房地產企業納稅籌劃存在的問題及對策分析

黃艷亮

一、前言

隨著我國市場化進程的不斷推進，改革開放不斷深入，稅收政策不斷改善，使我國的稅收體系不斷完善。目前，我國的房地產行業的競爭更是越來越激烈，很多房地產企業的盈利情況都受到了極大的沖擊，而房地產行業又涉及到很多種類的稅收，因此，房地產企業的經營都有著很大的難度。所以，在稅制改革后，房地產企業如何權衡利弊，提升企業的經營水平是所有企業領導面臨的一項艱巨的挑戰。納稅籌劃就是運用合法合理的籌劃方法解決稅負的問題。

二、納稅籌劃相關概念

（一）納稅籌劃的定義

企業的納稅籌劃指的是企業針對其涉及到繳稅的業務進行納稅管理，制定完整而合理的納稅方案，以達到減輕稅負目的的財務手段。納稅籌劃最初是由西方國家提出的，納稅籌劃的最終目標就是追求企業的經濟效益最大化。

納稅籌劃是納稅人通過對經營活動或個人事務活動的安排，以達到繳納最低稅收的目的，有效的納稅籌劃要求籌劃者認識到稅收僅僅是眾多經營成本中的一種，在籌劃過程中必須考慮所有成本。通過稅收籌劃，使用合理合法的手段使納稅人清楚了解企業的納稅情況，提前判斷企業風險，找出各個環節的風險控制辦法，及時化解，并總結可能出現的風險，從而企業才能科學有效地讓風險降到最低；通過納稅籌劃，企業制定一系列科學管理制度，協調各種內外關系，才能有利于提高企業的管理水平，通過籌劃，企業可以將納稅期滯延，有利于減少現金流出；通過籌劃，幫助企業合法、合理的減輕稅負，從而減輕經營成本，是企業整體效益最佳，最大化實現企業價值。

（二）納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃的基本原則主要包括保護性原則、事先籌劃原則、經濟原則和適時調整原則。保護性原則指的是納稅人如果是由于稅務機關的失誤而導致了少繳稅或未繳稅的情況，稅務機關可以要求納稅人補齊稅款，但不能收取滯納金。事先籌劃原則指的是企業在知曉并熟悉稅收法律的前提下，提前設計好最適合的納稅籌劃方案，使企業經濟利益實現最大化。經濟原則指的是企業納稅籌劃應該盡可能的減輕公司稅負，提高公司的經濟效益。適時調整原則指的是企業隨著稅收環境以及自身經營情況的變化，不斷調整稅收籌劃的過程。

三、我國房地產行業納稅籌劃現狀

隨著我國經濟發展的越來越迅速，房地產行業也發展成為我國的龍頭行業，對于我國目前的稅收制度來說，房地產企業的納稅籌劃還有很大的空間。對于我國的市場經濟發展來說，房地產企業的納稅籌劃人員使用合法手段去減少稅收比例，選擇合理的組合方式減少納稅項目，從而加強納稅籌劃管理不僅能夠為企業節省大筆稅收費用、減輕企業稅負，還能夠節省企業的支出，進而實現企業經濟利益最大化。同時，房地產企業進行合理的納稅籌劃還能夠降低企業的稅務風險，提高企業對于納稅風險的防范與識別能力。有些房地產企業沒有適當的納稅籌劃管理，可能會導致企業面臨很大的稅務風險，可能會造成補稅、收取滯納金、罰款甚至判刑等嚴重后果，這些懲罰不僅使企業損失大量經濟利益，還對企業的市場競爭力帶來負面影響。

企業如果能夠將納稅項目進行合理的分析組合，在很大程度上會使企業的經營管理水平得到提升，企業根據納稅籌劃的過程，事先安排好企業的各項經濟活動，能夠使企業內部控制能力大大提高。因此，在我國的經濟環境不斷優化的情況下，房地產企業加強其納稅籌劃勢在必行，但是對我國來說，納稅籌劃發展的時間較短，不管是理論上還是實踐中都還有很多不完善的地方，這些都造成了我國房地產企業在納稅籌劃方面還存在一些問題。

四、房地產企業納稅籌劃中存在的問題

（一）缺乏納稅籌劃意識

目前，我國市場經濟和稅務方面的制度都越來越完善，市場經濟發展也在逐漸趨向成熟，但是就目前來說，納稅籌劃還沒能完全普及，對于房地產企業來說，多數都涉及到很多種類的納稅項目，經營資產的規模也相對較大，雖然房地產企業能夠為了實現自身利益而主動進行納稅籌劃，但是真正在實踐中，對納稅籌劃觀念淡薄、對納稅理論理解片面是不可避免的問題。很多企業對科學納稅籌劃的理解不夠深刻，對納稅理論也不夠了解，在進行納稅籌劃時只能靠西方的理論支持而沒有結合我國實際情況，這不僅不能實現納稅籌劃的有效進行，還會加大稅務風險。還有部分企業在進行納稅籌劃過程中，存在違規操作，鉆法律的空子去偷稅漏稅，這不但使納稅籌劃達不到應有的效果，而且違背了企業進行納稅籌劃的初衷。

（二）納稅籌劃管理效果不佳

在納稅籌劃過程中，我部分國房地產企業缺乏對企業內部的控制，導致了企業內部各個環節在納稅籌劃過程中的溝通十分不利，這使納稅籌劃的風險大大增加。有一些企業在經營管理中，缺乏對于預先納稅籌劃的認識，當經濟活動真正開始進行之后，涉稅項目已經形成，納稅籌劃在這時才開始進行，就導致一些本可以規避的稅收項目錯失了機會，使得納稅籌劃的效果大打折扣。還有一些企業在進行納稅籌劃時沒有進行整體性安排，這就導致了在協調納稅項目的利益關系時無法平衡，降低了控制力度，從而使納稅籌劃效果不佳。

企業的納稅籌劃工作需要企業內部的綜合籌劃，充分做好稅務籌劃工作，一旦一個環節出現問題，納稅籌劃的工作風險都會爆發。納稅籌劃一般是在企業業務開展前期就需要著手準備，但是，大多數房地產企業實際開展納稅籌劃工作往往是在企業經濟業務實施之后，從而導致企業錯失許多合理避稅的機會，使得納稅籌劃的效果降低。此外，在實際的納稅籌劃中需要做到對多個稅種的考慮。而不是僅僅將注意力關注到某單一的稅種中，從而提高納稅籌劃的綜合收益。

（三）缺乏風險管理意識

在房地產企業中，納稅籌劃的工作范圍十分廣泛，會涉及到很多方面的內容，比如會計、稅法、統計、企業財務管理等等，這些都導致在納稅籌劃過程中存在著很高的風險預期，但是我國很多的房地產企業對于納稅籌劃的風險管理方法不夠科學合理，風險意識也不夠強，導致很多企業的納稅籌劃方案無法達到預期的效果。另外，很多納稅籌劃工作人員缺乏對稅收環境以及稅收政策的敏感度，對于納稅籌劃方案的認識有很大的局限性，導致稅收籌劃方案無法與企業發展共同實施，甚至可能會違背國家稅收政策，這些都增加了企業的稅務風險。如果一個企業內部的從業人員因為風險管理意識淡薄，導致對外部的稅務環境的變化缺乏一定的敏感度。使企業的納稅籌劃長期局限在固有的稅務籌劃方案，從而使實際的方案實施與外部稅務政策有一定的分歧，極大增加了企業的稅務風險。企業在納稅籌劃時，如果不能選擇符合企業自身真實情況的納稅籌劃方案，也會導致該方案無法兼顧企業的投融資和利潤分配的實施，在一定程度上會導致企業的經營風險變大。

（四）缺乏納稅籌劃專業性人才

納稅籌劃對工作人員的要求極高，具有很強的專業性，要求籌劃人員擁有很強的專業理論知識和實踐經驗，但是對于我國的房地產企業來說，在納稅籌劃方面的專業人才十分緊缺，很多房地產企業對納稅籌劃的重視度嚴重不足，沒有做好納稅籌劃方面內部人才的儲備工作，甚至大多數房地產企業都沒有專門的工作人員去負責納稅籌劃工作，而是由會計人員兼任，由于兼任納稅籌劃的人員并不具備專業的知識技能和籌劃經驗，公司也沒有對這一部分工作給予相應的激勵措施，這些都導致企業的納稅籌劃工作實踐價值不足，避稅效果不佳，使納稅籌劃方案形同虛設。

五、加強房地產企業納稅籌劃的相關措施

（一）提高納稅籌劃意識

由于納稅籌劃工作具有很強的專業性，如果要保證企業的納稅籌劃效果能夠與企業預期發展的目標相符合，就需要工作人員打好理論基礎，加強對納稅籌劃的理解。由于我國的納稅籌劃工作起步較晚，相關理論研究還不夠成熟，大多數都是借鑒西方國家的成功經驗，同時，我國的稅收管理環境也不同于西方國家，導致很多房地產企業在進行納稅籌劃工作時缺乏相應的理論支撐，顯得雜亂無章。

針對這些問題，我國的房地產企業想要實現有效的納稅籌劃，就是要在內部的制度建設方面進行完善，深入研究納稅籌劃概念和有關政策，結合內部的稅務管理制度調動各個有關部門的稅務籌劃活動。首先，企業必須將納稅籌劃的概念和合法性深入剖析，將納稅籌劃對企業發展可能帶來的影響了解透徹，同時深入了解我國納稅籌劃的相關政策，從而確定本企業的納稅籌劃方向。其次，企業應該明確各個部門在納稅籌劃工作中的職責，而不是僅僅將納稅籌劃工作劃分到會計人員身上，企業應該根據自身的經營環境，建立以財務部門為核心的稅務管理籌劃崗位，主要分析企業的稅務籌劃工作，并激發各個部門的配合工作，各個稅收項目所在的部門配合相關工作，從企業的整體利益出發，完善納稅籌劃最終方案，做到納稅籌劃方案的合理與有效。最后，企業納稅籌劃工作人員應該多收集國內外同行業的納稅籌劃案例，借鑒成功經驗，并結合企業自身情況和我國特殊的稅收管理環境，尤其要多吸取國外納稅籌劃的先進理論與方法，最終做出最適合本企業的納稅籌劃方案。

（二）堅持納稅籌劃原則

對于企業來說，納稅籌劃能夠體驗出企業生產經營的整體效果，在進行納稅籌劃時，工作人員應該結合企業的各項涉稅項目和生產經營目標以及稅收政策，不斷對納稅籌劃方案進行調整，最終得到最為合理的方案。在進行納稅籌劃過程中，房地產企業首先應該進行事前納稅管理，在納稅還沒開始的時候就應該合理安排好各項涉稅項目，完善經營方案。其次，房地產企業在納稅籌劃時應該考慮合法性，將納稅籌劃與偷稅漏稅區分開來，嚴格遵守國家的法律法規，以免讓企業陷入偷稅漏稅等違法的稅務風險中。最后，房地產企業在進行納稅籌劃時還應該考慮綜合性，由于納稅籌劃是為了減輕企業的納稅負擔，使企業能夠實現經濟效益最大化，因此，工作人員在進行納稅籌劃時，應該從整體出發，將各個涉稅項目都考慮全面，不能只關注個別稅種，造成因小失大的后果。

納稅籌劃工作對于房地產企業來說是一項綜合工作，專業人員需要在結合基本稅收稅目的前提下來進行納稅工作的規劃和實施。企業在實現合理納稅和合理避稅中要建立合法規范的原則。房地產企業在納稅籌劃中需要秉承提前籌劃、合理合法以及綜合籌劃等幾個原則。預先籌劃是指房地產企業需要結合復雜業務預先作出規劃，合理合法的在法律制度內避稅。

（三）加強對納稅籌劃風險的控制

房地產企業在進行納稅籌劃工作時，規避風險應該被工作人員重點關注。雖然納稅籌劃工作本身就是規避風險的一種方式，但是，在工作過程中也會產生一定的風險，因此應該加強對納稅籌劃風險的管理，提高納稅籌劃的管理效果。首先，房地產企業強化企業內部的風險管理意識，對預期風險進行合理分析，并對比不同的納稅籌劃方案，納稅籌劃工作人員也應該提高自身的風險意識，對納稅籌劃方案中的風險建立預期，制定多個方案，對比風險大小，并根據企業的發展方向選擇最適合的納稅籌劃方案。其次，納稅籌劃人員應該時刻關注我國稅收環境以及政策的變化，及時評估納稅籌劃的合理性和科學性，防范于未然。再次，納稅籌劃人員應該加強對納稅籌劃方案的成本收益分析，根據企業的成本費用變化及時調整方案，使企業的成本管理達到預期效果。最后，納稅籌劃人員應該加強對納稅籌劃手段的合理運用，包括減稅、免稅、延期納稅等等，同時根據具體的納稅項目調整納稅籌劃手段，進而達到控制企業經營管理風險的目的。

（四）加強納稅籌劃專業人才的培養

目前，對于我國房地產行業來說，缺乏具備專業技能和職業素養的專業優秀人才，人才的缺失導致房地產企業的納稅籌劃工作進展緩慢，同時也不利于企業的發展。因此，房地產企業應該根據我國稅收政策及環境，結合企業自身的發展方向，加強對專業人才的引進與培養，以保證企業納稅籌劃工作的穩步發展。

納稅籌劃工作的順利開展主要因素在于內部專業納稅籌劃人才的設置和培養。首先，房地產企業應該針對納稅籌劃人員制定專門的培訓方案，對相關人員進行定期的培訓，提高工作人員對納稅籌劃和稅收政策的理解，提高其業務能力。其次，房地產企業需要進一步完善外部招聘機制，在招聘納稅籌劃工作人員時應該嚴格選拔，完善企業內部納稅籌劃人才的分布情況，并及時調整專業人才的薪酬結構，應該做到吸引人才、留住人才，從根本上保障納稅籌劃工作的效率。最后，房地產企業還可以通過將納稅籌劃工作外包給專業機構的方式來提高納稅籌劃方案可能性，利用專業人員的優勢，實現科學有效的納稅籌劃方案，進一步推動企業的發展，實現企業經濟效益的最大化。

六、結語

綜上所述，納稅籌劃對于房地產企業來說至關重要，房地產企業只有重視起納稅籌劃，才能夠合理控制成本，規避納稅風險，才能有持續的發展空間。但是我國房地產企業在納稅籌劃方面還存在一些問題。因此，房地產企業應該做多手準備，結合環境、自身發展等多方面因素，制定出最適合的納稅籌劃方案，進而推動企業的不斷發展。