的購房者，影響房地產行業發展。

2.房屋租賃管理有利于房屋資產的保值增值

在當今社會，房地產已然成為超越銀行定期理財、股票和基金等傳統理財產品的新型理財產品，隨著城市化進程的加快，大量農村人口流入城市，會帶動城市房地產行業發展，這是大勢所趨，因此城市的房價只漲不落，也正是因為只漲不落才使得房地產成為新型投資產品。房屋租賃是確保很多當地打工人群能夠有暫時棲身之所的基本途徑，如果房屋租賃管理不到位就會讓很多暫住人群失去居住場所，城市不僅會流失大量勞動力和人才，也不利于城市經濟發展，進而影響城市的各行各業發展，不利于我國經濟發展。因此，做好房屋租賃管理工作，可以挽留住潛在消費者，進而提高房屋價值，進而吸引大量投資者投資，形成良性循環促進房地產行業可持續發展。

3.房屋租賃管理有利于提高房地產消費力

良好的房屋租賃管理能夠留住城市打工人群，使其有一個良好的棲身之地，這樣外來務工人員為了長久在城市生活工作下去，就會有購房打算，他們就成為本地房地產市場的潛在消費者，能夠提高房地產的銷量。房屋租賃管理是房地產管理的一個縮影，房屋租賃管理良好，則會讓消費者感覺該地區的房地產行業也發展良好，具有購買潛力；反之如果房屋租賃管理不好，就會讓人對當地房地產行業不抱期望，影響房地產的消費力。

二、目前房屋租賃管理存在的問題

1.缺乏完善的法律體系

目前我國房屋租賃管理最大的問題就是缺少相配套的完善的法律法規體系，具體表現如下：首先，雖然我國有《商品房屋租賃管理辦法》和《公共租賃住房管理辦法》等相關的法律，但是這兩部法律制定的時間分別是2010年和2012年，距今約有10年歷史，這些法律條文已經不再適應現在房屋租賃市場的發展和管理需求，房屋租賃市場新出現的問題目前法律條文沒有涉及，這就使得房屋租賃過程中會出現一些侵權行為而得不到制止，消費者的權益得不到有效保護。其次，雖然我國房屋租賃行業發展迅速，但是房屋租賃的出租人和承租人都缺乏合同意識和契約精神，出租人承租人租賃房屋不簽訂租賃合同，都是口頭協議，導致一方侵權，被侵權者也無憑無據證明自己合法權益被侵害。再次是租賃合同內容存在諸多漏洞，例如沒有明確規定租賃截止日期、延期處理方法、租金交付方法和時間等，沒有明確租賃雙方的權利和義務，導致最終權責不明，無法履行合同內容。最后，房屋租賃雙方對被租賃的房屋的產權形式、功能和使用狀態不夠清楚，導致房屋在租賃過程中出現問題，雙方溝通不一致產生糾紛。

2.房屋租賃管理方法單一

目前我國有關部門在房屋租賃管理方法、手段和制度上都存在缺陷和問題。首先，房屋租賃管理主體比較多，例如城管部門、民政部門和工商部門都負責房屋租賃管理工作，但是誰帶頭誰服從沒有明確規定，處于多頭管理狀態，而且各部門缺乏溝通交流和合作配合，各自為政，導致房屋租賃管理工作比較混亂，當房屋租賃出現侵權問題，被侵權方不知道去哪個部門申訴，各部門互相推諉。其次，我國相關部門沿用傳統的房屋租賃管理辦法，這種管理辦法已經不再適用于現在房屋租賃市場現狀，缺乏靈活性，難以處理一些違法租賃問題。再次，我國房屋租賃管理方法單一，且管理制度存在大量漏洞，這樣一些不法分子鉆了空子，肆無忌憚進行侵權行為而無法約束。最后，我國房屋租賃管理人員的服務理念和服務質量有待提高，在處理房屋租賃糾紛時主觀臆斷嚴重，而且處理糾紛方法老套，沒有服務意識，其處理糾紛的方法以及處理結果難以讓租賃雙方滿意。

3.房屋租賃中介機構占主導地位

由于房屋租賃市場迅速發展，催生出一大批房屋租賃中介機構，這些中介機構為了私利，會利用承租人與房屋租賃中介信息不對等的優勢，采用一些不正規手段哄抬房屋出租價格，并收取高昂的中介服務費，使得承租人有苦難言，投訴無門。房屋租賃中介機構往往在促成一次房屋租賃交易后，就不再負責后續的出租人與承租人之間的糾紛問題，例如房屋的實際情況與中介機構描述不符，家電不齊全、環境嘈雜、交通不便利等，中介機構缺乏服務意識，只是將責任推到出租人身上，自己將欺騙承租人的責任推的一干二凈。近些年，幾家大牌房屋租賃中介機構更是強強聯合，不斷搜羅房源，將出租人的房源壟斷，打破了傳統的出租人與承租人交易的模式，而是廣泛開展出租人——中介——承租人交易模式，這樣中介機構就可以坐地起價，向承租人索要更高的中介服務費和租金，承租人很難從網上找到不被中介機構“攻占”的出租房源，承租人租房成本大大增加。

三、加強房屋租賃管理的措施建議

1.完善房屋租賃法律法規

解決目前我國房屋租賃管理問題的第一步就是要完善相關法律法規，做到有法可依。首先，立法部門要審時度勢，根據目前房屋租賃市場的環境和問題出臺相關的法律，約束房屋租賃雙方的行為，明確規定房屋租賃雙方的權利和義務，并以合同的形式書面呈現出來，避免房屋租賃雙方產生糾紛互相扯皮。其次，引入價格監管機制。設置專門的房屋出租價格監管機構，調查不同小區的房屋出租價格，制定各小區房屋出租價格參照表。同小區不同狀況裝修戶型均存在差距，可以界定中介費用，有明確標準，可根據租金高低設定階梯比例。高品質小區，租金價格較高，可以界定由出租方支付中介費等。同時明確規定房屋租賃中介機構的中介服務費收費標準，不能坐地起價，一旦違法規定就要予以懲罰。最后，加強對違約方和侵權方的懲罰力度。簽訂租賃合同未按照合同內容履約的，將予以嚴厲處罰，賠償被違約方（被侵權方）的財產損失。針對房屋信息不對等問題，如果出現房屋實際信息與中介、出租人宣傳的信息不符的，法律要保護承租人的利益，承租人可以全款要回租金，因房屋質量問題或功能問題給承租人造成人身傷害或經濟損失的，出租人和中介公司要承擔連帶責任，賠償承租人經濟損失和醫藥費用。只有完善房屋租賃管理立法，才能約束房屋租賃管理中出租人、承租人和中介機構的行為，明確各自的權利和義務，讓被侵權者能夠利用法律武器維護自己的合法權益。

2.建立多元化的房屋租賃管理制度

（1）加強房地產管理與房屋租賃登記備案的聯系

首先，嚴格審查保障房的申請條件。我國為了保障低收入人群的住房需求，會建設一大批經濟適用房、廉租房等保障房，這些保障房的申請者大多是外力務工人員且在當地沒有房產者，因此，這些人在申請保障房的時候要加大資格審查，查看其戶口、工資等情況，并做好《房屋租賃登記備案證明》，為低收入的無房產者提供一個舒適經濟的居住場所。其次，加強對物管企業的資質審查。物管企業負責對房屋的使用情況進行登記，并對房屋的外觀、衛生和安全進行管理，但是很多物管企業并沒有履行自己的職責，導致被租賃的房屋的社區環境臟亂差、登記記錄不全等問題，有關部門要加強對物管企業的資質審核就是要淘汰一些不合法、不合規的物管企業，并確保物管企業履行自己的職責，維護好租賃房屋的外界環境。最后，加強租賃房屋的安全性檢查。近些年，租賃的房屋發生倒塌、漏電導致承租人傷亡的事情頻頻發生，這就需要有關部門加強對租賃房屋的安全性檢查。根據《房屋租賃登記備案證明》來逐一排查租賃房屋的消防安全、承重安全、電氣安全和外觀質量等內容，確保租賃房屋的安全可靠，對于安全不達標的租賃房屋要求限期整改，整改完畢再檢查，直到符合安全要求為止。

（2）加強與外部相關部門的合作

首先，發展鏈條式房屋租賃管理模式。為了避免各部門在房屋租賃管理中各自為政和多頭管理的亂象，要制定以房管部門為管理中心，工商部門、財政部門和城管部門等多部門為輔助的鏈條式房屋租賃管理模式，各個部門在房屋租賃管理中要聽房管部門的調遣，并且多部門聯動檢查各個社區的房屋租賃情況，對于出租房屋存在安全隱患的要求出租人或物業及時處理，并對出租房屋進行拍照，查驗完一處出租房屋就做好《房屋租賃登記備案證明》，做好房屋租賃信息統計工作。其次，將備案的房屋租賃信息共享。將收集到的出租人出租房屋的信息發布到房管局官網上，讓需要租房的承租人瀏覽查看。就可以為外地承租人提供價格透明、房屋信息透明的房屋租賃環境，讓承租人根據自己的需求來選擇滿意的房屋進行租賃，而且沒有中介機構收取服務費或高于市場價格的租金，能夠讓承租人享受到平價、高質量的出租房屋。最后明確房管部門、物管企業的職責。因為房屋租賃市場規模較大，房管部門的人力有限，難以做好房屋租賃信息的統計工作，可以要求各社區的物管企業做好房屋租賃信息的統計工作，并及時上交到房管部門。房管部門對物管企業上交的房屋租賃信息進行抽查，如果抽查的信息真實性和可靠性過低，則要對物管企業進行懲罰，要求物管企業及時整改這些房屋租賃信息，確保房屋租賃信息的真實可靠。

（3）加強房屋租賃當事人備案管理

房管部門要利用多種形式和方法來引導承租人主動來房管部門備案房屋租賃信息。例如為了減輕承租人的租房經濟負擔，可以允許承租人用住房公積金支付房租。而提取住房公積金必須填寫《房屋租賃登記備案證明》，這樣就可以大范圍收集承租人租賃房屋信息。對于一些外來務工人員，房管部門與教育部門聯合出臺相關政策讓外來務工人員的子女入學必須出示《房屋租賃登記備案證明》，這樣就可以提高外來務工人員主動進行房屋租賃備案登記的意識。房管部門之所以要加強承租人房屋租賃信息登記和備案，就是為了便于對房屋租賃者的管理，維護好承租人的合法權益，為承租人提供房屋出租的信息，省去中介機構環節，讓承租人直接對接出租人，這樣可以更快促成房屋租賃雙方的交易，因為雙方都在房管部門進行了登記，這樣房屋租賃雙方都會嚴格遵守租賃合同中的相關規定，即便是出現違約行為或侵權行為，也更容易維護被侵權人和被違約人的合法權益。

（4）加強總量調控管理

房屋租賃對象大多流動性大，經常往返于家鄉、工作地和承租地等區域間，且承租人租賃時間大多比較短，以一年以內的短租為主，短租和承租人流動性增加了租賃管理的難度，很多出租房一年內出租多次，難以控制出租房總量。對房屋租賃總量的調控，須要做到以下三方面：一是做好城市規劃，尤其是對城鄉結合地區的出租房做好登記備案管理工作，因為城鄉結合部的房屋租賃市場比較混亂，且容易滋生違法犯罪問題。通過合理的科學規劃，逐漸消除城鄉結合區域，讓城市各個角落的房屋都受到無差別的系統化管理，形成城鄉一體化布局，對有安全隱患的違章建筑予以拆除，對沒有登記備案的出租房屋及時登記備案。二是進行多元化的總量控制。由于房屋租賃的方式很多，難以用統一的模式和方法對其進行宏觀調控和管理，因此，建立多元化的房屋租賃管理模式，可以適應當前房屋租賃市場需求。例如采用物業式管理、旅館式管理和門禁、監控視頻管理等方法對房屋租賃主體進行管理，通過這些管理方法能夠有效控制房屋租賃的數量，便于對這些租賃房屋主體進行管理。三是加快城市廉租房、經濟適用房等建設，為外來務工人員提供政府特供房，一方面有利于房管部門和公安部門對外來務工人員的人員管理，另一方面也可以為外來務工人員提供物美價廉的居住環境。

3.加強對租房價格的管理

目前影響房屋租賃市場發展的直觀因素就是房屋租賃價格居高不下，讓承租人難以承受，進而使得房屋租賃市場流失大量承租人。因此，我國房管部門和物價部門應該介入到房屋租賃價格管理中來，統計出當地各類型房屋各租賃方式的價格，制定成為參照表，發布到網絡上，讓房屋租賃價格更加透明，承租人可以根據公布的租賃價格與出租人或中介機構協商價格，如果價格超出公布數據很多，承租人可以舉報，申請物價部門和房管部門介入調查。同時有關部門要加大對房屋租賃中介機構的監管，提高房屋租賃中介企業的準入門檻，例如提高注冊資金額度、提供法人信用度資料等，淘汰一些沒有營業執照、不法經營的中介機構。加強對中介機構服務費的監管，并嚴格要求中介服務費的價格要透明，且不得超過一個月房租的1%或者超過市場平均值，并開通專門的房屋租賃中介機構監督電話或網絡信箱，一旦發現有高價索要中介費或租金的行為就及時舉報，并第一時間對被舉報中介機構進行調查和懲罰，從而杜絕中介機構坐地起價的問題，讓房屋租賃市場的租金和中介費更加透明、規范和合理。

四、結語

隨著我國城市化進程的不斷加快和房地產行業的不斷發展，房屋租賃成為城市居民的生活方式之一也得到迅速發展，而房屋租賃一片繁榮的背后是管理制度上的諸多漏洞，嚴重影響其穩定發展。要想穩定房屋租賃市場秩序，就必須出臺符合當前房屋租賃市場實際情況的法律制度，約束房屋租賃主體行為，保護房屋租賃參與者合法權益。同時建立多元化的服務質量管理制度，不斷完善服務質量登記制度和信息共享制度，讓房屋租賃信息更加透明，并加大廉租房和經濟適用房的建設，讓低收入外來務工人員能夠有經濟舒適的容身之所。最后加強對房屋租賃中介機構的監督管理，統一房屋租賃價格，形成全民監督舉報機制，加大對無良房屋租賃中介機構的懲罰力度，杜絕中介機構坐地起價和亂收費問題。只有這樣才能促進我國房屋租賃行業的健康穩定發展。