房地產企業資金管理問題及對策

李燕如

（廣州恒運企業集團股份有限公司，廣東 廣州 510730）

近年來我國政府為了使得房地產行業能夠得到健康以及有序的發展，不斷地實施調控政策，但是對于房地產企業而言，既是機遇同時也是挑戰，在宏觀政策的調控以及管制背景下，雖然我國各地的房價有所回落，但與此同時也給予房地產企業諸多發展的困擾，使得房地產企業面臨資金短缺的困局，甚至出現了資金鏈斷裂的現象。為此，在宏觀政策的調控背景下，房地產企業如何做好資金管理工作，是保障房地產企業在激烈的市場競爭當中獲得良性發展的關鍵所在。

一、房地產企業資金管理特點

1.資金需求量大

房產作為大宗商品，房地產項目的開發是一項大工程，而且房產開發屬于先投入后獲利的項目，單一棟樓的投入至少也在幾十萬元。具體從房地產開發項目建設各環節來看，前期投資時期，房地產企業在項目開發方案、土地競買保證金等方面都需要投入費用，而這部分費用是不論最終能否中標都需要投入的。開發前期，房地產企業需要制定詳細的設計方案，勘察、許可證辦理收費等環節，需要投入資金；開發建設階段是整個項目周期最長的環節，同時也是資金大量投入環節，包括工程成本、基礎設施費、裝修費用、管理費用等；后期銷售階段，也存在營銷費用、管理費用等。一個工期建設中的投入少則幾億元，多則幾十億元、上百億元不等，不論是在建設環節還是流通環節，都需要企業投入大量的資金。對資金的高需求，使得房地產企業較為依賴貸款，比如消費貸款、開發貸款、按揭貸款等等，房地產企業在資金管理時，需要注意融資問題，合理的融資才能降低企業融資成本，實現資金價值最大化發揮。

2.資金期限較長

一項房產項目從開發到銷售獲利，中途需要經過取得土地、具體施工以及竣工驗收交付等流程，涉及政府部門、建筑施工企業、供貨商等多個參與主體，過程繁瑣復雜，一項工期短則三四年，長則八九年，企業投入的資金被占用時間較長，即資金回報周期較長，而在這期間，房地產企業其他日常業務、其他開發項目也在同步進行，較長的資金占用期限容易加大企業資金周轉失靈風險。

3.資金變現難度比較大

房地產企業所開發的項目屬于不動產，不論是房產還是土地，都有地域限制，變現難度較大，且由于這些不動產的價格受當地經濟水平、人口等因素的影響較大，變現能力也不確定，有時房地產企業可以快速出售，有時可能多年無人問津，比如目前大多省份或多或少都有爛尾樓現象。然而房地產企業的大部分資金都投入到了不動產之中，一旦資金鏈發生斷裂，房地產企業需要具備快速獲得資金的能力，否則就會導致整體項目停工，使企業陷入運轉難的境遇。

4.資金使用監管主體較多

房地產行業作為拉動我國國民經濟的重要力量，是當前政府宏觀調控經濟的重點對象，而且隨房地產行業進入“白銀時代”，其投資收益和以往投資測算數據之間的差異較大，投資風險增加，政府對房地產企業的監管更加嚴格，政策變動較為頻繁，房地產企業需要做好應對政策變嚴帶來的沖擊的準備。比如近幾年國家針對房價攀升過快提出的“限購”“房產稅”“三條紅線”等政策，加大了房地產企業的融資難度和融資成本；部分融通的資金由于政策限定，被金融機構提前收回，給房地產企業帶來突發的資金缺口。而且由于房地產企業融通的資金主要來自于銀行、私募基金、信托等，使得房地產企業資金的使用也受到銀保監會、證監會、央行等機構的監督，資金使用限制較強。

二、房地產企業資金管理存在的問題

1.沒有建立完善的資金預算制度，盲目投資

資金管理作為財務管理的重要組成部分，一直是企業管理的重點，大部分房地產企業都有一套資金管理體系，但從現代企業管理的角度來看，目前多數房地產企業對資金管理的認識不夠全面，對資金的管控方向主要在于保證資金的安全方面，提升資金效率的理念只存在于意識中，并未采取系統的手段來落實。實際上房地產企業對資金管理理念的認識不夠全面，對資金的預算管理工作沒有給予相應的重視，更加談不上建立完善的房地產企業資金預算管理制度，使得房地產企業在進行項目的投資以及經營等環節時，沒有對于企業資金做到高效率的管理，使得各個環節在實際的運作當中資源浪費，費用超支。并且，現階段，房地產企業業財融合不夠理想，財務人員未參與企業決策，在項目投資時，對市場環境以及宏觀政策環境等的分析不夠充分，沒有深入地調研市場的消費情況，致使房地產市場的供求比例失衡，造成了房地產市場的銷售進度與項目建設進度脫節的現象。房地產企業的盲目投資和擴張，使得房地產企業的投資很難得到回報，從而造成企業的資金困擾，甚至資金鏈斷裂的現象。即使有的房地產企業建立了資金預算管理制度，但是在實際的運作當中，并不能夠按照規范進行嚴格實施，為此，使得建立的資金預算管理制度流于形式，致使企業的資金預算與企業的實際運作相脫節，造成了企業的盲目投資。

2.房地產企業的融資途徑單調，致使房地產企業資金運轉困難

隨我國經濟發展，我國金融市場也在不斷完善，金融工具種類逐漸多元化，企業融資渠道也多種多樣，包括銀行貸款、信托、發行股票、發行公司債等。但目前我國的大多數房地產企業的融資手段較為單一，基本是通過銀行等金融機構的貸款來獲得項目建設資金的，大量資金來源于某個金融機構，既不利于融資成本最低化，也不利于融資風險分散。一旦受政策或其他因素影響，金融機構提前收回資金，房地產企業短期內就會存在巨大的資金缺口，加大企業融資壓力。過多的融資也會使得房地產企業的資產負債率過高，倘若后期經營性資金流入不理想，房地產企業將面臨較大的償債壓力，陷入借新債償舊債的困境，加大房地產企業的融資成本以及融資風險，導致企業面臨破產危機。

3.落后的資金管理模式，致使房地產企業的資源的浪費

房地產企業在進行項目工程進度款撥付時不能夠進行成本的有效控制，合理地安排款項的撥付時點，一個房地產企業會在不同的地點，或者同一地點擁有不同的在建設項目，而對于不同的在建設項目，房地產企業會給予這些項目設立相應的銀行賬戶，這樣會導致房地產企業的運轉資金分散，使得企業的領導者不能夠全面以及及時地了解在建設項目資金的使用情況，為此，這種落后的資金管理方法使得房地產企業的資金不能夠得到很好的循環與利用[1]。

4.房地產企業沒有深入的了解資金預算的執行情況，從而做不到對于項目資金使用情況的有效跟蹤

很多的房地產企業沒有全面地掌握項目預算資金的使用情況，不夠重視對預算資金使用情況的追蹤，對于房地產企業的應收和預付賬款等往來賬目不能夠進行高效率的追蹤，沒有將項目承包人的績效與項目款項管理工作相掛鉤，并且沒有制定相應的獎懲制度，來做好房地產企業資金的管理工作，最終沒有對于項目的事前和事中做到有效控制。

三、房地產企業資金管理方法

1.房地產企業要重視資金預算管理工作，建立完善的資金預算管理制度

在房地產企業的資金管理工作當中首先需要做好資金預算工作，這是保證房地產企業資金良性循環的第一步，合理的資金預算計劃能夠使得房地產企業的資金得到最大化利用，為此需要房地產企業的各業務部門共同制定合理的全面資金預算方案，而房地產企業的資金預算方案內容是由資金預算的收入和支出兩大主體組成，房地產企業的資金預算收入是指通過企業的經營活動所獲得的利潤，房地產企業的資金預算支出是經營活動所需要投入的資金。房地產企業的管理層需要重視企業的資金預算管理工作，建立合理的房地產企業的資金預算管理制度；引導以及督促項目的負責人能夠對于資金預算方案做到全面的了解，并且給予項目負責人一定的管理權限，做好對于資金預算方案的執行工作。在執行資金預算方案時，需要資金預算管理工作的相關人員能夠對資金在項目各個環節的使用情況進行全面的追蹤以及檢查，并且對于項目資金的使用情況與項目資金的預算進行差異的分析，并且對于發現的問題能夠采取有效的方案進行及時改進，需要將資金的預算執行情況及時的上報給予房地產企業的資金預算管理部門。使得資金預算的管理部門能夠針對于項目當中不合理的資金使用情況做到及時分析及修正，并且將預算外的資金支出納入預算外支出，保證房地產企業的資金預算方案能夠順利實現，保證在建項目能夠順利完成。通過房地產企業的預算管理工作能夠對房地產企業的在建項目使用資金做到合理規劃，并且能夠通過合理的預算流程對于項目資金的使用情況做到合理控制，使得企業的財務管理工作能夠對于企業的業務活動做到及時了解，以及信息的及時掌握，最終通過對于業務信息的合理分析，從而實現對于業務活動的合理控制與計劃，最終保證房地產企業項目的順利完成，保證企業資金的高效率管理[2]。

2.創建多樣式的融資渠道，通過對比，選擇資金成本最低的最優融資方案，降低資金使用成本，提高資金使用效率

目前我國的大部分房地產企業都是采取銀行貸款來獲得企業的項目建設資金，為此我國的房地產企業與銀行存在長期依存的關系。首先，需要房地產企業對于自己的建設項目特點能夠做到充分了解，對銀行的信貸政策能夠做到及時的分析了解，從而能夠維護好與銀行之間的關系，使得房地產企業最主要融資渠道得到有效的保障[3]。同時企業應保持良好的信用等級，通過多家銀行方案對比，選擇最低資金成本合作方。其次，房地產企業可以與其他公司進行合作，共同進行項目的建設，這樣能夠更快速吸收充足的資金進行項目的建設。再次，房地產企業也可以多種工程款支付方式，如商業承兌匯票、云信支付等，降低資金占用成本；或在總承包施工合同中約定付款節點，盡量延后資金支付時點，由供應商或施工單位進行墊資，這樣就能夠使得房地產企業延遲資金的流出，從而擴展融資渠道。

3.制定合理的開發方案

根據房地產項目的規模情況，通過多種方案測算，合理分期開發，確定最優的開發方案，建立完善房地產經營商業模式，提高資金運作管理水平，使房地產企業的資金鏈得到良性循環。

房地產企業對產業的銷售是回籠資金的最佳途徑，如果房地產產業銷售情況良好，那么房地產企業的資金鏈就能夠得到良性循環，但是隨著房地產市場的發展，人們對于生活品質要求的提高，對于房地產項目的品質也提出了更高的要求。不僅要求房地產項目的外部環境優美，同時也需要配備相應的完善設施，做到房地產項目質量過硬，風格與品味符合大眾需求，為此需要房地產企業能夠提高項目的設計以及開發能力，從而能夠建設出更加符合市場需求的房地產項目，提高服務質量，從而實現房地產項目的快速銷售，使得企業的投入資金能夠做到快速回籠，并實現項目利潤最大化。

對于規模較大的項目，可采用分期開發，利用前一期的銷售資金回籠滾動開發后期工程。一般來講，首期開發應選擇建設期限最短、投資最少的工程范圍。如無地下室或地下室面積最小、無不可售的公建配套等，以實現最快速地回籠資金。銷售定價方面，一般前期銷售單價較低，以促進銷售，后期再慢慢提升售價。因此，同個項目地理位置較優定價較高的產品可在后期開發。

4.強化房地產企業全員的資金管理意識，提高房地產企業資金管理工作質量

房地產企業的管理層能夠意識到房地產企業資金管理工作的重要性，并且能夠明白資金管理對房地產企業生死存亡的意義，將房地產企業的資金管理工作作為企業管理工作的核心內容，做好對房地產企業資金支出的管理工作，從而有效地控制資金的支出。同時，需要房地產企業的管理層引導房地產企業的全體員工意識到資金管理的重要性，生產活動當中要有資金管理意識，從而對房地產企業的生產經營活動能夠做到全方位的成本控制，使得房地產企業的資金能夠得到合理的應用，避免財務風險。房地產企業可以建立信息化管理平臺，對于資金進行有效的管控，通過信息管理平臺能夠了解企業資金的流向，并且對于房地產企業在進行項目建設時，對于資金使用情況存在的問題能夠得到及時發現以及解決，避免在進行項目的建設時造成資金浪費，從而給房地產企業造成財務風險，使得房地產在建項目在進行資金的使用時能夠站在房地產企業的整體利益角度，做到對資金的高效率使用。

5.做好房地產企業內部的審計工作，對于房地產企業資金能夠做到全方位的監控

企業應該按計劃對于在建設項目的資金使用情況進行及時的調查以及監督。房地產企業可以通過報表來了解資金的使用情況，也可以設立專項檢查小組來發現在建項目對于資金預算的執行情況，特別是對于應收款項和預付款項賬目能夠做到全面的了解以及追蹤，將房地產工作人員的績效或者項目負責人的績效與項目應收款項的回籠情況進行相掛鉤，并且建立相應的獎懲制度，盡量減少企業的資金損失，避免壞賬情況的出現。此外，房地產企業還應該做好項目的資金監控工作，做到對于項目資金使用前的預控和資金使用期間的監控，對于資金使用前的預控是為了對于房地產企業資金的流向以及流量能夠做到合理預測。房地產企業可以根據實際發展的需要編制不同時間段的資金收支計劃，從而對企業在建項目的資金投入以及收入情況做到合理的管理與分析[4]。

四、結語

綜上所述，房地產企業想要在競爭激烈的房地產市場當中獲得良性發展，那么就需要做好企業的資金管理工作。在進行企業資金管理工作時，首先需要做好企業資金的預算管理工作，建立完善的資金預算管理制度；同時還需要拓展企業的融資渠道，保障企業資金鏈的良性循環；還需要合理確定項目開發方案，建立完善房地產經營商業模式，提高資金運作管理水平；最后房地產企業的全體員工擁有資金管理意識，強化企業內部資金管理工作，做到對房地產企業資金的全方位管理。從而在節約成本的同時，使得企業資金能夠做到最大化利用，給予房地產企業創造更多的利潤，使得房地產企業能夠獲得良性以及可持續性的發展。