土地儲備計劃編制和執行中的問題及應對措施

鐘東寧

摘?要：土地儲備是國家計劃發展中的關鍵環節，而土地儲備計劃的編制工作是否合理不僅關乎著土地儲備計劃的執行，更加關乎注著當地土地資源的合理利用程度。隨著我國經濟形勢的發展變化，我國房地產行業取得了快速的發展，按照以往方式編制的土地儲備計劃越來越不能滿足當下市場經濟的發展需求，而其所存在的問題也越來越突出。如何根據我國經濟發展形式，制定合理有效的土地儲備計劃是目前我國相關部門需要重視的問題。為此，本文就以土地儲備計劃編制和執行為主要的研究對象，來分析其存在的問題，并根據問題的成因，提出有針對性的對策。

關鍵詞：土地儲備計劃;編制工作;存在問題;策略提升

中圖分類號：D9?????文獻標識碼：A??????doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2021.01.065

0?引言

土地儲備計劃編制工作即為當地政府根據土地儲備和分配的情況，來完善相關土地儲備計劃，從而為土地的合理使用，土地儲備計劃的有效執行提供保障。制定科學合理的土地儲備計劃不僅有助于將土地儲備工作落實到實處，更加有利于將項目用地進行有效的規整，合理的安排和分配，從而提升土地資源的利用率，降低土地資源的浪費，為當地城市建設規劃，城市未來有效可持續發展奠定堅實的基礎。為此，在實際的編制和執行中，各級相關部門需要合理規劃和分配土地資源的利用情況，做好土地儲備計劃的編制工作，為當地經濟社會的可持續發展奠定基礎。

1?計劃編制的依據

土地儲備計劃編制不僅是一項任務量巨大的工作，更是一項十分精細且繁瑣的工作。不僅需要整理和統籌各個方面的數據，更加需要對當地土地資源的實際情況有著充分的了解。在對編制土地儲備計劃時，一方面需要對當地土地資源的利用情況，各項用地的實際情況，土地市場的發展情況以及未來土地市場的發展趨勢有著充分的了解，該項工作的完善是編制土地儲備計劃的基礎。另一方面，還需要對當地土地資源的利用情況，城市的建設情況，以及土地資源的年度情況有著充分的了解。只有在實際充分了解和對未來規劃有著十分明確認識基礎上的土地儲備計劃編制工作才會更加的科學有效。同時，對于一些不合理土地用地情況，違規建設用地情況，占用土地卻不能發揮經濟效益的情況，要盡量的進行拆除。對于危房和多年廢棄居住的房屋要盡快拆除，提升土地資源的合理利用率。最后，可以將以上的情況用數據進行表示，利用大數據技術對其進行整理，為土地儲備計劃工作的進行提供堅實的數據基礎。

2?計劃編制的原則

2.1?節約集約原則

土地的儲備工作不是無節制的進行，更不是隨心所欲，毫無規劃的進行，需要根據我國相關法律法規的規定進行，同時，土地儲備并不是越多越好，要根據實際情況制定一個限度，不可以盲目毫無計劃的進行收納工作。在進行土地儲備編制中，首先需要對那些閑置和不合理建設的建筑進行儲備，加大儲備和分配工作的張力，優化土地結構，實行節約和集約的原則，提升土地資源的合理利用率。

2.2?協調發展原則

城市土地資源的分配利用要堅持協調發展的原則，協調發展的原則即為對于某一項用地的投入，要整個城市化的進程和規劃為核心，在土地分配和利用的過程中，需要以城市建設用地為主要的關鍵所在，作為重點的投入區，其他建設用地根據實際情況統籌進行。最終實現“工業用地為主，農業用地為輔”的整體戰略布局，同時要提升民生用地的建設和保障力度，最終實現土地資源的協調可持續發展。

2.3?動態平衡原則

土地儲備計劃的編制工作還需要堅持動態平衡的原則，因為不論何種計劃的制定和執行都是一個動態化持久性的過程，土地儲備計劃更是一個動態化的過程，需要編制人員根據實際情況及時的調整相關內容。一般情況下，土地儲備計劃的編制工作需要當地土地資源管理部門根據實際情況，來衡量土地資源利用的種類以及開發的潛力，然后來確定土地儲備的總量，維持土地儲備總量的動態平衡，可持續發展。

3?計劃編制和執行中存在的問題

3.1?資金短缺

隨著城市的不斷擴張和發展，城區的面積也在不斷的擴大，這就要求相關土地資源管理部門在進行土地儲備的過程中，注意加大收納的力度，以在很大的程度上避免供不應求局面的產生。通過現實案例的分析，和對相關領域學者文獻的研究也可以發現，如今伴隨著我國經濟的發展，城市化的進程會越來越快速化，而土地的儲備量已經出現了供不應求的局面。例如，就拿三線城市秦皇島市為例，前幾年，在該城市的邊緣地區依舊是一片荒蕪，很多基礎設施依舊沒有建設，很多都是空地，沒有任何建筑。但是，最近幾年，隨著河北省在加大旅游型城市的建設力度，秦皇島市也在積極的發展自己的旅游業，原有的城市邊緣地區，現在很多都已經建設了基礎設施，還有臨近果園或者農田的地區已經建設了農家樂觀光餐飲行業，例如做得最好的就是在山海關地區，在該地區很多的景點以前都是荒蕪的沒有任何建設，但是如今各種交通措施等都十分的完善。其次，有些城市的土地擴展十分的明顯，甚至在原有的基礎上擴大了三倍或者是四倍的面積，這種現象多發生在大城市，例如北京積極擴展北京外環，上海也在擴展外圈。但是就在土地擴展的過程紅章，所需要的土地儲備資金也是十分龐大的，但是，由于城市化進程的加快，土地儲備資金卻投入較少，財政撥款力度也不大，就導致了土地儲備的資金多數都是需要向銀行貸款的，為此，在未來的發展中都需要構建完整的土地儲備資金鏈。

3.2?法律機制不健全

我國目前在土地儲備計劃編制方面還沒有完善的法律法規，有些法律法規的制定和實施還存在與實際制度不相匹配的情況。所以，在實際的工作執行中，會面臨很多法律不能及時解決的問題，這就限制了土地儲備計劃的實施與發展。如今，在我國，與土地儲備計劃編制和實施的法律最為相關的就是《土地儲備管理辦法》，但是該套法律法規的運行還存在很多的限制情況，而且隨著我國經濟形勢和社會發展形式的變化，該方案在很多的時候已經不再適合目前的情況，例如對于城市郊區問題如何利用，如何更好的利用工業儲備用地等均沒有提及。為此，在未來應該更加完善相關法律法規的運行。

3.3?多頭儲備，政府在土地儲備過程中缺乏主導性

土地儲備管理部門在實際的工作中，由于人員編制的等因素的影響，在實施大規模開發工作時會顯得“心有余而力不足”，儲備中心的主要工作為實施土地儲備工作的管理，組織實施和入市交易等幾個方面。但是，有些土地的儲備和開發工作是需要工業園和其他公司統一進行的，在此過程中，很多專業人員未能根據儲備的實際情況及時的進行信息匯總和存檔建庫，也由于不同機構的性質和職能的不同，隸屬關系結構不一，從而導致土地儲備工作的管理主體多元化，多頭儲備現象頻發，當地政府在土地儲備和管理的過程中，沒有主動性和主導性，沒有建立統一的土地儲備模式，導致對儲備土地的發證、管護等方面缺失相關的管理。

3.4?部門協調不夠緊密，土地儲備效益難以最大化

土地儲備計劃的編制和實施工作是一項系統化的工作，在具體的編制和執行過程中，需要得到當地規劃部門、建設部門、財政部門、紀檢部門等多個職能部門的支持和配合，只有得到多部門合作的土地儲備計劃才會得到更好的實施。而正是因為這樣，多個不同部門之間的聯合和合作力度就直接影響到城市土地儲備運作成本的高低。但是，在實際的工作中，很多的部門之間并沒有在工作上得到很好的銜接，不同的部門為了自身的利益，相互推諉、相關扯皮的現象時有發生。一旦任何一個部門在具體的執行過程中出現問題，都會影響城市土地儲備編制計劃的制定和執行，影響整個資金鏈的有效運轉，難以實現土地儲備效益的最大化。

4?計劃編制和執行中問題的解決方案

4.1?面對資金短缺問題

面對資金短缺問題，當地政府部門需要嚴格規劃資金分配方案，避免資金來源渠道的單一化，在實現城市化穩定進程的前提下，當地財政部門需要加大對土地儲備資金的投入力度，積極的擴寬資金的來源渠道。其次，當地的土地資金管理部門更應該積極的去拓寬自己的籌資渠道，建立一條屬于資金的來源渠道。具體而言，可以在以往資金鏈的銜接過程中，積極的利用民間資金，例如土地基金，土地債券融資等方式，都可以積極的利用民間資金，促進土地儲備的可持續發展。最后，在獲得了穩定來源的資金之后，當地的財政部門和政府部門需要對已有資金進行監督和管理，對于資金的使用過程進行嚴格的監督，堅決杜絕擠占、挪用，轉借儲備資金等情況，確保土地儲備資金專款專用。只有獲得穩定充足的資金，來源渠道廣泛的資金，嚴格監督和管理的資金才可以真正的做到專款專用，才可以最大化的實現土地儲備的效益。

4.2?面對法律不健全的問題

法律是民生的保障，法律是促進社會穩定的基石，只有做到“有法必依，執法必嚴，違法必究”才可以真正的促進社會各個機構的正常和穩定運作，才可以保障社會的安定和和諧。為此，我國應該加大對土地儲備計劃的關注力度，對于其中存在的問題進行及時的發現整治，對于其中存在的違法問題進行嚴格的打擊，出臺相關的法律法規，只有這樣才可以真正的實現土地儲備計劃工作的規劃化。同時，各級地方政府也需要根據自身實際情況發展，來制定相關的制度，規劃整個土地儲備的運行過程，以解決土地儲備問題為核心，建立起一套科學有效，明確合理的土地儲備管理方案。

4.3?面對多部門協調無力，政府失導的問題

面對以上幾個方面的問題，當地的政府部門可以派遣專門的工作人員對于多年沒有供應的儲備土地進行及時的匯總和收集信息，及時的存檔建庫，發證等項基本工作，為土地收儲工作的順利進行提供必要的基礎信息。其次當地政府部門需要轉變政府職能，充分的發揮自身的領導作用，組織規劃和國土兩大部門，根據當地城市的總體規劃進展情況，提前做好計劃儲備土地的控制，融資工作。對于存在的各項問題，進行及時的解決。最后，規劃部門、發改部門、建設部門、財政部等多個部門之間，應該充分的發揮能動作用，發揮聯合協同的通，相互支持，提高工作效率，可以就土地儲備工作定期召開會議，對于出現的問題，及時的進行調整，加大部門之間的協調力度，做好土地儲備計劃的編制和制定工作，讓儲備土地發揮更高的效益，實現土地效益的最大化。

5?結束語

綜上所述，土地儲備計劃是十分貼合民生，與百姓切身利益息息相關的工作，有關土地儲備計劃的編制和執行部門首先需要認識到該工作的重要性，在工作時持有嚴格科學的態度進行工作。其次，相關部門和工作人員更加需要認識到目前我國土地儲備計劃在編制和制定過程中存在的問題，例如資金短缺問題，多部門協調無力的問題，政府規劃失真的問題，相關法律法規制度不健全的問題等，而如何面對以上問題，如何去解決以上問題便為工作質量好壞的關鍵點。為此，本文根據目前存在的問題，提出了幾個方面的對策，希望該項對策的提出可以緩解當下問題，高效的解決土地儲備計劃所面臨的問題。

參考文獻

[1]傅鼎一.淺析土地儲備過程中的入庫和出庫問題——以寧波市外三區為例[J].浙江國土資源，2020，（04）：33-35.

[2]劉彩霞.三大攻堅戰下儲備土地污染治理相關問題探析——以武漢市為例[J].中國房地產，2019，（16）：59-63.

[3]晏陽.基于因子分析的土地儲備管理績效評價——以廣西為例[J].經濟與社會發展，2019，17（02）：21-28.

[4]劉慈，鐘勝民.基于項目的土地儲備計劃編制重點及建議——以錦州市為例[J].國土資源，2019，（11）：43-45.

[5]林小標，張敏，張廷玉，等.土地儲備規劃編制框架研究——以福清市2016年度土地儲備計劃為例[J].安徽農業科學，2016，44（28）：206-209+228.

[6]徐蘇維，唐華.土地儲備潛力提取模型建立與應用——以南京市秦淮區為例[J].江蘇科技信息，2020，37（12）：69-71.

[7]黃康，戴文遠，黃萬里，等.城市快速擴張下的土地儲備潛力評價與布局研究——以福建寧德主城區為例[J].地域研究與開發，2020，39（02）：137-142.