養老革命

周春林　崔小花　馬冬　梁坤

這個世界正在加速變老。

焦慮與變化一同到來。去哪兒養老？ 誰來照顧我？有多少錢才能放心老去？一個個問題給社會治理能力帶來新的課題，也給企業帶來新的危機和挑戰。這種轉變不僅關系到人口結構的調整，更關系到產業結構和社會經濟的深刻變革。如何應對長壽時代帶來的挑戰，如何讓長壽時代不伴隨貧困和疾病，是整個人類面臨的全球性的大問題，甚至是關系人類未來發展方向和生死存亡的問題。

本期策劃，我們將深度剖析養老產業的底層邏輯，拆解代表企業解決方案，還原這場養老革命的思路與對策。

擰巴的養老業

養老服務產業有著巨大的經濟價值和市場潛力，被稱之為“朝陽產業”。而另一方面，則是養老產業發展供求失衡，資源未能實現優化配置的現實。

“天倫之樂”“兒孫滿堂”“子孫繞膝”是傳統社會幸福晚年生活的生動寫照。而在今天，頻頻登上熱搜的確是“養老金缺口”“延遲退休”“養老騙局”等一系列涉及老齡化社會的話題，它們頻頻撩撥公眾敏感的神經，讓大家的“養老焦慮”常常應激性流露。

人口老齡化形勢帶來的挑戰，以至于我們都還沒有做好充分的準備。因此，關于中國未備先老、未富先老的擔憂總是引發討論。這些擔憂的核心是2個問題：哪種養老方式最靠譜？體面地老去要多少錢？

由螞蟻金服和富達國際聯合發布的2018《中國養老前景調查報告》顯示，年輕人認為他們至少需要163萬元才能過上舒適的退休生活。然而，根據當前的儲蓄狀況和銀行存款利率推算，在不進行投資的情況下，他們需要59年的時間才能存到足夠的資金。

據相關學術研究測算，如果考慮到通貨膨脹因素，一個人如果在2028年之后退休，假設養老時長20年，至少需要準備300萬元，才能過上體面的養老生活。如果在一線城市、不幸得了重病，這個數字可能還要翻倍。

理想前景和實踐困局

“十一五”期間，上海率先提出“9073”工程，居家養老、社區養老和機構養老人數比例為90：7：3，即97%的老人將以居家為主，和子女生活在一起或者依托社區養老服務中心提供日間照料，這是現階段中國專家推崇的養老模式。

傳統社會中占據主導地位的是自給自足的小農經濟，家庭也成為養老的最主要力量。但是隨著市場經濟的快速發展，社會化分工的精細化程度也相應提升，國人的價值觀念及家庭觀也開始有所轉變。雖然現階段而言，家庭依然是承擔養老責任的主要主體，社會養老尚未達到其應有規模。然而根據我國養老事業及社會發展的現狀可以推斷出，家庭在養老方面的作用呈現出逐步弱化趨勢，傳統的單純依賴家庭的養老模式終將會被取代，社會化養老才是養老產業發展的主流趨勢。

這些因素拼湊出養老產業的現實圖景。一方面，養老服務產業有著巨大的經濟價值和市場潛力，被稱之為“朝陽產業”。未來百年，社會將面臨兩個大的疊加，其一長壽社會和數據社會的疊加;其二，老一輩高齡護理需求與新退休一代不斷追求高品質的生活和醫療健康的需求疊加，中國的養老產業將迎來黃金發展期，長壽經濟蓄勢待發。

而另一方面，則是養老產業發展供求失衡，資源未能實現優化配置的現實。表現為養老服務供求結構結構緊張，養老服務體系不健全，養老產品和服務相對匱乏，缺乏專業人才，服務水平比較低，產業間發展不均衡，未形成產業鏈帶動效應等現實困境。

總之，養老產業需求端和供給端都存在問題。這導致養老機構數量總供給不足，但區域供給又相對過剩，總需求旺盛但有效需求又不足并存的格局。

據預測，“十四五”期間，全國老年人口將突破3億，我國將從輕度老齡化邁入中度老齡化，養老院缺口巨大。但另一方面，養老機構還存在著供給相對過剩問題。受制于地價、審批等原因，養老機構布局與老年人分布不匹配，以至于中心城區養老院數量少、規模小，入住率高，“一床難求”，可郊區那些環境優美、規模較大的養老院由于位置原因入住率偏低，產生嚴重不協調和資源浪費。

此外，養老成本的現實困境也限制了養老產業發展。實際情況中，基礎設施好、服務質量高的養老機構通常價格昂貴，大多數老年人難以承擔;而價格便宜的養老機構往往基礎設施差，服務又落后，難以保障老年人的需求。

養老產業很賺錢？

養老被成為“朝陽產業”甚至“支柱產業”，再加上國家支持養老產業發展的優惠政策和財政補貼支持，吸引了眾多投資者的目光。然而，詳細了解養老產業會發現，這一行盈利并不容易，真正能分得蛋糕的企業并不多。

有學者在北京地區展開的調查顯示，養老機構只需要1～3年就可以回收投資的比例只有4.6%，有19.5%的機構表示需要4～6年可以回收投資，有13.5%的機構需要7～10年才能夠回收投資，而有62.4%的機構需要10年以上才能夠回收投資。這些數據表明絕大多數養老機構的收益并不高，需要回收投資的周期相對都比較長。

養老機構的盈虧狀況如何？調查顯示養老機構處于盈余狀態的占4.0%，基本持平的占32.8%，稍有虧損的占32.6%，嚴重虧損的占30.7%，收益甚至不能完全覆蓋成本。而且，這已經是在政府提供補貼和優惠政策后的結果。調查顯示，北京市養老機構獲得過政府財政補貼的比例高達82.7%。

一個養老機構的成本包括房租、人力成本、水電氣、硬件設備稅收，上述調查結果顯示，這些養老機構的護理人員，2016年平均拿到的月稅后工資僅為2788元。養老服務是拼服務質量的行業，偏低的工資降低了產業吸引力，造成了一種惡性循環：優秀人才進不來，服務品質不能保證，產業升級緩慢，導致老年人依然不愿意住進養老院。

這實際上將養老產業框進了一個三角關系中。養老機構收入的上限是老年客戶群體的收入水平，收費下限則是員工工資水平，盈虧關鍵則在于政府補貼力度。上下天花板間沒有給養老機構留下太多的空間，多數企業只能在其間掙扎。

面對“錢難賺”的現實困局，企業開拓出更多產業嫁接形式，涌現出以房養老、以地養老、旅游養老、PPP（政府與社會資本合作）養老等新模式，用資源共享、相互促進、資金反哺等方式增加利益點，獲得優惠政策，實現盈利。

這或許是未來養老產業發展的方向之一。

參考資料：喬曉春：《養老產業為何興旺不起來？》

養老模式多面觀

無論“地產+養老”模式還是“金融產品+養老”模式，都會使得傳統意義上的養老產業帶來新的變化。

2010年美國摯信資本宣布投資親和源1億元人民幣，這是國內養老產業迄今為止獲得的最大的一筆投資。3天后，親和源又與萬科集團簽約，萬科正式宣布全面進軍養老地產。另外，首創、保利、華潤等品牌先后專門成立養老產業研究團隊;泰康人壽、中國人壽等保險公司紛紛啟動養老產業項目。

近年以來，品牌房企、壽險機構、金融機構紛紛進軍養老地產，進行商業模式創新，這是否意味著養老地產、養老型金融的春天即將到來？

無論“地產+養老”模式還是“金融產品+養老”模式，都會給傳統意義上的養老產業帶來新的變化。

養老地產商業模式一窺

養老地產，是“養老+地產”的一類開發模式一一復合地產。這種模式是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合，從而將某種具有號召力又具有貼近勝的生活方式完整鑲嵌到房地產的規劃、開發、運營和服務的整個流程中，為消費者創造出充分體現生活感受和文化價值的復合人居生活。

復合地產意味著房地產開發模式的集約化和主題化，以及傳統地產項目服務價值鏈條的延伸。

一般來說，市場化投資的養老地產的商業模式具有以下幾個特征：

房屋銷售模式分為兩種：一是，購買產權，可以老人自住，也可以委托社區經營;二是，居住權——不鎖定房型，不受產權限制，會員可根據意愿和身體機能的變化、自由選擇居住地、房間大小、半護理公寓、護理院……

營銷模式來看，主要為會員制一一例如親和源。入住該社區的老人一次性交會費，通過合同擁有房子的使用權（沒有買賣權），這些老人可以通過合同實現房屋使用權的轉讓、繼承。但入住后每年還要繳納3萬元至7萬元的年費，并支付公用事業費和享受各項服務的費用。

資源最大化是養老地產商業模式是主要方面，通過可持續發展的商業模式，實現候鳥型養老生活，達成多贏的格局……

養老地產下的新生活方式

由于國內養老產業仍處于起步期，無論是硬件還是軟件，都屬于前期探索階段。傳統的養老機構基本處于微利狀態，大都需要相關補貼才能維持運轉。

事實上，中國的養老地產，基本都是學習美國的CCRC社區。CCRC是一種復合式的老年社區，結合了房地產開發、酒店經營、醫療服務、老年大學和鄉村俱樂部運營、互助社區管理和養老保險的經營理念，以規模化、人性化的社區為中心，形成一個解決養老籌資和專業醫療、護理服務問題，體現退休人群現代生活方式的完整服務體系。

這種獨特的運作和贏利模式，對老年消費者有很強吸引力，適合身體健康、可以獨立生活且希望今后每一個階段都得到照料的老人。通常典型的CCRC社區由三部分組成：獨立生活住宅、輔助生活住宅以及護理之家，從而構筑了養老社區的全產品線。

養老地產的發展前景來看，首先，國內正漸入老齡化社會，一個龐大的養老社區市場已經悄然浮現。數據顯示，截至2009年底，國內1.67億老年人中，80周歲及以上的高齡老人1899萬，占11.4%，他們之中多數人逐步進入半自理或不能自理狀態。我國有失能老人1036萬、半失能老人2123萬，共占老年人口總數的18.9%，他們不同程度地需要提供護理照料服務。國內老齡產業協會相關專家曾表示：“到2020年，中國的老齡人口比例將進一步加快，來勢迅猛。”

再者，國內養老服務行業尚處于起步階段，面臨消費市場化嚴重不足、市場規范不夠完善、資源挖掘度淺等現實問題，投資開發企業大多位于同一起跑線上，市場競爭程度低。

除了養老地產方面，正在飛速發展，金融在養老問題上也發揮日益重要的作用。

金融加碼，打造養老“生態圈”

隨著養老金規模增大，存在運營管理、保值增值的難題。不少金融機構瞄準老年市場，探索推出多樣化的養老金融產品。

那么，目前的養老金融服務對百姓又有什么影響？

雖然銀行養老金融市場出現萌芽，但許多老年人還是選擇“存錢養老”

某位老人在某銀行購買了30萬元某養老產品分期付息儲蓄存款，存期5年，按月付息，產品風險低，收益率還比同類產品高0.2%左右。之前他的收入都存定期，期限內整存整取。現在辦了這款養老儲蓄，每月計利息，利息還能接著存入賬戶，“息生息”。

“除了收益要穩定，老年人還有一些特殊的附加需求，比如需要更多精神關照，也有健康管理需求。這些小事銀行都想到了，我們心理上感覺挺受用的。平時還有一些小福利，比如超市優惠、購書折扣等增值服務。”很多老人對銀行的服務比較滿意。

在金融服務相對發達的一線城市，銀行網點遍布，理財信息充裕，百姓金融觀念相對成熟，不少老年人選擇在銀行購買新型理財產品。而在三四線城市，更多老年人還是選擇“存錢養老”。

養老金融不等于老年金融。銀行養老金融要面向不同年齡階段需求，但目前的金融產品趨于大眾化、大路貨。

不只是老年人要為養老謀劃，其他年齡段的人也開始，考慮一些養老積累型的金融產品。

“老年人追求長期、穩定，而習慣了電子支付、消費信貸的年輕一代對于風險的承受能力更強。理想的銀行養老金融產品應該針對不同年齡、不同職業、不同地域的人做差異化的產品創新。”有相關專家分析，現在一般把養老需求人群分為兩類：退休和未退休，年齡界限是60歲，這兩類人群有不同的財富管理需求。通常人們從40歲開始就對養老財富管理進行規劃。但無論哪類人群，都應適當配置一些較長線的金融產品，做系統性的規劃。

近幾年，養老金融成了各家銀行零售業務的熱點，不少商業銀行開始將目光轉向老年市場，推出多樣化的養老金融產品與服務。比如廣發銀行與中國人壽合作，整合老年護理、老年醫療、老年消費和老年金融等養老服務產業鏈，打造綜合養老“生態圈”。

養老金融產品要滿足兩個需求，一是期限要長，二是收益要穩。但目前來看，專屬的養老金融產品與普通理財產品相差無幾，養老金融產品長期、穩健的特點難尋。

對銀行而言，需要實現從產品經營向客戶經營的轉變，針對退休人群和未退休人群的不同需求，推出定制化的養老金融產品，并通過產品創新推動制度創新。

養老問題的核心是金融問題。解決養老問題，需要全社會持續共同努力，特別需要完善的金融服務體系參與其中。發展養老金融，要從制度、產業、服務三個層面，加快對傳統的金融業態、產品與服務的創新升級，彌補養老金融的短板，建立與老齡社會相匹配的金融體系。

雖然目前中國養老產業還處于早期發展階段，但隨著老齡化社會的到來，養老產業的社會需求將迅速增長，在相關經營方式和服務理念更新轉變的帶動下，養老產業有望實現社會效益與經濟效益的“雙贏”。

“老”世界迎接“新”市場

CCRC養老社區的打造，可以有效解決醫養分離問題，實現社會資源利用的最大化。

中國人還是習慣把春節作為“新舊交替的分水嶺”，如此，即將迎來2020-2021的更替，在這個節點上，可以看到中國養老行業在暗涌之下發生著深刻地變革。

教育、醫療、養老，生而為人的三大主題。

自2013年我國“養老元年”以來，“養老”好像一下子被時代浪潮推成了一個萬眾矚目的朝陽產業。養老行業、養老事業、養老企業、養老產業、老齡產業、醫養產業、康養產業，各路資本蜂擁不亦熱乎。

未來已經到來，只是尚未流行

81歲老人，為了養老賣掉了自己居住的房子，拿著200多萬元想找一個養老院，結果卻找不到一個符合實際需求的。

這是網絡曾經報道過的真實故事。

我國自從1993年開始施行基本養老保險制度，已經走過了26年光陰，覆蓋了9.5億人口，并且始終保持著穩定的支出，不得不說該制度是個偉大的成就。

不過正如其名，基本養老保險，只能解決”基本”的養老問題，如果想要過上有品質的老年生活，僅靠基本養老保險是遠遠不夠的。

受20世紀80年代開始的計劃生育政策影響，現在走向老年的人群大多數要面對著“4-2-1”家庭的結構。對上，照顧老人的壓力巨大，對下，支撐他們自己養老的子女又少，所以現在空巢老人的比例越來越高，傳統的居家養老模式已經無法滿足他們的需求。

面對巨大的社會養老需求，我國的養老產業卻發展得很滯后，養老產業規模占GDP的比重僅有7.33%，而發達國家的比重都在10%以上，比如美國的養老產業GDP占比為22.3%，歐洲則高達28.5%。

這些數據一方面體現出我國養老服務領域的不足，另—方面也說明我國養老產業大有可為。

我國的養老模式主要有3種：居家養老、社區養老和機構養老。

居家養老是目前國人采取最多的一種模式，主要是靠自己的儲蓄和家庭成員提供的資源來養老。因為它符合國人“養兒防老”“以房養老”的傳統思想。

社區養老仍然是依托于家庭養老，一些企業會在社區承辦居家養老服務站點，并在建成后管理和運作，為轄區內老人提供上門或托老服務。

機構養老是日漸興起的一種模式，養老服務由專為老年人提供飲食起居、清潔衛生、生活護理、健康管理和文體娛樂活動等綜合性服務的機構承擔。目前，機構養老市場參與者主要包括房地產開發商、保險公司以及一些專業的養老服務企業。

雖然居家養老和社區養老是目前養老的方式，但它們普遍缺乏醫療屬性，這是天然的劣勢。

“老世界，新生活”

要確保老年生活有品質，健康一定是繞不開的一個話題。沒有健康的身體，享受養老生活只會是一紙空談。

居家養老和社區養老無法做到每天監測老人的身體健康狀況，無法在老人身體不適時立刻進行檢查，也無法在老人突發疾病時第一時間給予治療。因此，它們離品質養老的標準還差得很遠。

隨著生活水平的提高，新一代的老年人對生活品質的要求也越來越高，不再僅僅滿足于“活著”，而是“高質量地活著”。而隨著單人家庭、空巢家庭不斷涌現，居家養老模式將難以持續，社區養老和機構養老的比重會日漸提高，尤其是能夠提供專業醫養結合服務的養老社區，將會成為中高凈值人群的首選。

在可以預見的未來，養老社區將會成為主流的養老。從功能上又可以細分為現有普通住宅型社區、新建綜合型社區、護養院、持續護理型退休社區（CCRC）以及度假養老基地。

其中，持續護理型退休社區（CCRC）是一種起源于美國的復合式現代養老社區，為不同年齡階段的老年人提供自理、護理以及醫療一體化的居住設施與服務，滿足老人不同層面的養老需求。

CCRC體現的是一種活力養老的特征，其活力養老服務是貫穿于整個生命周期的，全面覆蓋所有業態，通過對生命態度及生活方式的改變，最大限度激發老人活力。社區內便捷的就醫條件以及完備的醫療輔助設備，大大提升了對老人疾病的監測、檢查以及救治及時性，提高了老人的生活質量，體現了“醫養結合”的功能，也是高端養老的核心體現。不難看出，CCRC這樣的養老社區，給老年人帶來了全新的生活方式，具有：徹底顛覆了傳統養老院，創造了體現人文關懷的老年生活方式;共享模式大幅降低社區入住成本，創造了多數人可承受的服務模式;通過規模經濟和流程創新，降低社區運營和醫療成本，保證服務品質;市場化運作，創新經營模式等四大價值。

中國老人的“品質養老”在哪里？

持續護理型退休社區以及度假養老基地，才能稱之為“品質養老”。中國目前有嗎？

近年來，政府大力扶持養老產業，發布了多個相關文件。在政策的支持之下，我國養老產業蓬勃發展，市場占有度穩步提升，類似的護理型退休社區以及度假養老基地也開始出現。

在“醫養結合”養老社區CCRC模式中，保險公司憑借豐富的經驗和充足的資金流，目前在國內養老市場上處于領先地位。比如泰康、太平、平安、國壽、合眾、君康、復星保德信等等。

通過醫療端產業整合與資源鏈接，這幾家保險公司均在打造CCRC“醫養結合”的養老社區，面向高凈值客戶，并且呈現了火爆的趨勢，說明我國對“品質養老”的需求正在逐漸增強，市場非常看好。

CCRC養老社區的打造，可以有效解決醫養分離問題，實現社會資源利用的最大化。

相關研究表明，生活在“醫養結合”現代養老社區之中的居民，平均健康壽命延長8～10歲，醫療保健支出減少約30%。

足可見，整個養老產業發展至今，仍然前景廣闊。

拆解泰康模式

養老社區進入到運營階段，入住率和去化速度就是核心，只有滿足一定的入住率，才能保證項目的盈利可能。

衰老對于中國人的改變如此具體。但在2008年，當泰康保險集團創始人、陳東升去往美國考察的時候，看到了完全不一樣的情況：美國CCRC（持續照料退休社區）的老人，西裝革履、神采奕奕，像是隨時要去赴一場盛宴。

這一場景讓陳東升覺得，“這就是生命的態度，人們要為自己優雅地活著。”他暗下決心，一定要把CCRC模式帶回中國。

陳東升此時尚不知道，這個想法在中國掀起了一場長達十年且仍在繼續的養老革命。

泰康為何要參打造養老產業？

“所有的養老都離不開就醫，醫養結合是泰康之家的一大的創新。”陳東升說，每個泰康之家都配建一家醫院，形成全功能、大規模、高品質養老社區。

通過創新“一個社區，一家醫院”模式和“1+N”多學科照護模式，泰康之家為居民搭建起從疾病預防、健康管理到急救、康復的全方位健康保障。

不禁要問：“泰康模式”到底有何特別之處？

建設一個完善的養老服務體系需要動員各方力量。這其中，保險業基于其保險資金的長期性、穩定性、低成本性，以及養老客戶和準客戶的資源儲備，天然適合發展養老事業，對接醫療健康產業，打造全年齡周期的產品。

一方面，通過養老社區可促進保險業務的銷售;另一方面，投身養老行業可撬動土地資源，實現不動產投資和增值，這遠比養老社區的運營更有價值。

在政策上，國家近些年出臺了一系列文件，為保險業參與養老服務體系建設營造了良好的發展環境。

一邊是急需尋找投資出口的大量保險資金，一邊是政策上的支持，兩者都不約而同地指向了我國未來龐大的老年市場。

一般來說，保險機構參與養老產業的路徑不外乎以下4四種：投資興辦養老服務機構和設施，提供養老保障計劃，深度參與養老產業，整合各方資源，專業化分工協作提升產業鏈效率，為養老機構提供風險保障服務。泰康正是看準了未來的趨勢，才堅定地選擇了一條“老”路。

為什么選擇CCRC模式

目前，我國養老體系和產品主要為：養老機構、養老社區（CCRC）、社區居家養老3種模式。

其中，養老社區因為體量足夠大，有豐富的配套空間，亦可同時實現社區居家、機構養老，并配有更高等級的醫療機構，屬于“相對高級的養老模式”，可最大化助力保險銷售。

此外，養老社區多為拿地新建項目，在產品規劃、空間設計上幾乎不受物業條件限制，可以實現產品最佳呈現效果，而重資產的拿地建設模式，讓養老社區可以享受資產的升值收益。

于是，我們看到養老社區成為各路保險機構不約合同的選擇，泰康亦不例外。

根據銀保監會官方數據顯示：截至2019年9月末，保險機構共投資41個養老社區，建筑面積1452萬平方米，投資金額847.5億元，床位數5.67萬。

可見，養老社區已經不是“藍海”，要想在眾多養老社區中脫穎而出并不容易，除了規模化布局優勢外，區域性產品競爭必須建立在對客群（包括老人和子女）的深度需求挖掘和引導。

那么，泰康選擇CCRC作為產品線布局與這些特質又有什么關系呢？

泰康作為一家保險機構，其本身是積累有一定的壽險客戶群體的，而且這些客戶都有一定的閑置資金，開發CCRC無疑可以盡可能多地激活已有的客戶群，拓展保險業務。

而且，對于這樣一家大型上市公司而言，學習美國模式發展CCRC，定位中高端人群，可以提升品牌的吸引力，樹立良好的企業形象，贏得更多客戶的信任。

從保險角度而言，保險公司的銷售有兩套方案，一是銷售大額保險，主要是長期年金保險或“長期年金保險+萬能險”;二是銷售大額保險，同時贈送高端養老社區入住資格。不少客戶會選擇第二種方案。從供給角度來看，保險公司也會力推第二種方案，以推動保險業務和養老社區業務同步增長。

近年來，泰康創辦的高端養老社區也因此逐漸具備了相當高的品牌影響力。

盡管單買高端養老社區入住資格的實際價格并不高，但是，高端養老社區品牌提升造成養老社區入住資格的主觀價值不斷攀升，于是，通過贈送高端養老社區入住資格這一具有高度主觀吸引力（或高主觀價值）的產品大幅帶動了年金保險的銷售。據業內人士稱，泰康人壽的大額年金產品的銷量中，大約1/4是靠養老社區入住資格來帶動的，而泰康近年來的盈利水平非常豐厚，在行業內排名非常靠前。

獨立運營，快速去化

與其他保險公司選擇國外養老運營商合作不同，泰康以“自建團隊，獨立運營”為主，從市場反饋看，極其理智的價格策略和優質的產品打造，收獲了好評。

養老社區進入到運營階段，入住率和去化速度就是核心，只有滿足一定的入住率，才能保證項目的盈利可能。

就國內大部分的養老社區而言，由于養老產業尚處于發展初期，入住率仍然是一個核心瓶頸。因此，對于市場需求和價格的準確把握至關重要，只有進行精準的市場定位，才能在現階段實現養老社區的真正盈利。

這方面，泰康堅持定位高端，主打一線城市市場，而壽險的基礎和龐大的保險業務員體系，為其帶來了充足的客源。

養老社區采用會員制，客戶一次性繳納200萬元的保費方可獲得未來的優先入住資格，不住時，可享受投資收益。而針對非保險客戶，泰康也推出了“樂泰卡”，即傳統的“高押金+低月費”模式。

泰康在各地建設養老社區時，都會提前建設、開放泰康之家生活體驗館，前置預售，發揮保險產品和社區的整合優勢，樹立“高知、高管、高干”的高凈值人群的品牌定位，發揮“名人效應”，形成多頭促銷。

“泰康之家·燕園”一期自2015年6月投入運營起，在不到兩年的時間內，就達到了99.7%的入住率，遙遙領先同期開業的競品。2017年8月18日開業的“泰康之家·燕園”二期則提前就已預訂一空。

高入住率、快速去化，也出現在“泰康之家·申園”，鑒于泰康目前主要在一線布局、運營，整體運營風險基本可控，且遠遠領先同期開業的其他養老社區。

“大健康”才是泰康的野心

2017年，國家從戰略層面提出：“人民健康是民主昌盛和國家富強的重要標志。”泰康積極迎合國家戰略，2019年，泰康明確將“大健康”寫入公司戰略，公司愿景也隨之調整為“做全球領先的、面向大健康產業的金融保險服務集團，讓保險更安心、更便捷、更實惠，讓人們更健康、更長壽、更富足，讓泰康成為人們幸福生活的一部分。”

現如今，泰康已在全國布局19個大型醫養融合養老社區、3個大型醫療中心，建構專科醫療體系，并通過投資醫療、治療、人工智能、制藥、醫療器械和健康大數據企業，打造了一個龐大的大健康產業生態體系。

保險和醫養強強聯合，在醫養實體支撐的基礎上，發展出健康險、長期護理險、養老保險、殯葬保險等，運用互聯網思維，方便客戶在網上享受移動醫療、移動護理、遠程醫療、網上綜合服務平臺的服務，回籠已有的客戶資源，善用增值服務擴大盈利邊際。

作為“保險+資產+運營”商業閉環的模式的創造者，在“從搖籃到天堂”的目標引領下，泰康仍在有條不紊地推進產業擴張，加速大健康產業的布局：一方面強化CCRC的全國布局，一方面也會向城市護理型養老機構、社區居家養老服務延伸，當已經實現了品牌基礎，同時又有保險賦能，這一切都充滿想象空間。

通過對泰康之家的研究，我們不難發現，泰康模式之所以能夠在養老產業獲得成功，得益于陳東升的堅定推動、快速布局;抓重資產模式，實現“保險+資產+運營”三位一體的盈利模式，從而實現“以短養長”;強大的客戶資源、團隊執行力。

泰康在養老產業方面，尤其是在醫養產業的獨特優勢，讓其有足夠的魄力繼續積極擁抱長壽時代，推進一場養老革命。

新走“老”路

泰康在養老產業方面，尤其是在醫養產業的獨特優勢，讓其有足夠的魄力繼續積極擁抱長壽時代，推進一場養老革命。

如果說美國創造了“CCRC”，日本引領了“長期護理險”，那么至少到目前為止，中國實現了“保險+養老”的商業模式創新，而在國內，泰康相對來說，處于領先地位。

下重注，投養老

在保險機構紛紛下水養老服務領域之時，經過十幾年的探索，目前的幾大保險機構已分別形成相應的投資參與模式，并對應不同的運作特點。

根據投資的資金量、投資方式、投資風險的不同，大致可以劃分出3種保險機構投資養老社區的模式：全資模式、與開發商合作模式、養老產業股權投資基金模式。

資產的投入逐漸由重轉輕，保險機構自身的可控性也逐漸降低，由于保險機構并沒有發展其他產業的成熟經驗，所以其在開發、運營養老產業時所面臨的風險也越來越大。

雖然重資產的投資選擇需承擔極大的風險，但對于泰康這樣一家大型保險機構來說，由于其自身掌握雄厚的財力，有穩定的保險收入來源，而且其量級也非一般公司可比，所以在做選擇時，它會更多地考慮是否與自身實力匹配，能夠保持相當的獨立性，這也就解釋了為什么它最終會選擇進行重資產投資。

進一步分析泰康各年的收入構成之后，我們發現，除保險主業帶來的龐大保費收入外，得益于其布局重資產的戰略眼光，泰康的投資凈收益占了很大的比重。

其實，在運營方面，即使泰康，也依然無法實現盈利，不過，相比于保險銷售和資產升值，運營層面是否盈利已然不那么重要。

反觀一些選擇中資產模式介入養老行業的公司，如遠洋·椿萱茂，由于其多采用商業租賃的方式獲取養老項目，不僅在運營層面持續虧損，也不能享受到資產升值帶來的盈利空間，走了不少彎路。

發展養老產業，戰略謀劃，直接決定了養老業務是否能夠盈利，以及盈利的規模。畢竟，對于成本居高不下的大企業來說，短期內依靠運營實現盈利，顯然不是一個聰明的選擇。

重資產的投資模式，使泰康養老社區能夠實現投資、開發、運營的一體化，推動保險與地產、養老、醫療的有機融合。這一整套自建自營的發展模式背后，離不開其濃厚的人文關懷。

泰康式養老思路

現如今，泰康養老社區已形成其自身的服務特色。

引入CCRC持續照護模式，結合中國長者的身心特征，打造國際標準的醫養社區。社區為居民提供獨立生活、協助生活、專業護理、記憶照護4種生活服務區域，同時配建有康復醫院，使老年人在健康狀況和自理能力發生變化時，依然可以在熟悉的環境中繼續居住，并獲得與身體狀況相對應的照料服務。

同時，居住分區、護理分級，使老人在社區就能享受喘息式服務和候鳥度假服務。實現一站式退休解決方案。

社區致力于使老人“活得好、老得慢、病得輕、平安終老”的護理目標，創新“1+N服務模式”，每位長輩對應一個組合，該組合由一位社區負責入主導，N名照護團隊成員輔助。

在醫養業務方面，醫院匯集國內外康復醫學專家，由資深康復醫師、物理治療師、作業治療師、言語治療師、文娛治療師、臨床營養師、中醫醫師、心理治療師、康復護師、康復顧問等組建多學科康復醫療團隊，為老年人提供門診、老年康復、老年慢病管理、急救保障多層次的服務。

養老社區的銷售需要渠道，而廣大保險代理人就是現成的銷售渠道，因為總有部分代理人可以接觸到具備購買力的高端人群;同樣，大額保險的銷售需要一個助推器，而養老社區就可以作為這個助推器，即購買大額保險，就送養老社區入住資格。這樣，代理人幫養老社區找到了客戶，養老社區也幫助代理人賣掉了大額保單，協同優勢非常明顯。

泰康在養老產業方面，尤其是在醫養產業的獨特優勢，讓其有足夠的魄力繼續積極擁抱長壽時代，推進一場養老革命。

正如泰康集團創始人陳東升在深圳前海泰康醫院（籌）奠基儀式所言：養老革命的進行，需要從兩方面行動：一是改變中國老年人對生命的態度，改變老年人的生活方式;二是通過不斷創新降低養老成本，提高養老的性價比，讓更多的人可以享受到高品質的養老生活。

前者是“市場教育”，后者是“成本優化”，泰康已經啟動運營成本優化的專項行動，這在國內并不多見。

提出打造健康、長壽、富足3個閉環的商業發展模式，致力于構建大健康產業生態體系。通過閉環內支付方和服務方的聯動機制，將虛擬的保險與實體的醫養結合，整合全生命產業鏈條，使客戶能夠通過泰康人壽、泰康養老、泰康在線實現支付，享受健康管理、活力養老、康復護理、綜合醫療、終極關懷的全方位健康保障。這種雙重鏈接方式既可以保證政府、市場的共同支付，又可以提供醫養康寧服務。

滾世界上最大的“雪球”

深度融入長壽經濟的泰康，為自身轉型增長開辟了更廣闊的空間，也為正在到來的長壽時代注入源源不斷的動力與活力。

人口老齡化的話題之所以沉重，是因為這種轉變不僅關系到人口結構的調整，更關系到背后產業結構和社會經濟的深刻變革。國民儲蓄率的降低、經濟增長潛力減弱、勞動力成本增加、社會不平等程度加深，每一項都會對社會產生極為復雜的影響，關乎每個人的現在和未來。

如何讓每個老人都能過上有價值的、充盈幸福的人生，成了老齡化社會最重要的課題。面對人口老齡化的嚴峻形勢，十九屆五中全會提出，要實施積極應對人口老齡化國家戰略。這意味著我們必須以更加積極的態度、政策和行動來應對人口老齡化。

這不只是老年人的事。回答這項時代命題，應充分調動政府、市場、社會、家庭在內各方面的力量，構筑多元主體協作，全民行動的大格局。

供給側結構性改革可以被視作解碼中國經濟的主線，也是當前養老產業發展的著力點。因為消費者日益增長的優質養老產品的需求和不夠充分供給能力之間的張力，正是當前養老產業的尷尬。

在這樣的時代背景下，泰康長壽時代解決方案的意義顯得更為深遠。

打開模式想象力

泰康人壽是國內第一家獲得養老社區投資試點資格的保險企業。2012年，泰康率先推出“幸福有約”養老保障計劃，為客戶提供涵蓋養老財務規劃和養老生活安排的一攬子解決方案。彼時，泰康決心告別傳統保險公司，抓住中產階級生活方式的變革，將人壽保險和養老社區相嫁接，為整個行業創新發展探索了一種新模式，走在了全社會、全產業的前方。

養老產業的蓄力期長、壁壘高、投資回報太慢，對企業有很高的要求。在這樣的大環境下，以保險為底色的泰康的堅持顯得有些“另類”。在保險行業狂飆突進之時，泰康另辟蹊徑，把醫養板塊納入產業版圖;在個別冒進的險資忙著跨行業賺怏錢、熱錢時，泰康把大量收益不計成本地投向醫養產業，把每個泰康之家和醫院項目做到領先水平。

在這個過程中，泰康有將近10年的漫長投入“顆粒無收”，支撐泰康的，除了領先的資管水平和盈利能力，更有賴于泰康長期主義的信念和戰略方向的堅定執行。

這份探索精神顯得尤為珍貴。如今，放眼中國商業屆，壽險公司來做養老社區被視為是最合適的選擇。不僅能降低養老社區的融資和經營成本，也能將上下游產業鏈深度整合，是對保險公司商業模式的一次創新和發展。

這種“相關多元化”模式，是產業復合下的多業態拓展和跨行業擴張。在不斷拓展自己內涵與外延的過程中，深度整合上下游產業鏈，讓多個業態協同發力，相互支持，兼顧保險、資管、醫養三者之長，又將其揉為一體，有機融合，發揮出泰康最大的競爭力。

這正是泰康在探索其商業模式時所信奉的“長坡理論”：找到長長的破、寬寬的道、厚厚的雪，滾世界上最大的“雪球”。

如今泰康的“雪球”正在加速變大，并積累新的勢能。從“幸福有約”到“泰康之家”再到“泰康醫院”，深度融入長壽經濟的泰康，為自身轉型增長開辟了更廣闊的空間，也為正在到來的長壽時代注入源源不斷的動力與活力。在這個過程中，泰康實現了醫養產品供給的豐富，也給養老問題的解決提供了全新的思路。泰康既是方案的提出者，又是服務的解決者和提供者。

通堵點、治痛點、補斷點，在這份方案里，我們看到了泰康最突出的“閉環思維”。一是壽險和養老服務的閉環，即長壽閉環;二是健康險和醫療服務的閉環，即健康閉環;三是養老金和資產管理的閉環，即富足閉環。通過這種“保險支付+實體服務”的閉環，泰康著力實現內循環，為客戶提供全生命周期的解決方案，創設“健康財富規劃師”這一全新職業，為客戶個性化定制泰康方案。

泰康在模式構建上碰撞出的火花，點燃了養老產業新的想象力。憑借“活力養老、高端醫療、卓越理財、終極關懷”四位一體的商業模式，泰康旗下各業務板塊高度協同，脈絡清晰，構建出一套高效的商業模式，把競爭推向了更高維度。

陳東升認為，創新就是率先模仿。泰康投資養老社區，始于對連鎖經營模式的探索，也受益于美國等發達國家養老社區的啟示。如今，泰康也成了被模仿的對象，處于創新的橋頭堡，給行業帶來新的啟發。

放大社會價值

如今，泰康之家已經成為極富影響力的養老社區品牌，讓住進養老社區不再是一個無奈的選擇，而是一個更時尚、健康、愜意的養老方式，引導社會形成更科學的養老觀念。此外，泰康之家也憑借更優良的環境、更周到的服務、更先進的醫療條件推動養老產業標準不斷進步，并開創“健康財富規劃師”這一全新職業，促進服務的專業化。

提高產業效率，降低成本，是優秀企業的一致追求。在該理念的指引下，未來泰康之家還將不斷推進產品迭代優化，同時推進精細化管理、體系化管理，不斷降低土地成本、建設成本，運營成本，通過連鎖經營，發揮規模經濟效應，強化與支付體系的跨界協同，滿足更多消費的需求。

首先，養老社區在設計上體現適老化，在建設運營上體現集約化，在連鎖經營上從品牌推廣到供應鏈都具有規模經濟;第二，養老社區的連鎖運營有利于養老科技的創新和應用，替代部分昂貴人力，有助于效率的進一步提升，使居民享受更高質量和便捷的服務;最后，社區居民通過泰康的保險產品提前儲蓄，享受復利效應，在入住后可以減輕一些財務壓力。泰康這種商業模式將使得更多的中產階級能夠負擔得起高品質的養老生活，提高支付能力，降低消費成本。

在未來十年，泰康之家將致力推進網絡化、平臺化、產業互聯網化，積極擁抱長壽時代，在主要城市完成泰康之家的布局，并在二線核心城市實行輕資產運營，輸出泰康服務管理能力，助力產業提檔升級。

面對長壽時代的新挑戰，泰康集智慧，謀新策、發實招，在提高醫養產業供給能力、專業人才培養、推動集約化經營等方面都做出了自己的貢獻，對政府政策和社會發展造成深遠的影響。

泰康方案的本質就是用商業方式推動一場養老革命，為人類社會進入長壽時代提供應對思路。從這個層面來說，泰康作為長壽經濟“試驗田”，具有典范意義。

圓桌對話

長壽時代與長壽經濟

陳東升，泰康保險集團董事長兼CEO

這個世界正在快速變老，人類社會正在進入長壽時代，人口年齡結構將逐步形成新均衡，低死亡率、低生育率、預期壽命穩步提升、人口年齡結構趨向柱狀、平臺期老齡人口占比超越四分之一構成了這一時代的五大特征。

伴隨著長壽時代的到來，帶病生存將成為普遍現象，為了使得漫長的長壽生涯可以更加有質量，個體投入在健康上的費用將劇增，龐大的健康需求將促進健康產業的發展和健康產業結構的變化;同時，長壽時代社會儲蓄結構及個人財富積累形式將會發生變化，個人將更加依賴投資回報和財富積累來滿足養老和健康的需求，長壽時代必將帶來健康時代和財富時代。

從宏觀角度看，有人認為老齡人口比例增加將導致經濟增速放緩，也有研究表明長壽時代未必會導致經濟增速下行。長壽時代下社會經濟發展既面臨社會創新效率受限、財富不平等程度加深等挑戰，又存在機遇，尤其是適應長壽時代社會經濟結構的是更有活力的長壽經濟，老年人的價值將被重新認識、定位和發掘。

老齡化社會的來臨，悄然帶來一場社會經濟大變革。為探討這場變革的發展脈絡與內在邏輯，特別是其對于宏觀經濟、社會治理、企業創新的挑戰，《商界》編輯部特邀相關領域專家和從業者，進行“養老革命：轉型與重塑”圓桌對話，集結成文，以饗讀者。

長行壽時代與老齡化社會的再認識

李鐵，獨立經濟學家

進入長壽時代是一個新命題，有幾個問題是我們必須要面對，一是收入水平的提高;二是適應老年人口健康養老的就業人員目前短缺，現在市場需求是一千萬人，但是真正就業不足百萬;三是年齡延展性使得人們一直到70多歲還有經濟生產力，老年人口帶動了大健康產業的發展。此外，我們老齡人口承擔了大量的家庭勞動，實際上是潛在的工作。

因此我建議，一是重新認識我國老齡化的標準，可以把老齡化定義放到70歲以上;二是延長退休年齡和實現半退休制度，有利于老年人就業預期的延長;三是在符合我國國情的情況下實行養老廣覆蓋的政策。

應調動民間資本進入養老產業的積極性

鄭秉文，中國社科院社會保障實驗室首席專家

養老產業目前最大的挑戰就是如何調動民間資本參與的積極性，如何讓民間資本能夠在進入養老產業時享受同等待遇。

現在的情況卻是，公辦的養老院一床難求，而非公辦的養老院入住率通常不是很高。造成這種現象的原因并不是因為民辦的養老院質量、服務不好，其中一個重要原因就是對進入養老產業的國有與民營沒有做到一視同仁，他們獲取資源的價格、門檻、方式都存在較大差異性。

因此，政府在養老服務業里，一定要重視市場信號，重視市場機制，重視社會力量的引入。政府的任務應該是凈化市場的環境，讓市場有一個公平競爭的環境，而不是親力親為建造養老院，在社區搞養老驛站。

政府創造一個非常公平的競爭性市場，會讓民間資本和社會瓷本感到非常舒服，他們也會非常愿意進到這個市場里來。如果不注重價格信號的引導，公辦院所也會出現空床率非常高的情況，甚至有一些養老驛站關門大吉，這樣的情況也不少。

長故時代的財富管理

王錚，明亞保險經紀資深合伙人

隨著我國GDP增速放緩，老百姓對于投資傳統生意的熱情持續下降;生意難做，投資市場也不景氣;房住不炒，房地產市場自2017年之后再無起色，一線城市比如北京的房市處于陰跌狀態，大家對未來的預期也普遍悲觀;股市沒有大的起色，投機氛圍依然濃厚，“賭場”仍是賭場;互聯網金融整體崩盤嚴重打擊了大家的投資熱情。

與此同時，一直以來大家沒那么看好的理財型保險逐漸獲得了大家的青睞。一方面，法律法規保證的絕對安全性是其他金融工具無法比擬的，另一方面，2013年精算規則下面世的一系列相對高預定利率產品，相比較一路下行的儲蓄利率，對消費者而言，具有非常大的吸引力。

與此同時，隨著政府一直以來的積極引導，大家對于養老不能靠國家和社會也基本達成共識。70后、80后的養老意識逐步提升，保險公司也推出了一系列有競爭的商業養老保險產品。其中有的產品與醫養結合的養老社區掛鉤，既保證了消費者長期儲蓄的訴求，也讓一部分追求品質養老的客戶可以提前鎖定養老社區的入住資格，未雨綢繆。

推進醫養結合應當建立合理的利益分享機制

王浦劬，北京大學政府管理學院教授

推進醫養結合要避免造成社會資源浪費，應當建立合理的利益分享機制、責任共擔機制、資源整合機制和跨部門協同機制，促進多方面醫療衛生和養老資源的共享、整合。

有從業人員反映，居家老年人醫療服務需求難以得到有效滿足。例如，在北京市推行新醫改和分級診療政策下，社區醫療衛生機構工作量隨之增加，人手嚴重不足，無法滿足老年人上門醫療護理服務需求。另外，居家上門開展服務的標準、規范、收費及醫保報銷政策等也有待完善。

社區養老驛站由于受到資質限制，還不能為老人提供醫療方面的服務。除此之外，養老驛站的許多醫養結合的項目，不能通過醫保報銷。如果老人需要相關服務，還需要花費較大的成本。醫養結合是老人在養老方面的重要需求，但是醫養結合什么時候落實、怎樣落實這些問題還需等待進一步的方案。