房貸新規沖擊波

唐郡　嚴沁雯

房貸新規問世一周有余，效應正逐步顯現。

某國有大行東北區域業務人士告訴《財經》記者，其所在分行即將進一步收緊房貸額度，現有項目必須盡快完成。更有銀行機構，一日即放完當月限定新增個人住房貸款額度;有的則以日限額200萬，點滴作業。

地產企業亦已明顯感受到房貸新政所帶來的進一步資金緊迫。華南地區某房企人士透露，被某國有銀行省級分行告知全省一年才領了27億額度，因后續額度日趨緊張，被要求在春節前提款。

2020年12月31日，中國人民銀行聯合銀保監會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對銀行業金融機構分檔制定房地產貸款和個人住房貸款占比上限標準。

新的監管紅線直指當前占據銀行信貸業務近三成的房貸市場。

《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至2020年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，占各項貸款余額的28.8%。其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%;住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。

多數專家表示，房貸新規對銀行業的影響將是短空長多：《通知》設置的房貸占比上限較高，且過渡期相對寬松，對銀行業短期沖擊有限;但監管層調整信貸結構的決心前所未有的強烈，新規對信貸增量業務的取向影響顯著。

國家金融與發展實驗室副主任曾剛指出，“存量達標會比較容易，但這項政策對銀行增量信貸結構的整體影響是非常劇烈的。”

一方面，當前銀行整體信貸中，房地產貸款占比較高，對實體部門的投資具有擠出效應，新規有利于新增貸款更多投向實體經濟;另一方面，個人住房貸款近年增長過快，導致居民部門杠桿率過快上升，新規將抑制這一風險勢頭。

央行數據顯示，在房貸余額中，個人住房貸款余額占比近70%，增速也較住房開發貸款高出4個百分點。

“從2015年開始到現在，我們居民部門杠桿率每年增幅大概是3.9個點，這五六年跟美國次貸危機之前的五六年升幅是基本上相當的。”某資深分析人士對《財經》記者表示。在他看來，本次政策出臺將可能抑制居民部門杠桿率過快上漲，非常及時。

多名業內人士分析，此次新規與以往調控政策略不同，前所未有地直接聚焦于銀行具體房貸業務，綜合影響將超越過去。

青島銀行首席經濟學家劉曉曙表示，“本次新規監管對象為銀行業金融機構，而以往的政策，特別是強監管政策，往往更聚焦房地產企業或信托等影子銀行體系。同時，監管內容為房地產貸款占比，類似于直接控制房地產貸款規模，而以往一些房貸利率調整則是通過價格間接影響數量。”

盡管短期沖擊不大，但綜合政策效應，該項政策可謂“溫柔一刀”。

地產、銀行股“雙殺”

新年伊始，銀行和地產成為領跌板塊，在市場一片“開門紅”氛圍中顯得有些特殊。

同花順數據顯示，從2021年第一個交易日（1月4日）開始，除了周三（1月6日）經歷小幅回升（微漲0.79%），銀行板塊持續走低，跌幅分別為1.93%、0.66%和0.73%。地產股亦經歷了連續四日的下跌，截至1月8日收盤，地產板塊結束了前兩日的下跌態勢，微漲0.63%，銀行板塊與前一交易日持平。

多位市場人士告訴《財經》記者，此前央行發布的“房貸新規”是造成上述板塊下跌的主要原因。

2020年的最后一天，中國人民銀行聯合銀保監會發布《通知》，從銀行側對個人和企業的房地產貸款比例進行限制，劃出“兩道紅線”，從2021年元旦起實施。

具體來看，央行將所有銀行分為五檔，分別設置“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”兩個指標上限。

其中，大型銀行（包括國有六大行、國開行）分別為40%和32.5%;中型銀行（包括12家股份制銀行、農發行、進出口銀行，以及北京、上海、江蘇銀行3家城商行）分別為27.5%和20%;小型銀行和非縣域農合機構分別為22.5%和17.5%;縣域農合機構分別為17.5%和12.5%，村鎮銀行分別為12.5%和7.5%。

對于上述兩項指標占比超出管理要求不同水平的銀行，《通知》設置了不同的過渡期。其中，超出2個百分點以內的，過渡期為2年;超出2個百分點及以上的，過渡期為4年。

多名業內人士直言，此次新規與以往調控政策略有不同，綜合影響將超越過去。

中央財經大學國際金融研究中心客座研究員張啟迪指出，過去限制房地產融資的政策力度大都相對較為溫和，房地產企業總能找到其他的方式繞開監管政策，總體融資受到的影響較小。

“本次新規監管對象為銀行業金融機構，而以往的政策，特別是強監管政策，往往更聚焦房地產企業或信托等影子銀行體系。同時，監管內容為房地產貸款占比，類似于直接控制房地產貸款規模，而以往一些房貸利率調整則是通過價格間接影響數量。”劉曉曙分析稱。

房貸額度收緊

《通知》正式生效后，部分銀行已經開始行動。“我們手頭在做的項目都要抓緊，因為要開始控制規模了。”某國有大行東北地區對公業務經理告訴《財經》記者。

河北某地級市一位知情人士向《財經》記者透露，當地某國有大行分行已經實行按月下發個人住房貸款額度，今年1月新增額度就2.1億元，1日當天已經全部發放完畢，現在還有2個多億（貸款需求）不能發放;另一國有大行分行在兩年前已實行規模控制，目前按日下達規模，每日新發放200多萬元，并實行白名單制管理。

某中資中型銀行華東地區支行對公業務負責人陳晨對《財經》記者表示，其所在銀行去年已經開始壓降房地產貸款比重，每年增量和總量都在控制，同時建立房企白名單，僅對白名單機構放款。

據《財經》記者了解，至少從2019年起，監管部門通過窗口指導要求壓降新增房地產貸款規模的消息就時有流傳，其間多家銀行因信貸資金違規進入樓市被罰。

2020年1月16日，央行金融市場司司長鄒瀾曾公開表示，要繼續嚴格控制房地產在新增信貸資源上的占比。9月，監管通過窗口指導要求大型銀行控制房貸規模，將新增涉房貸款占比降至30%以下。

春江水暖鴨先知，對于房貸額度偏緊的情況，房企感受最為清晰。

“從2019年開始就比較難了，”某區域頭部房企人士周杰告訴《財經》記者，“去年特別明顯，尤其像某國有大行，個人的按揭貸和對公的房地產開發貸都很惱火。”

“有時候房開貸可能整個省一周只有一個億的額度，（額度）要得很痛苦。按揭貸額度更緊張，他們要求存量客戶還款后才能再做增量，原則上額度不增加，現在放款周期長達三四個月，有時候幾百萬的按揭貸都要去協調才能放款，特別痛苦。”周杰說道。

他強調，其所在房企的遭遇并非孤例，該區域的大型開發商近幾年都面臨房地產貸款額度偏緊的情況。

某中小房企華南分部財務人士也向《財經》記者表達了對額度的擔憂，“我們目前正在申請開發貸，某國有大行省分行說今年額度很緊張，全省一年才領了27個億，催著我們春節前提款，節后額度就不好說了。”

該人士同樣提到了前述額度緊張的某國有大行，“去年就想增額度，今年更搞不下來，需存量還了再新增”。此外，該人士透露，去年沖額度很猛的一家中資中型銀行，從11月開始管控額度，按開發商貢獻分配。

《財經》記者走訪過程中發現，部分半年報數據顯示超出《通知》管控上限的銀行普遍被反映額度偏緊。不過，據《財經》記者了解，個別實力較強的開發商，目前尚未受到太大影響。

此外，《財經》記者咨詢多家房產中介發現，當前中介普遍尚未收到按揭貸款收緊通知。業內人士指出，這可能是因為房貸新政生效時間不長，影響尚未充分顯現。

短期影響分化

多位分析人士認為，“房貸新規”短期對銀行和房地產影響較為有限。

劉曉曙對《財經》記者分析，目前銀行業整體房地產貸款余額占比約29%，個人住房貸款余額占比約20%，基本與新規中的第二檔要求持平。分機構看，大型銀行的房地產貸款集中度基本都符合要求，中小銀行中有少部分“踩線”、“越線”。

結合2年-4年的業務調整過渡期，本次“房貸新規”對絕大多數銀行并不會形成太大沖擊，銀行業整體的運行情況應該還是比較穩健的。

中原地產研究院首席分析師張大偉指出，近期居民戶中長期貸款數據并未發生明顯變化，房企開年買地數據也屬正常。在他看來，本次新規對銀行和房地產行業整體影響都較為有限。“政策的目的是穩定，”他強調，“本次新政的核心是打擊部分太激進的事和激進的機構，最近幾年政策的目的一直是這個。”

據目前各大研究機構測算，36家上市銀行中，房地產相關貸款占比超標的是少數，大多數銀行的房地產相關貸款占比在《通知》劃定的“兩道紅線”之內。

值得注意的是，多方觀點認為，本次政策對大型機構和中小型機構影響存在差異。農銀國際指出：“以占比要求看，新政策對較小型的銀行提出的要求較高，反映監管機構判斷較小型銀行的客戶存在的風險隱憂較大。”

一位國有大行業務人員告訴《財經》記者，就他感受而言，“房貸新規”對于大型銀行來說沒有什么影響，“之前就有窗口指導了，我們這邊也是在標準之內的”。

華中某地區央行人士向《財經》記者透露，雖然目前區域內所有銀行的涉房貸款比例在標準之內，但是有部分中小銀行的個貸業務基本以房貸為主，“只是因為放給企業的貸款比較多，所以占全部貸款余額比重沒超”。在他看來，這里面存在一定的風險。

前述華東地區某銀行的陳晨則直言：“本次對國有行影響不大，對股份行、城商行影響比較大。”據他介紹，部分中小型銀行近幾年對房地產貸款依賴較大，尤其某些制造業欠發達地區，對于民營制造業幾乎是無抵押不貸款。“無論從規模還是效益來講，對他們的影響都會比較大。”陳晨補充道。

在房地產行業，新規對不同類型開發商的影響同樣存在分化。周杰告訴《財經》記者，“房貸新規”會使開發貸額度和按揭額度更緊張，可能誰給的利率高就放款給誰。某大型央企開發商人士則直言，房貸額度會進一步向大企業集中，“大型房企不會受到過分影響，但是對于中小房企來說未來貸款額度可能更加緊張”。

增量調控重點：結構及居民杠桿率

需要指出的是，對于銀行來說，新增貸款結構的調整才是本次新規影響的重點。“這項政策對銀行增量的信貸結構調整影響是非常劇烈的。”

國家金融與發展實驗室副主任曾剛指出，過去幾年，商業銀行，尤其是中小銀行，主要信貸投放對象是居民部門的房地產按揭貸款，“房地產信貸增速遠遠高于平均貸款增長速度”。

據央行發布的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》，截至2020年9月末，全國主要金融機構（含外資）房地產貸款余額48.8萬億元，同比增長12.8%。房地產貸款占各項貸款余額的比重達到28.8%。

其中，個人住房貸款余額33.7萬億元，同比增長15.6%;住房開發貸款余額9.3萬億元，同比增長11.4%。

上述數據表明，截至2020年三季度末，個人住房貸款余額占房地產貸款余額的比重已接近70%，同期個人住房貸款增速則較住房開發貸款高出4個百分點。

曾剛表示，這樣的信貸結構一方面導致信貸資金過度流入房地產行業，造成資源錯配，增加銀行信貸過度集中的風險;另一方面，讓居民部門杠桿過快上升，增加相關潛在風險。

據《財經》記者了解，居民部門杠桿率過快上漲一直是近幾年金融行業各界人士關注的重點。

“從2015年開始到現在，我們居民部門杠桿率每年增幅大概是3.9個點，這五六年跟美國次貸危機之前的五六年升幅是基本上相當的。”某資深分析人士對《財經》記者表示了對個人杠桿率持續上升的擔憂。

“改革開放40多年，咱們與對公不良貸款的搏斗幾乎持續了整個過程，積累了豐富的經驗，但是如果個人的杠桿率持續上升，（未來個人貸款）出現大面積違約，我們還不知道怎么應對，”上述人士指出，“所以這次的政策可以說相當及時。”

對此，曾剛直言，當前居民部門杠桿率的問題是兩個，第一個是在過去一段時間增長速度很快，遠遠高于可支配收入增長，所以潛在的風險暫時在上升。第二個，從杠桿內部的結構來看，按揭貸款占比過高，擠壓了消費的增長，對長期的雙循環格局的形成不利。

在他看來，實行房地產貸款集中管理制度之后，銀行原有的信貸結構將不能維持，預計銀行新增貸款的結構將迎來重大調整。“一方面總的居民部門杠桿率上升的速度可能會下來，另一方面杠桿的結構可能也會得到優化。”

“從銀行資金投向角度來講，新增貸款要更多的資金投到實體經濟當中去，尤其是越小的銀行，我們可以發現給它設定的比重上限是越低的，那意味著越小的銀行，越需要把更多的資金投放到實體經濟和小微企業當中去。”曾剛補充道。

由此，多名業內專家指出，此番新規對于銀行來說實際是“短空長多”。

“此次‘房貸新規從長遠看是給銀行房地產信貸設置‘安全邊界，有助于防范化解灰犀牛風險，優化銀行資產負債表，提升金融體系韌性，同時，引導金融機構更多資源流向實體經濟薄弱環節和戰略新興制造業等。”光大銀行金融市場部分析師周茂華總結道。

（應受訪者要求，文中陳晨、周杰為化名。《財經》記者張威、張穎馨對此文亦有貢獻）