廈門市物業(yè)管理中存在的主要問題及其完善對(duì)策

林端文 廈門廣播電視集團(tuán)

隨著生活水平不斷提升，人們對(duì)物業(yè)管理提出了越來越高的要求。物業(yè)管理工作的優(yōu)劣不僅與人民群眾的生活息息相關(guān)，同時(shí)對(duì)整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定具有重要影響，因此物業(yè)管理工作備受社會(huì)各界廣泛重視。在廈門當(dāng)前的物業(yè)管理實(shí)踐中，存在許多問題困擾著廈門物業(yè)行業(yè)的發(fā)展，為了順應(yīng)時(shí)代發(fā)展需求，促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展，本文對(duì)廈門市物業(yè)管理中存在的主要問題及其完善對(duì)策進(jìn)行了研究。

一、廈門市物業(yè)管理中存在的主要問題

（一）物業(yè)管理水平參差不齊

由于我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入門檻低，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)要求較低，導(dǎo)致許多管理水平低下的企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理領(lǐng)域，廈門市物業(yè)公司整體呈現(xiàn)出水平偏低的狀況。在整個(gè)廈門市的物業(yè)公司中，三級(jí)或臨三級(jí)的物業(yè)公司所占比重較大，這些企業(yè)的資質(zhì)水平低，管理能力差，由其負(fù)責(zé)的物業(yè)項(xiàng)目少，管理面積小，甚至有許多企業(yè)擁有的項(xiàng)目數(shù)量只有一個(gè)，此類企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)普遍缺乏規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化，管理水平不足以滿足居民的物業(yè)需求。

從管理狀況來看，不同水平的物業(yè)公司管理的小區(qū)環(huán)境存在差異，在較高水平的物業(yè)公司所在小區(qū)，往往不存在違章搭建的情況，小區(qū)整體外觀能夠保持一致，業(yè)主享受到的服務(wù)質(zhì)量更高。但在物業(yè)管理水平較低的小區(qū)，違章搭建等現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)，不但影響了整個(gè)小區(qū)的規(guī)范統(tǒng)一管理，也致使其他業(yè)主產(chǎn)生負(fù)面情緒，致使物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾不斷升級(jí)。而在一些老舊小區(qū)，由于物業(yè)管理水平不高，小區(qū)內(nèi)的各類問題突出，尤其是治安、消防等方面，使得小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活質(zhì)量受到影響。

（二）相關(guān)監(jiān)管機(jī)制缺乏

物業(yè)管理質(zhì)量提升更多的需要外部力量參與監(jiān)督，盡管國(guó)家和廈門市均已經(jīng)制定了相關(guān)的制度對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)管，但在當(dāng)前的實(shí)踐中，對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)管十分薄弱，導(dǎo)致物業(yè)管理水平一直得不到切實(shí)提升。首先，對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)管十分匱乏。當(dāng)前部分樓盤存在開發(fā)商與物業(yè)公司利益關(guān)聯(lián)的捆綁關(guān)系，由于監(jiān)督力度薄弱，在業(yè)主利益與開發(fā)商利益發(fā)生沖突時(shí)，物業(yè)公司往往采取隱瞞等方式侵害業(yè)務(wù)利益，物業(yè)公司不規(guī)范行為時(shí)有發(fā)生。

其次，業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督效力未能充分發(fā)揮。業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)公司的活動(dòng)具有一定的約束力，但由于對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管乏力，業(yè)主委員會(huì)不但未能發(fā)揮其應(yīng)有之職能，反而頻頻出現(xiàn)各類問題，導(dǎo)致業(yè)主利益受損。一方面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)力較大，在無約束的情況下，受到利益驅(qū)使時(shí)，業(yè)主委員會(huì)往往不能代表廣大業(yè)主的利益行使權(quán)力，業(yè)主委員會(huì)的印章隨意使用，尤其是在換屆不及時(shí)的情況下表現(xiàn)的十分突出。另一方面，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間可能存在利益輸送關(guān)系，彼此之間相互遮掩對(duì)方的違規(guī)行為，造成物業(yè)管理工作陷入惡性循環(huán)。

（三）高素質(zhì)人才匱乏

在物業(yè)公司的招聘過程中，管理人員對(duì)物業(yè)服務(wù)的定位停留在傳統(tǒng)的保潔、治安、綠化等層面，對(duì)招聘人員的學(xué)歷、年齡、工作經(jīng)驗(yàn)等要求往往較低，同時(shí)對(duì)高素質(zhì)人才的招聘力度不足，導(dǎo)致在源頭上便未能打造一支素質(zhì)水平較高的物業(yè)人才隊(duì)伍。物業(yè)公司對(duì)物業(yè)崗位的錯(cuò)誤定位，致使社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的認(rèn)知產(chǎn)生偏差，即便在招錄到較為優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)人才后，也會(huì)在工作過程中因價(jià)值觀念的偏差而選擇離職。

除在招聘源頭疏于對(duì)高素質(zhì)人才的招聘外，物業(yè)服務(wù)工作的實(shí)際狀況也導(dǎo)致許多高素質(zhì)人才不愿進(jìn)入物業(yè)服務(wù)基層崗位。首先，物業(yè)服務(wù)工作繁瑣而復(fù)雜，需要與各種層次的業(yè)主進(jìn)行工作對(duì)接，工作人員的身心壓力較大；其次，物業(yè)服務(wù)人員的薪資水平普遍偏低，高素質(zhì)人才往往會(huì)選擇薪資待遇更好的企業(yè)應(yīng)聘，同時(shí)，在物業(yè)公司老員工的豐富經(jīng)驗(yàn)無法從薪資水平上得到認(rèn)可，致使經(jīng)驗(yàn)豐富的員工對(duì)公司缺乏歸屬感。此外，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)服務(wù)人員缺乏人文關(guān)懷和業(yè)務(wù)培訓(xùn)也在一定程度上導(dǎo)致物業(yè)管理人才缺乏。

二、廈門市物業(yè)管理完善對(duì)策

（一）強(qiáng)化物業(yè)管理質(zhì)量

物業(yè)管理工作向好發(fā)展需要不斷提升物業(yè)公司的服務(wù)水平，針對(duì)廈門市物業(yè)管理市場(chǎng)存在的各種問題，需要同時(shí)從物業(yè)行業(yè)自身與政府兩個(gè)方面同時(shí)發(fā)力，共同強(qiáng)化廈門市的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。首先，物業(yè)公司要不斷提升自己的服務(wù)水平。物業(yè)公司應(yīng)對(duì)自身的工作不斷進(jìn)行反思，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)，查找工作中存在的不足，并在后續(xù)工作中不斷改進(jìn)完善，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)。要積極運(yùn)用現(xiàn)代化的管理理念和管理手段，切實(shí)提升公司的物業(yè)管理水平，物業(yè)公司可與相關(guān)技術(shù)企業(yè)聯(lián)手，甚至是通過自身力量打造一個(gè)與自身工作內(nèi)容相符的物業(yè)管理平臺(tái)，為物業(yè)服務(wù)工作提供技術(shù)支撐。

其次，政府層面需要對(duì)物業(yè)管理加大扶持力度。物業(yè)管理行業(yè)與民生息息相關(guān)，為了緩和物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾，政府可從稅收優(yōu)惠的角度出發(fā)，對(duì)物業(yè)行業(yè)給予稅收優(yōu)惠，對(duì)于聘用物業(yè)小區(qū)中的貧困人員，要在政策上給予一定資助；政府部門應(yīng)當(dāng)針對(duì)物業(yè)服務(wù)人員組織免費(fèi)培訓(xùn)，提升整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的服務(wù)水平。政府完善管理體系的制度建設(shè)，逐步提升行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)入門檻，引導(dǎo)企業(yè)通過兼并等市場(chǎng)行為擴(kuò)大物業(yè)管理公司規(guī)模，優(yōu)勝劣汰，做強(qiáng)做大。

（二）建立健全監(jiān)管機(jī)制

主管部門主導(dǎo)建立物業(yè)管理信息服務(wù)平臺(tái)，借助平臺(tái)從源頭進(jìn)行監(jiān)管，業(yè)主可憑房產(chǎn)證等證件注冊(cè)平臺(tái)會(huì)員，通過平臺(tái)參與物業(yè)公司選擇、對(duì)物業(yè)管理行為進(jìn)行監(jiān)督等，物業(yè)主管部門利用搭建的物業(yè)管理平臺(tái)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理公司定期進(jìn)行檢查，同時(shí)采取“雙隨機(jī)”的原則對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)進(jìn)行抽查，檢查結(jié)果定時(shí)向社會(huì)公布。對(duì)于確有必要的地方，社區(qū)和街辦可通過購(gòu)買服務(wù)的方式聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)管，以此彌補(bǔ)監(jiān)管部門人力不足的情況以及避免徇私等問題出現(xiàn)。與此同時(shí)，要將物業(yè)管理納入居委會(huì)、街辦的考核工作中，促使居委會(huì)和街辦切實(shí)履行物業(yè)管理監(jiān)管職能。

對(duì)于業(yè)主委員會(huì)同樣要建立健全監(jiān)督管理機(jī)制。一方面，借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的優(yōu)越性，由于許多業(yè)主忙于個(gè)人事務(wù)，難以參加業(yè)主委員會(huì)選舉、監(jiān)督等，對(duì)此可通過網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行實(shí)名制注冊(cè)，便于全體業(yè)主進(jìn)行在線投票與監(jiān)督。另一方面，尋求外部力量對(duì)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，如由街道辦、居委會(huì)牽頭，聘請(qǐng)審計(jì)公司實(shí)施年度審計(jì)，以此對(duì)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)的工作進(jìn)行監(jiān)管，審計(jì)內(nèi)容要做到細(xì)化和標(biāo)準(zhǔn)化，審計(jì)公司的選擇過程要做到公開、透明，必要時(shí)可采取抽簽的方式選擇，避免出現(xiàn)弄虛作假。

（三）強(qiáng)化素質(zhì)人才建設(shè)

物業(yè)服務(wù)工作是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，對(duì)從業(yè)人員的素質(zhì)要求較高，但因種種因素的限制，導(dǎo)致物業(yè)管理隊(duì)伍缺乏高素質(zhì)人才，因此突破物業(yè)發(fā)展的困境需要建立一支強(qiáng)有力的物業(yè)素質(zhì)人才隊(duì)伍。首先，要在招聘過程中招錄一批具備物業(yè)管理知識(shí)和技能的高素質(zhì)人才，一方面，要通過各種招聘渠道招聘物業(yè)管理專業(yè)的高校人才；另一方面，招聘具有豐富經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理人才。在加大招聘力度的同時(shí)，要制定科學(xué)的薪酬制度，除適當(dāng)提高基本工資外，績(jī)效工資要呈現(xiàn)出梯度變化，即經(jīng)驗(yàn)豐富的優(yōu)秀人才與一般人才要有明顯差距，工作積極性高與工作懈怠的要表現(xiàn)出一定差距，以此提升物業(yè)管理崗位的吸引力，提升優(yōu)秀人才的歸屬感。

其次，要為員工拓寬晉升渠道。薪資和未來的發(fā)展前景是求職者較為注重的兩大內(nèi)容，物業(yè)公司有必要為員工提供晉升渠道，以激勵(lì)員工不斷自我提升。與此同時(shí)，物業(yè)公司應(yīng)在內(nèi)部加強(qiáng)培訓(xùn)，通過業(yè)務(wù)培訓(xùn)不斷提升員工的物業(yè)服務(wù)水平，培訓(xùn)方式可采取員工業(yè)務(wù)交流、實(shí)操培訓(xùn)等方式開展，必要時(shí)還應(yīng)聘請(qǐng)行業(yè)專家對(duì)公司員工進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)崗位需要做到全面覆蓋，如針對(duì)公共類崗位的計(jì)算機(jī)操作培訓(xùn)、應(yīng)用文寫作培訓(xùn)等，技術(shù)類崗位的綠化、工程、安保、保潔等技能培訓(xùn)。

三、結(jié)束語

物業(yè)管理工作并不只是簡(jiǎn)單的進(jìn)行保潔、綠化、維護(hù)等工作，需要物業(yè)管理公司正確認(rèn)識(shí)，也需要政府職能部門強(qiáng)化監(jiān)管，只有如此，物業(yè)管理工作才能步入一個(gè)新的臺(tái)階，提供更高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)，滿足廈門人民對(duì)美好生活的追求。