長租公寓法律問題研究

云南民族大學 虎婭，王朝歡

一、提出問題

2020年11月16日，蛋殼公寓官方在網絡上發聲明回復民眾稱蛋殼公寓沒有破產，企業也不會推卸責任，這是源于此前“蛋殼公寓破產”這一詞條出現在微博熱搜，但是包括蛋殼公寓在內的多家長租公寓托管公司出現中斷資金、惡意跑路、倒閉等情況，房主收不到原本應按期給付的房租，上門驅趕已按期給付房租的租客，租客大多都認為自己是受害者，早已給了一大筆錢要居住房子，但因“暴雷”事件遭遇房東要求退還房屋，很有可能斷水斷電，甚至換門鎖的事情，原本是為保護租客居住權和房東出租權而存在的“蛋殼公寓”突然“暴雷”。

托管公司作為中間人，在收取了租客的租金后，卻沒有按照合同約定向房東支付收取的房租，致使房東要收回房子不讓租客繼續居住，租客履行了支付房租的義務，仍然被要求退房情況發生的原因是在租金貸下，蛋殼公寓倘若出現了資金斷裂、惡意推卸責任或企業破產倒閉，租客將面臨著損失預繳的租金以及押金的風險，而房東自己或租客將擔負因為沒有收到租金而造成的損失。與此同時，租客依然有向貸款機構履行支付貸款本金及利息的義務。房東沒有收到托管公司支付的租金，然而租客已經履行了支付租金的義務，房東要求收回自己所有的房屋，矛盾的是，租客要求繼續行使居住房屋的權利，房東和租客一時間相持不下，容易因為合同是否能夠繼續履行、是否應該繼續履行造成爭執。

“暴雷”引起社會秩序混亂，維護房東及租客的合法權益是回應人民群眾的需求，造成問題的是長租公寓以及長租公寓管理人，租金和居住問題造成了房東和租客之間的矛盾和糾紛，在作為中介的長租公寓短期內不能負責的狀態下，從法律上看，究竟該如何衡量并保障租客和房東的權利和利益呢？

二、相關法律合同的分析及認定

房屋由房屋所有權人（房東）向蛋殼公寓托管，而蛋殼公寓在管理房屋租賃的同時向租客收取租金，在蛋殼公寓“暴雷”事件中，蛋殼公寓收取租金后并未按照約定向房東履行支付已收取租金的義務，房東和租客的權益都受到損害，在“暴雷”事件中，房東是否有權利收回租賃房屋？租客又是否有權要求不支付租金繼續使用房屋呢

（一）租賃合同關系和委托合同關系的不同有什么影響？

關于房東和蛋殼公寓的法律關系，有兩種主流觀點，一種觀點認為二者之間構成租賃合同關系，另一種觀點認為二者之間構成委托合同關系。

1.若房東和蛋殼公寓之間的關系是租賃合同關系

《中華人民共和國民法典》第七百零三條規定了租賃合同的定義，第七百零四條規定了租賃合同的房屋數量、維修等內容。房東與作為中介的長租公寓之間形成租賃合同關系時，蛋殼公寓可以依據雙方簽訂的合同對合同所涉房屋進行使用、收益，但須將房屋租金支付給房東，但在蛋殼公寓“暴雷”事件中，房東要求租客退還房屋的理由是沒有收到蛋殼公寓支付的租金，筆者查閱了蛋殼公寓和房東訂立的《財產委托管理服務合同》以及蛋殼公寓和租客訂立的《房屋代理租賃合同》，蛋殼公寓和房東訂立的托管合同中約定，一定期限內房東如果沒有收到房屋租金，房東有權解除租賃合同，收回合同所涉房屋。

筆者通過中國裁判文書網，以“蛋殼公寓”“長租公寓”“租賃合同”為關鍵詞檢索得到以下案例：

相關案例1：(2020)川0116民初3037號判決書

相關案例2：(2018)滬0104民初26407號判決書

相關案例3：(2020)川01民終4977號判決書

在以上三個案例中，法院在裁判文書中認定委托代理合同中的內容應該歸屬于租賃合同的內容，具有租賃合同的構成要件，該合同符合民法上認定租賃合同的法律關系特性，因此法院在審理案件時將房東和蛋殼公寓之間訂立的合同認定為房屋租賃合同。

若與以上案例中一樣，房東與長租公寓之間的關系是租賃合同關系，則租客在三方主體中的角色就是次承租人。因為租客已經從長租公寓處租到房屋，房東只能直接要求占有房屋的租客退還房屋。這實際上是主張返還原物請求權。

根據《中華人民共和國民法典》第二百三十五條規定權利人可以要求無權占有人返還占有物。占有人將動產或不動產占有是構成返還原物請求權的條件之一，租客依據與蛋殼公寓簽訂的房屋出租合同占有房屋，而蛋殼公寓因房東在托管協議中賦予的權利能夠出租房屋，但其并不是房屋所有人。因此，在房東因一定期限未收到租金而解除托管協議后，蛋殼公寓在合同中被賦予的權利也因此喪失，使得租客無法再依據與蛋殼公寓簽訂的房屋出租合同繼續占有并使用房屋。

而當房東和租客是租賃合同關系時，租客也就理所當然是次承租人，在房東以未收到蛋殼公寓支付的租金為理由主張租客退還房屋時，租客倘若想行使繼續占有和使用房屋權利，可根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第17條規定請求代為履行支付租金的義務，租客可以向房東支付房東未收到的租金，阻卻房東主張合同解除權，以繼續占有和使用房屋。

在假設房東和蛋殼公寓是租賃合同關系的情況下，租客可以向蛋殼公寓追償已向蛋殼公寓支付的租金。

2.若房東和蛋殼公寓之間是委托合同關系

《民法典》第九百一十九條規定了委托合同的定義，第一百六十五條對委托代理文書的內容進行規定。在房東和租客的糾紛當中，委托管理合同大多數情況下被認定為委托合同，從而適用《民法典》關于委托合同的規定，因此長租公寓與租客訂立的房屋租賃合同直接對房東和租客有效力，在此情況下，即使長租公寓方違約，租客也可以繼續行使占有和使用房屋的權利，因為租客已經按照合同約定履行了支付房屋租金的義務，倘若房東請求退回房屋，租客可以拒絕該請求。筆者又以“蛋殼公寓”“長租公寓”“委托合同”為關鍵詞在中國裁判文書網上檢索得到以下案例：

相關案例1：(2020)川01民終3007號判決書

相關案例2：(2019)滬01民終3424號判決書

相關案例3：(2020)渝0106民初17124號判決書

在以上三個案例中法院認為，房東委托長租公寓代為出租合同所涉房屋，在此事件中，長租公寓作為房東的代理人，代為出租合同中房東擁有所有權的房屋，為房東尋找租客并與租客訂立關于該房屋的租賃合同，長租公寓和房東之間訂立合同中的內容歸屬于委托合同的內容，具有委托合同的構成要件，符合民法上對于委托合同的法律關系特征，于是法院在審理案件時將長租公寓和房東之間訂立的合同認定為委托合同，于是房東和租客之間的關系就成為租賃關系。

倘若如上述案例中法院認定的，房東和蛋殼公寓之間形成委托合同關系，那么在該法律關系中，委托人房東將自己擁有所有權的房屋委托給長租公寓代為出租及收取房租。在代理出租的情形中，委托代理的效力是：在房東授權的代理權限內，代理人長租公寓以被代理人房東的名義實施的關于房屋租賃及收取房租的行為的法律效力就歸于被代理人房東。而在以上案件中，租客與代理人長租公寓訂立的合同當事人就是租客和被代理人房東，合同約束租客和房東，長租公寓則被排除在該合同的效力范圍以外，不與蛋殼公寓發生聯系。租客只需按照租賃合同約定的付款方式付款即可，而無論租金是否實際被給付到房東處，租客都已經履行了合同約定的支付租金義務，當蛋殼公寓資金斷裂、惡意跑路或倒閉而房東又以未收到租金為由讓租客退還房屋時，租客有權拒絕，因為除非合同另有約定，此狀態下的房東沒有讓租客退還居住房屋的權利。

從上述分析可以看出，對于房東和長租公寓之間訂立的合同是何種性質的認定以及認定房東和長租公寓之間是何種法律關系，是判斷房東是否有權要求租客退還和搬離房屋的重要依據，也是處理租金的重要依據。

（二）對房東和蛋殼公寓簽訂合同的認定

司法實踐中，判斷合同性質，認定法律關系，最基礎也是最重要的是通過合同內容分析合同雙方真實意思表示。

《民法典》第七百零三條、第七百零四條分別規定了租賃合同，第一百六十五條和第九百一十九條規定了委托合同。對比四個條款，租賃關系和委托代理關系的最大區別是：物品所有權是否轉移。租賃需要轉移租賃物的使用權，委托代理關系則不需要轉移物品所有權。當然，認定合同是何種性質時，要從多方面對合同結構、主體和內容進行分析，筆者更傾向于認為長租公寓和房東之間形成委托代理關系，租客和房東之間形成租賃關系。

1.對《財產委托管理服務合同》進行分析

從網上查閱到《財產委托管理服務合同》，對其進行分析，找到以下筆者認為該合同屬于委托合同的依據：

委托代理合同一般會明確約定代理事項，該合同在委托權限一項下進行了約定：“委托代理權限自2019年X月X日至2022年X月X日，甲方同意將房屋委托給乙方做代理，相應權限包括代理甲方運營及出租房屋……”

在委托合同中，蛋殼公寓方不僅不需要向房東支付租金，蛋殼公寓方還可以要求房東向己方支付處理委托事項的合理報酬。例如委托合同中約定由蛋殼公寓方向租客收取租金，再將租金轉交給房東的事項報酬。《財產委托管理服務合同》中關于處理委托事務的費用項下規定：“甲方同意向乙方支付服務費，”“管理期間，乙方有權利提供給甲方合同約定的管理服務，收取相應的費用。”

在《財產委托管理服務合同》乙方的權利義務項下還規定了因受托人過錯致委托人損失的賠償責任:“管理期間，乙方承諾妥善管理標的資產，因乙方重大過錯而致使標的資產毀損、滅失的，應依法承擔賠償責任。”并約定：“委托代理因為不轉移使用權。”

2.對《房屋代理租賃合同》進行分析

從百度、谷歌等平臺檢索并查閱租客和長租公寓訂立的合同，在蛋殼公寓向租客提供的《房屋代理租賃合同》中表明了該合同訂立的主體，其中，房東是訂立合同主體中的出租方，租客是訂立合同主體中的承租方，合同的名稱則是房屋代理租賃合同。長租公寓作為市場經營主體，接受國家監管，并以公司信用為擔保，使普通消費者有理由相信長租公寓與房屋所有權人房東之間形成委托代理關系，而租客與房東之間則形成租賃關系。

從內容上看，《房屋代理租賃合同》中還約定租客須定期定額支付租金，租金最后由房東收取，由此可見，在租金流轉過程中，蛋殼公寓方并不是最后的租金收益人，房屋收益最終還是由房東收取。另外有關房屋附帶的物業管理費、水電費等費用，合同載明：“由于乙方居住而產生的生活費用由乙方承擔，租賃結束后，乙方須得交清欠費。”

三、法律建議

（一）房東可以解除合同，但無權要求租客退還房屋

無論蛋殼公寓方與房東之間的合同是租賃合同還是委托合同，《中華人民共和國民法典》第五百六十二條規定，合同主體可以在對合同達成一致的基礎上解除合同，當合同主體約定的解除合同的事由出現時即可解除合同。例如，蛋殼公寓與房東之間的合同中明確表明了若蛋殼公寓延遲履行交付房屋租金義務達到15日，那么合同相對方房東此時即擁有了單方解除合同的權利，此約定事由就屬于上述所說的合同主體可以約定解除合同的事由，當蛋殼公寓未履行義務致使出現解除合同的事由時，房東按照法律規定以及合同約定可以行使解除合同的權利。

筆者認為，長租公寓與房東因訂立委托管理合同而形成委托代理關系，租客則按照合同約定履行定期足額支付房屋租金的義務，房東則因為長租公寓和租客之間訂立租賃合同的效力而沒有權利要求租客搬離占有的房屋。

筆者建議，當事人可以從以下兩條渠道解決現有困境，一方面，房東與租客之間進行積極協商交流，以便幫助租客盡快從銀行處取得銀行向蛋殼公寓已支付租金的支付憑證；另一方面，發生中介公司跑路或倒閉情況的，建議房東積極采取法律途徑解決問題，可以憑借合同，以委托代理合同關系直接起訴蛋殼公寓。

（二）租客

由于各地政府采取緊急措施應對蛋殼公寓“暴雷”事件，租客可以在已支付租金范圍內繼續占有和使用合同所涉房屋。倘若房東采用極端方式讓租客搬離并退還占有的房屋，租客可采用合乎法律的方式保留相關證據，當然，租客也可以通過物業管理公司、公安機關等合法渠道進行調解，以便解決糾紛。如果租戶已經搬離合同所涉房屋，可以采取法律手段，通過訴訟方式向蛋殼公寓追回已支付租金，并追究蛋殼公寓的違約責任。

（三）預防

房屋托管對房東、租客的風險都很大。廣大房東在選擇中介公司時，應選擇實力較強、信譽較好的中介公司。租客在租房時，應首選的是直接與房東訂立房屋租賃合同，或者與房東、中介公司訂立三方協議，最重要的是租客將房屋租金匯入房東指定賬戶，這在極大程度上降低了因中介公司不向房東支付租金，被房東清退的風險。倘若已經發生中介公司拒不支付租金的情形，租客和房東都應盡快整理相關合同、付款憑證等證據材料，并向法律從業者咨詢，將證據材料都交由法律從業者進行專業分析，通過三方協商、申請保全、提起民事訴訟等合法途徑追究中介公司的違約責任，維護自身合法權益。

蛋殼公寓“暴雷”事件引起社會公眾廣泛關注，長租公寓托管公司中斷資金、惡意跑路等導致長租公寓托管公司、房屋所有權人和租客三方主體合同履行產生糾紛，房屋所有權人和租客的權益受到損害，社會秩序混亂。綜上，對長租公寓中相關合同進行法律分析和認定有助于厘清主體關系，解決三方主體合同糾紛，維護房屋所有權人和租客的權益，進而維護社會穩定。