商業物業管理存在的問題與對策建議

安連成

(中共天津市委黨校(天津行政學院)，天津 300191)

從1981年3月10日，中國第一家物業管理公司成立至今已走過33個年頭，物業管理已經從一個公司發展為一個行業，但發展速度快和發展歷史較短的現狀導致了物業管理行業糾紛案件的多發。我國的物業管理服務糾紛也呈現出更加復雜化、多樣化、當事人群體化、敏感程度高、處理難度大的特點，矛盾糾紛的類別也從單一化、同質化向多元化、多質化等演進。商業物業管理是現代化城市管理的一項內容，從1994年中國接入國際互聯網以來，網購對人們的消費方式產生重大影響。1997年中國化工網的上線，標志著中國進入網絡購物時代，20年過去了，中國的網絡零售年增長勢頭強勁，網絡零售一直高于總體零售年增長率，大大影響著傳統零售業的發展。在網絡零售影響下傳統零售業面臨發展與生存的困境，在大力發展網絡零售的同時，我們必須看到傳統零售業是一個城市的繁榮的窗口，處理好網購與傳統零售業的關系，以保障城市的繁榮與穩定。

一、商業物業存在的問題

1.物業費偏高沖擊商業利益

商業物業行業在近十年內有了很大的發展，商業物業糾紛不斷，集中體現在:物業費糾紛、安全保障糾紛、車輛管理糾紛等。物業管理費糾紛系當前商業物業管理爭議中最集中的問題，全國的物業費不管是商業還是住宅，都沒有統一收費標準。自2009年國家發改委對物業費放開后，各地區的商業物業費都是市場機制，如有的物業公司采取低價等方式取得前期物業管理權，當物業公司進駐后取得了物業經營管理權限后，在不和業主協商的情況下擅自再提高商業物業費用，有的物業公司在不和業主協商的情況下擅自再提高商業物業費用調價不成便不履行合同，有的物業公司擅自降低服務標準，物業公司上述做法引發與業主之間的糾紛。 按照有關規定，物業公司收取的物業費應業主協商后，征得業主同意后才能實施，實際是物業公司擅自提高物業費非常普遍，一些地方商業物業管理收費標準差別很大，每月的收費從每平方米10元錢到43元多都有，有的物業公司還收取每平米的商業費，過高的物業費出現糾紛后，物業公司常常以停水停電的方式，迫使業主繳費。有的商業物業管理公司 每月的收費每平方米43元，還收取每平米的商業費15元，合計58元，相當于收取的房租。物管服務企業服務質量良莠不齊，物管服務市場“質價相符”的服務收費機制尚未完全建立。

2.物業公司的亂收費侵占業主權益普遍

目前，商業物業投訴主要集中在：車位分配、入住后房屋維修、業主委員會換屆、物業費糾紛、物業服務等方面，通過司法途徑解決上述糾紛比例不大，業主一般是通過投訴等非司法方式解決。物業公司通過司法途徑解決物業費糾紛比例要大于非司法途徑，上述僅僅局限于住宅物業。目前我國商業物業服務合同沒有備案程序，有的物業企業在業主進駐裝修這一階段物業公司向業主收取的費用利潤超過了人們的想象。比如業主在申請裝修時，有的物業公司向業主收取押金或保證金。業主辦理裝修人員出入證，需要工本費每張10元到20元，有的商業區配有智能IC卡，一張工本費不到5元的卡，出售給業主就是30元 。有的商業樓道、通道、電梯等不屬于物業公司的空間場所被物業公司用來出租、廣告等受益活動，利用業主公共用地空間獲利是物業公司經營中普遍存在的問題，物業公司利用缺乏政府監管，用各種方法侵吞業主合法權益，這些在現實中，很難得到有效監管與解決，上述不僅僅是商業問題，直接關系到城市治理能力水平提升與治理的現代化。

3.業主委員會普遍缺位

由于商用物業具有形態的多樣化，在一個物業中商業業主普遍分散，前期物業企業因其自身利益關系很難公正地籌集首次業主大會的召集工作，依我國現行規定，我國的行政機關在業主委員會的籌辦工作中只是起指導的作用，并沒有直接的干預權力，這就導致很難保障業主委員會的成立，導致物業大會很難召開。目前我國法律中又沒有強制性地規定商業物業必須成立商業業主委員會，在現實商業業主委員會組建非常困難。據部分城市國土資源與房地產管理局物業處統計數字，目前該市沒有成立一家商業業主委員會。多數人都不知道商業物業也可以成立業主委員會，商用物業的業委會成立比起住宅來更加艱難。我國《物業管理條例》對于業主委員會的法律地位也沒有作出明確的規定，商業業主委員會無法成立，對于物業公司擅自調高物業費及侵害業主權益行為缺乏制約機制。

4.政府行政監管缺位

自2009年國家發改委對非住宅物業費由政府管制轉變為市場調節后，因物業費引發的糾紛愈演愈烈，反映出政府的行政監管嚴重缺位。按照國家發改委改革的初衷，非住宅物業費由物業公司與業主協商后確定，實際是自放開此政策后，物業公司單方調高物業費，政府對此無監管責任，業主處于無助狀態，調查顯示,有的城市現有物業公司1566家，其中住宅物業公司966家，非住宅物業公司600家，需要說明的是，由于早期政府主管部門對物業管理公司評定等級的依據標準，單一從事非住宅類管理公司等級評定很難上一級資質，所以單一從事非住宅類管理的物業公司基本沒有，現存的1566家都是業務交叉綜合管理型企業。從業人員13萬多人，2016年盈利1.71億元，其中非住宅物業公司的盈利要遠遠高于住宅盈利。調查發展，有的物業公司配備所謂工作人員達到上百人，一些政府部門忽視了公共服務職能，對物業費問題置之不理，各部門之間總是互相推諉，導致問題得不到及時解決，現實中，商業業主與物業公司之間，因為物業費糾紛導致一些業主只有關門罷市，網購的沖擊與高昂的商業物業費，嚴重影響城市商業實體經濟的發展，影響了城市商業的繁榮，此問題必須得到重視。

二、完善商業物業管理建議

1.強化政府監管

1991年建設部頒發的《城市房屋修繕管理規定》是我國物業管理的最早立法，2003年國務院頒布了《物業管理條例》對物業服務做出了明確的立法規定，規定相關的權利與義務、職責與權限 。但是對于物業費價格計價標準立法并沒有做出強制性規定，這是遺憾。對物業服務價格，我國自實行社會主義市場經濟以來，形成有市場定價和政府指導價兩種方式。在實踐中，政府在指導價制定過程中，要參考各種資料與信息，其中我國物業企業提供的價格信息一般就成了主要的參考依據，但是在實踐中業主對價格形成依據的各種信息并不清楚，導致價格混亂的現象，價格亂象已經不是個案。在我國商業物業企業亂設收費項目和任意提高收費標準的現象屢有發生，而我們國家現有的法律法規中并沒有明確規定物業企業或政府應該向廣大業主公開價格信息，結果只能是物業費糾紛越來越多且無法可依 。調研結果顯示，商業物業管理大體有如下類型：產權型的業主;租賃型的業主；合作型業主。如有的購物廣場，該商場大約有500個業主，基本都是擁有產權的業主，但是物業公司自2013年以來在和業主不協商的情況下，每平米收取物業費58元。有的商場產權不屬于商販，商販進駐后商場統一從其營業收入中按照一定比例扣去管理費。所以相關立法與政策也要考慮到商業物業的多樣性，采取不同的辦法。 我國相關立法應從法律層面對行政機關的監管協調職能作出的規定，以利于建立有限政府、責任政府和法治政府。加強政府及有關部門的監督力度，明確有關部門在物業管理糾紛中的工作職責，發揮街道辦事處及居委會的協調作用，有關部門要常與業主委員會溝通，及時了解業主及物業管理公司的動態，經常走訪物業管理公司及業主委員會，對業主反映較為惡劣的糾紛問題進行調解，避免群體性、突發性事件的發生,避免因物業糾紛而引起的刑事案件。

2.增強訴訟解決商業物業糾紛的能力

目前商業物業管理缺乏相應的法律規范，人民法院在處理這些新類型案件中，適用法律不一，判決結果不統一。2003年，國務院頒布了《物業管理條例》，該條例將前期物業管理其納入法制軌道。2007年3月《物權法》對建筑物區分所有權作出明確規定，提出了一些解決物業管理問題的原則。2021年1月1日實施的民法典對物業做出了基本規定。但是，商業物業管理領域的問題復雜而多樣化，為了規范物業管理服務運作程序，減少物業管理中產生的服務糾紛案件，必須盡快制定、完善相關立法，明確規定物業管理相關主體的權責利。進一步完善有關法律責任的規定，加重對物業管理公司不履行職責的處罰。《物業管理條例》賦予了行政主管部門對有關主體違規行為的限期改正、警告以及罰款等不同程度的行政處罰的權力，但行政管理部門并沒有完全擔當起監督、管理和指導的責任。 因此,有必要將完善我國物業管理立法提到立法議程。在物業管理法律規范中,確定由政府主管部門行業管理、業主自治與物業管理公司專業服務的管理體制,明確物業管理中有關的權利義務、操作的程序、規則,使物業管理行為真正納入法制化的軌道,便于給人民法院審理物業管理糾紛案件提供較為充分完善的法律依據。

3.制定商業物業管理行業發展規則，統一行業標準

物業管理是一種市場行為,是物業管理公司通過市場競爭中標,與物業所有人簽訂物業管理委托合同,對房屋建筑物及其附屬設備設施、清潔衛生、綠化、交通、治安、環境容貌等管理項目進行維護、保養、整治,為物業所有人、使用人提供綜合服務的市場行為。需要制定商業物業管理行業發展規則，首先要規范開發商建設行為，開發商在土地規劃設計、建筑施工、銷售時充分考慮物業管理的相關問題，有必要邀請物業管理企業提早介入，其設計未通過主管部門驗收的，應及時整改，不得交付使用。完善開發商在物業管理服務中的交房手續，開發中的遺留問題應由其開發商相應機構負責，而不能遺留或移交給物業管理企業,避免出現因開發商疏忽導致的物業管理服務問題。其次統一行業標準,我國民法典明確了物業服務人的信息公開義務,可有效控制物業行業因管理不透明而衍生的問題，將對改善業主與物業的矛盾起到關鍵作用。但是目前物業企業的信息透明仍然存在流于形式的問題，數據由物業公司自行發布，缺乏監管，實現運營管理過程的透明化、可視化，是物業服務人需要解決的問題。目前我國商業物業管理沒有在收費上作詳細規定，商業物業管理企業收費標準不一，商業物業管理企業和業主在交費標準上矛盾尖銳，應協調物業公司與業主之間的相互責任和義務，明確相互關系，明確約定服務范圍、項目、標準與收費方式、標準及違約處罰方法等。在物業管理企業中開展提高服務質量，樹立物業管理企業新形象的活動，對物業公司實行隨時抽查和定期年檢的制度。根據考核情況，實行獎勵和處罰并舉的措施，積極開展物業管理行業間的交流活動?？啥ㄆ诮M織座談會及企業間的參觀考察活動，互相學習先進的管理經驗，使行業內的競爭變成良性競爭，也有利于行業的良性發展。繼續加大政府采購的行政手段，通過政府采購，有效淘汰資質不齊的企業，依法履行合同的企業也必然會樹立自身的企業形象。

4.建立物業服務企業的市場準入機制

2017年1月開始，國務院已經將物業公司等級評定取消，這意味著將政府不必要的監管交由市場調節，由企業和商業業主對商業物業自行協商。但是考慮到商業物業的特殊性，由市場調節存在的不確定性，建議建立我國商業物業服務企業的市場準入機制。2014年6月4日 國務院印發《關于促進市場公平競爭維護市場正常秩序的若干意見》，該意見提出了在社會主義市場經濟體制下，政府職能在七個方面的工作任務，這些任務包括如何放寬市場準入及改革市場準入問題；如何轉變政府職能進一步減少政府行政審批事項；如何禁止變相審批或通過事后備案對企業進行限制、如何打破各地區封鎖、如何完善我國完善市場退出機制。在社會主義市場經濟體制下，在發揮市場作用與調節的同時，考慮到商業物業的特殊性，在放開市場準入同時，政府必須對要從事物業企業的主體資格進行審核，規定物業企業主體資格條件、取得程序及資質審核，對其經營行為中的非法行為及嚴重侵害業主利益行為行駛監管職責，并通過審批和登記程序執行，健全政府評定標準，引入競爭機制，加強物業管理協會的協調作用，目前，我國物業管理協會，不承擔任何對物業公司的監管職能，只是以會員聯誼形式，聯系溝通各入會成員之間的交流與活動、培訓專業知識，沒有指責督促物業服務企業將主要精力集中在提高其服務質量上的工作，應加強相關工作，督促物業服務企業將主要精力集中在提高其服務質量上，推進物業收費價格形成過程的公開，保障廣大業主的知情權、參與權和表達權。

5.明確業主委員會的法律主體地位

我國民法典規定，業主按照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前60日書面通知，除非另外約定；物業服務企業服務期滿前不同意續聘要提前90日書面通知業主，除非另有約定。該規定是明確了業主具有合同任意解除權，即無需合同到期，只要業主大會決議解除，業主具有解除合同的權利，物業公司就要退出。在沒有決定續聘的情況下，業主隨時可以解除。實現上述法律賦予的業主的權利的前提是,業主委員會主體地位的確定,業主委員會的法律主體地位不明確，不利于維護業主上述合法權利。為了維護業主的合法權利就要成立業主委員會。根據我國有關物業的相關立法，業主要成立業主委員會的申請，首先向不動產所在地的社區提出，有的社區以申請人數不足法定人數為由，拒絕受理成立業主委員會的申請，我國相關立法沒有明確申請人數限制，導致業主委員會無法成立。其次，由于業主分散，物業企業因自身利益，物業公司一般不愿意負責業主大會的召集，我國行政機關本應承擔更多的責任。但是，依我國現行法規的規定行政機關只是起指導的作用，這樣商業業主委員會很難召開。再次，如果業主大會及業主委員會正常成立的情況下，根據我國現行的有關物業管理的立法，對物業服務合同、業主大會的議事規則等問題，進行了詳細的規定，限制業主自治權利的行使。針對我國現行的有關物業管理的立法的不足，立法應明確業主委員會的法律主體地位，進一步規范成立業主委員會的申請、業主大會的召集、業主大會的議事規則以及相應的法律責任，在遵循社會主義市場經濟規律的基礎上，完善我國政府職責與權限，規范好物業管理協會的地位與作用，明確業主委員會的職責與權限，規定好物業糾紛解決的法律途徑與救濟方式，使全體業主的利益訴求得到更集中的反映，便于業主權利的更好實現。