房地產(chǎn)開發(fā)管理的特點及要點分析

劉婧婧 臨沭縣行政審批服務(wù)局

隨著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域也獲得顯著成效，工程項目數(shù)量日益增多，規(guī)模也不斷擴(kuò)充，工程施工環(huán)節(jié)作為項目建設(shè)的關(guān)鍵構(gòu)成部分，施工質(zhì)量直接決定了整體項目的建設(shè)水平與質(zhì)量。

一、開發(fā)管理特點

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的實施有著鮮明的特點，具體從以下幾點進(jìn)行闡述。（1）周期性特點。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作過程中，管理工作的周期性特點表現(xiàn)得比較顯著，因此要注重積極優(yōu)化。實施房地產(chǎn)項目管理工作的過程中，要保障項目在一定時間內(nèi)達(dá)到預(yù)期效果，使房地產(chǎn)開發(fā)的功用得以鮮明地體現(xiàn)。由此可見，房地產(chǎn)開發(fā)管理過程中的周期性的特點是比較鮮明的。（2）階段性特點。房地產(chǎn)開發(fā)管理工作有比較顯著的階段性特點，開發(fā)中的每個環(huán)節(jié)都能對不同施工類型做任務(wù)區(qū)分，而由于每個環(huán)節(jié)存在不同程度的差異性，房地產(chǎn)管理的內(nèi)容和開發(fā)管理定義的差異比較顯著。在房地產(chǎn)開發(fā)中，管理人員是主體，為保證工作任務(wù)順利完成，需要根據(jù)各環(huán)節(jié)制訂完善的管理指標(biāo)以及方法，按照相應(yīng)的管理需求進(jìn)行落實，從而有助于提升開發(fā)管理的整體質(zhì)量。（3）復(fù)雜性特點。在實施房地產(chǎn)開發(fā)管理工作過程中，管理人員需要掌握多學(xué)科的知識，有較高的專業(yè)素質(zhì)水平。只有掌握綜合性的知識能力，才能妥善地處理房地產(chǎn)開發(fā)管理中的各類問題，從整體上提高房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的質(zhì)量。執(zhí)行具體工作時，不可避免地會存在相應(yīng)的問題，這給房地產(chǎn)開發(fā)管理增加了很大的難度。因此，為有效促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)工作的良好推進(jìn)，工作人員需要在管理中能積極地應(yīng)對復(fù)雜的管理情況，為提高管理的質(zhì)量打下堅實基礎(chǔ)。

二、開發(fā)管理要點

（一）科學(xué)開展進(jìn)度管理工作

針對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，若想實現(xiàn)全面提升工程管理有效性的目標(biāo)，首先應(yīng)該做好進(jìn)度管理工作。在組織開展進(jìn)度管理工作時，需要以工程實際建設(shè)現(xiàn)狀作為依據(jù)，對管理計劃進(jìn)行合理編制，并在對工程進(jìn)度嚴(yán)格控制的基礎(chǔ)上端正工作態(tài)度，將各個方面工作之間的關(guān)系協(xié)調(diào)到位。同時，在工程管理工作開展前，制定健全的決策方案，認(rèn)真分析市場情況，并以此為依據(jù)，編制完善的進(jìn)度管理計劃。在管理時，需要將計劃落實到位，以便提升管理效果。此外，根據(jù)以往的工作經(jīng)驗，適當(dāng)?shù)貙M(jìn)度管理內(nèi)容進(jìn)行優(yōu)化，在科學(xué)控制的前提下，從整體的角度增強(qiáng)工程管理水平。

（二）重視合同控制成本

雖然合同控制是一項較為重要的工作，但在進(jìn)行現(xiàn)代化的項目建設(shè)時，工作人員需要了解在進(jìn)行合同建設(shè)過程中存在的一系列問題，尤其需要做好成本的控制管理。合同控制對于房地產(chǎn)的運行來說極為重要。不同單位需要做好合同的控制成本。生產(chǎn)單位在進(jìn)行材料采購時，可以根據(jù)合同來約定制造材料的采購限定，為了對質(zhì)量進(jìn)行有效控制，可以選擇甲供方式。對制造材料的采購選擇招標(biāo)和商務(wù)洽談的方式能夠保證材料的采購質(zhì)量，尤其是在進(jìn)行材料的采購時，應(yīng)當(dāng)盡量采用性價比高的供應(yīng)商。物資部門可以對項目部提出采購計劃并對其進(jìn)行審核，同時與預(yù)算計劃進(jìn)行有效對比，如果其中存在一定的超出內(nèi)容，則需要現(xiàn)場察看并分析材料的超出原因是浪費還是由于設(shè)計變更所導(dǎo)致的。科學(xué)地對原料采購工作進(jìn)行控制，能夠有助于提升材料的采購質(zhì)量。尤其是在進(jìn)行成本控制時，相關(guān)工作人員需要明確工作量、設(shè)計變更以及現(xiàn)場簽證等多項內(nèi)容，并且需要對其進(jìn)行逐一核實并予以確認(rèn)。

（三）開發(fā)規(guī)劃的管理要點控制

房地產(chǎn)開發(fā)管理工作涉及的面比較廣，要從規(guī)劃管理要點的層面加強(qiáng)重視，從整體上提升管理的工作質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理所受到的影響比較鮮明，如時間因素的影響、資金因素的影響、環(huán)境條件的因素影響等，這就需要工作人員做好調(diào)查論證的工作，以及能夠?qū)?zhǔn)確可行性的研究工作進(jìn)行優(yōu)化。規(guī)劃的總體構(gòu)想要有機(jī)結(jié)合房地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)和項目要求，需從整體上提升開發(fā)規(guī)劃管理的質(zhì)量水平，為實際房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的質(zhì)量提升打下堅實基礎(chǔ)。同時，要能夠在開發(fā)管理的過程中從不同的角度出發(fā)進(jìn)行考慮，提升房地產(chǎn)開發(fā)管理的質(zhì)量水平，為實現(xiàn)既定的管理目標(biāo)奠定基礎(chǔ)。

（四）項目施工監(jiān)理工作

對于房建工程項目而言，做好前期房建監(jiān)理工作準(zhǔn)備非常重要，而在工程施工過程中也要思考做好房建監(jiān)理工作的相關(guān)技術(shù)要點與措施。在施工階段，工程項目開工后做好分包計劃，基于周計劃、月計劃提交建設(shè)單位審核內(nèi)容，落實投資資金具體計劃。另外，工程項目也對施工中所需要的大宗材料進(jìn)行公開招標(biāo)采購，爭取以低于市場平均水平價格引入材料，確保在成本計劃可控范圍內(nèi)展開工程項目建設(shè)，落實資金計劃。總體而言要加強(qiáng)工程項目監(jiān)管，利用分包合同轉(zhuǎn)移部分工期風(fēng)險內(nèi)容，基于關(guān)鍵環(huán)節(jié)盡量投入施工力量。

三、結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的實施過程中，要充分注重從不同的角度出發(fā)進(jìn)行優(yōu)化管理，結(jié)合不同的開發(fā)環(huán)節(jié)采用相應(yīng)的管理手段，有助于實現(xiàn)最終的管理目標(biāo)。未來房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的要求會進(jìn)一步提升，因此在具體的管理工作實施方面也要從不同的角度出發(fā)，設(shè)計相應(yīng)的管理方案，保障各項管理工作得以良好推進(jìn)。