房地產開發項目全過程成本管理的價值

宮利娟 中交（青島）城鎮化建設投資有限公司

引言：房地產行業是組成我國經濟的重要部分，房地產行業的情況影響著我國的發展。正是因為房地產對我國有非常重要的影響，所以房地產的健康發展十分重要。在房地產行業的發展中，最重要的就是對房地產項目的成本管理。現在我國大概有兩萬個合格的房地產企業，他們都意識到了成本管控是多么重要。房地產項目成本管理如果做好了，那么房地產企業就會得到更多的經濟利潤。也就意味著，現在大部分的房地產企業需要的是用低成本獲取高利益。而且房地產成本管理應該包含在項目的所有階段之中，這樣能夠更好地管理成本，獲得更多的效益。從中我們可以看出在房地產開發項目中，成本管理有多重要。因為成本管理影響我國房地產行業的發展。

一、房地產開發項目成本管理的特點

現在我國的房地產行業可以說是越來越繁榮。但是政府一直在對房地產行業進行宏觀調控，從而讓房地產企業的暴利時代一去不復返。目前來看，房地產現在最重要的，就是用最低的成本達到較高的效益。因此為了實現這個目標，這就意味著房地產企業需要對項目成本進行管理。房地產開發項目成本管理的特點如下。

房地產項目成本管理具有系統性。房地產行業有著較長的生產周期，而且成本差異也比較大。原先的成本管理都是將業務分成許多部分，并對每個部分的成本進行管理，盡量讓每個部分的成本達到最小。通過這個方式達到最小成本的目的。但是對于企業而言，應該以價值創造為基礎對成本進行分析，再理清房地產項目的價值鏈條，最后根據整個價值鏈條進行管理。

房地產項目成本管理具有動態性。房地產項目的成本是不固定的，所以這是需要加強管理成本的原因。在進行項目運營的時候，需要遵循成本管理過程。但是現在還是有很多企業對目標成本等缺乏理解，也缺乏相關的解決措施，導致許多項目的成本管理不清晰，最后無法對成本進行合理管理。

房地產項目成本管理也有多樣性。房地產企業的項目有不同的定位。對于不同成本增加創造值的活動，成本管理的目標也是不一樣的。如果成本增加，但是創造的價值不高，那么企業就應當對成本進行嚴格控制，對相關項目的具體情況進行分析，這樣通過最低的成本獲得最大的利潤。而如果這個項目的價值創造較高，企業可以適當地提高成本投入，這樣也能夠獲得更大的利潤。

二、房地產行業中的全過程成本管理

房地產開發項目非常復雜，涉及到很多方面，所以成本管理不僅僅只是成本部門的工作。還需要設計、工程等方面的員工進行參與。房地產項目的全過程成本管理是一種常規化、數據化等的管理方式。通過這種管理，可以對成本進行控制。一般從三個方向對房地產成本進行管理控制，這三個方向分別是財務成本控制、建設成本控制和銷售成本控制。

房地產在項目開發建設中需要大量的資金，而且這些資金的使用時間比較長。因此做好財務管理控制會影響到最后的項目效益。這是財務成本控制。在項目前期，財務部門就應當對項目進行預算管理，對各個階段的費用和需求點等進行分析，而且在使用費用的時候，需要相關人員的監督。對企業而言，對財務進行管理能夠讓資金之間更好銜接，形成一個可以循環體系，讓資金更好周轉。因此可以看出財務控制的重要性。

當房地產企業確定好了投資的項目和目標，接下來就應該設計項目、對項目進行招標和施工等階段。這是建設成本控制。其中較為重要的是設計項目和項目的施工。設計項目和施工階段應該對成本進行控制。設計項目需要技術好素質高的設計團隊，而且設計團隊和房地產之間要簽訂好合同，在設計完畢之后，需要專業機構對設計方案進行評估，確認這個方案是否可行。施工階段需要注意的是建立完善的管理制度，建立相關機制并培訓相關人員。還要對施工現場所需要的材料、設備和人工等支出進行控制。而且設置的工期要合適，減少出現人力和物力資源的浪費現象。施工現場的實際情況如果和設計圖紙不同，需要設計和施工方進行溝通，還要對設計變更的相關情況和費用告訴業主。

在銷售階段，這個時期的成本控制主要是在工程竣工后，在銷售房產的時候，利用一些銷售手段達到銷售計劃的目的。這個階段的成本控制工作也不能忽視，因為成本控制不僅僅是在實際建設中，銷售階段的成本控制也一樣重要。并且在這一過程中，盡量減少中介費和銷售人力資源等，這樣能夠降低成本，還能促進房地產的發展。為了能夠更好地控制房地產建設的成本，應該從原先的粗放式管理轉變成現在的精細化管理，這樣可以為房地產公司創造更多的收益。

三、房地產行業中的全過程成本管理的重要性

房地產有著較長的開發建設周期，從物業的開發開始到結束，這個周期非常長。從開始到開工建設，到使用，這一段時間的等待時間大概5到10年。而且在建設過程中，不可能完全順利，會出現很多影響施工的因素，特別是一些不可控的因素。比如設備材料的價格變化等。如果在開發期間不認真對全過程進行有效的控制和管理，就會提高成本。

結語：真正控制房地產的開發成本，應該是對房地產項目的全階段進行控制管理，這樣才能提高項目的整體效益。總而言之，房地產開發項目成本管理工作是一項較為重要的工作，而且需要很強的專業性。這項工作是貫穿全程的。在項目設計、招標投標等階段都有它的身影。控制成本最重要的是前期的決策等。現在市場環境越來越激烈，房地產項目的成本管理模式必須要做出改變，變得更加細致。在房地產開發項目中，如果能在全過程中做好成本管理，就可以從源頭上控制好成本，防止后期增加成本。