市民如何維護停車權益

鄭棟

隨著我國汽車保有量的不斷增多，停車問題已經成為上海和其他特大城市當前面臨的共同難題。造成停車難的主要原因是，有關方面此前對私人汽車持有量的大量增加及由此帶來的停車問題認識不足。1994年以前，我國住宅建設標準里沒有要求配建停車位，之后我國才開始要求新建商品房必須配備一定比例的車位。剛開始車位配置比例標準很低，隨著私人汽車持有量的不斷增加，新建商品房的車位配置比例標準才不斷提高，但是，仍然難以滿足業主對停車位不斷增長的需求。2021版《建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準》將新建商品房配建停車位指標調整為不低于一戶一位的標準。這也是迄今為止新建商品房車位配置的最高標準。但是，已經建成的絕大部分住宅小區無法達到一戶一位的標準。由于規劃設計確定的停車位數量不足，很多住宅小區公共部位被劃為停車位，即便如此，停車位數量仍然滿足不了居民對停車位的需求，由此，造成了業主之間因停車問題產生的矛盾和沖突，嚴重影響了社會穩定和生活安寧。為此，近期上海市房屋管理局出臺了《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理規定》（以下簡稱《停車規定》），該規定在承襲《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱《物業規定》）的基礎上，對停車位的轉讓、使用、分配、出租等進行了全面規范，廣大業主可以充分運用該規定和其他有關法律規定，從以下四個方面維護個人合法的停車權益。

使用建設單位尚未售出的停車位

在實際生活中，常常出現這樣的現象，建設單位持有多個停車位待售閑置，有些業主卻因沒有停車位而無法在小區停車，當業主要求承租建設單位待售的停車位時，建設單位以只售不租為由拒絕出租。為此，《物業規定》第六十二條規定，建設單位尚未出售的停車位，應當出租給業主、使用人停放車輛，不得以只售不租為由拒絕出租。《停車規定》第三條進一步明確規定，住宅物業管理區域內的機動車停車位（包括地下停車庫、立體停車庫等）應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用。

根據以上規定，建設單位必須將尚未出售的停車位出租給業主、使用人停放車輛，如果只售不租，業主有權依照本規定，要求建設單位出租尚未售出的停車位，對于無正當理由拒絕出租的建設單位，有權向其提起民事訴訟。目前，全國范圍內已經出現多起此類案例。在原告郭某某與被告山西合眾瑞通投資有限公司所有權糾紛案中，山西省太原市晉源區人民法院認為，被告系建設開發單位，其車位應當優先滿足業主需要，業主可通過購買、租賃等方式獲取該車位的使用權或所有權，被告僅采用出售方式，限制、剝奪了包括原告在內的小區業主依法享有的上述權利，應當予以調整，故作出〔2018〕晉0110民初1567號民事判決，支持原告郭某某要求被告山西合眾瑞通投資有限公司將建筑區劃內規劃用于停放汽車的尚未處分的地下車位以出租方式提供給原告使用的訴訟請求。

那么，如果建設單位提供的車位已經滿足了規劃設計確定的車位配置標準，超出該標準的多余車位，建設單位是否可以只售不租？如某小區規劃確定的車位配置比例為0.5∶1，小區共有500戶，按照這一比例，建設單位只要提供250個車位即可達到標準。現在建設單位實際可以提供260個車位，對于多出標準的10個車位，是否可以只售不租？筆者認為，《物業規定》和《停車規定》均沒有對建設單位應當出租尚未出售的停車位設置前提條件。因此，無論是否達到規劃確定的車位配置比例標準，建設單位的停車位都不能只售不租。當然，建設單位將車位出租給業主使用后，同樣還可以繼續出售，但是，出售已經出租的車位，承租該車位的業主享有優先購買權。

要求合理分配停車位

《物業規定》第六十一條和《停車規定》第四條均規定：“物業管理區域內，建設單位所有的機動車停車位數量少于或者等于物業管理區域內房屋套數的，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位;超出物業管理區域內房屋套數的停車位，一戶業主可以多購買或者附贈一個。”該規定體現了在停車位供給不足的情形下，按照公平公正原則進行分配使用，盡可能做到每戶都可以擁有一個車位，防止出現有些業主沒有停車位而其他業主卻過多占用停車位的情形。按照此條規定，住宅小區的車位配置比例只要沒有超過1∶1的標準，一戶業主只能購買或者附贈一個停車位;該車位配置標準是2021年上海市新建商品房車位配置的最新標準，可以肯定的是，2021年之前的住宅小區，很多沒有達到1∶1的標準，因此，上海市絕大多數住宅小區都適用本條規定，即一戶業主只能購買或者附贈一個停車位。如果建設單位違反該規定，其他無車位的業主有權主張其行為無效，以維護自己的合法權益。

值得注意的是，這里的機動車停車數量應該指的是建設單位所有的規劃設計確定的停車位數量，不包括住宅小區利用公共部分設置的停車位。如果建設單位所有的規劃設計確定的停車位數量不超過房屋套數，但是加上利用住宅小區公共部分設置的停車位數量超過房屋套數的，仍然適用該條規定，即一戶業主只能購買或者附贈一個停車位。此外，業主除了可以通過購買、附贈方式獲得停車位的產權，更多的是通過承租的方式獲得停車位使用權。那么，如果建設單位在銷售、附贈給某業主停車位后，是否可以再向同一業主出租車位？答案為否。停車位公平分配的實質是車位的使用權，無論是以何種方式，同一戶業主擁有兩個以上的車位使用權，都違反了住宅小區內公平分配的原則，侵害了小區其他沒有購買或租賃到車位的業主的合法權益。因此，同一戶業主無論是通過購買、附贈或承租了兩個或兩個以上車位，其他沒有購買或租賃到車位的業主都可以依法維權。

除原始規劃設計確定的停車位，利用公共部分設置的停車位應當如何分配使用？《民法典》第二百七十五條和《物業規定》第六十一條規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。以上規定明確了利用公共部分設置的停車位屬于業主共有，但是，業主如何共同享有該部分車位的使用權，法律沒有進一步規定。《停車規定》第三條對公共部分設置停車位的使用，作出了一條具體規定，即“用于停車的車位利用小區原始規劃設計停車位之外的區域設置停車位的，不得作為固定停車位出租給特定業主、使用人使用”。因此，對于無法享受公共部分設置停車位使用權的業主，可以據此主張自己的合法權益。

《停車規定》的出臺對于規范停車秩序，解決停車難問題，是一個非常有益的嘗試（圖/IC photo）

阻止向小區外單位或個人轉讓停車位

《物業規定》第六十二條和《停車規定》第五條均規定，“停車位只能向本物業管理區域的業主轉讓，不得轉讓給物業管理區域外的單位、個人”。該規定沒有對禁止向小區外單位或個人轉讓車位設置前提條件。因此，從條文本身理解，無論小區停車位實際配置了多少，車位配置比例是否超過規劃設計確定的車位配置比例，或者建設單位所有的機動車停車位數量是否大于住宅小區內的房屋套數，只要向小區外單位、個人轉讓停車位，就必然違反了本規定，其他沒有車位的業主可以據此維權。但是，如果要求法院確認該行為無效，則可能存在一定的訴訟風險。

《民法典》第二百七十六條規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要”。如何理解“首先滿足業主的需要”？《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條規定，“建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合《物權法》第七十四條第一款‘應當首先滿足業主的需要的規定，前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例”。原物權法第七十四條第一款“應當首先滿足業主的需要”的規定實際對應民法典第二百七十六條有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

從以上司法解釋的規定看，滿足業主需要的標準是規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。即如果建設單位提供的停車位數量達到規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例，就應當認定為滿足了業主需要。《物業規定》和《停車規定》沒有明確如何認定滿足業主需要，但從規定精神看，應當是將建設單位所有的機動車停車位數量等于物業管理區域內房屋套數作為滿足業主需要的標準。對于過去的老舊小區而言，這一標準顯然高于司法解釋的標準。

此外，對于滿足業主需要之外的車位，法律和司法解釋沒有明確禁止向小區外單位、個人轉讓。但是按照《物業規定》和《停車規定》，即使滿足了建設單位所有的機動車停車位數量等于物業管理區域內房屋套數的標準，也不得向業主外單位、個人轉讓停車位。因此，對于將超出規劃確定的車位配置比例之外的車位向小區外單位、個人轉讓的行為，如果要求人民法院確認無效，是否能夠得到支持，存在一定的不確定性。

優先購買停車位

《停車規定》第五條，租用停車位的業主享有該車位的優先購買權。所謂優先購買權，是指特定的民事主體依照法律法規或者合同約定，在同等條件下，優先于第三人購買標的物的權利。優先購買權的設立旨在保持財產所有權與使用權一致性，充分發揮物的效用，穩定社會經濟生活秩序。《民法典》第三編第二分編第十四章租賃合同中規定了承租人的優先購買權，但是，該條明確只是針對房屋租賃。停車位不是房屋，但帶有類似的不動產屬性，那么能否參照適用該條規定？此前，全國已有多起審判案例涉及車位的優先購買權問題，各地法院的裁判觀點并不完全一致，有些甚至完全相反，目前還沒有形成統一的裁判規則。

在原告李某與被告江蘇蘇南萬科物業服務有限公司無錫分公司、無錫鼎安房地產有限公司車位糾紛一案中，無錫市濱湖區人民法院作出〔2017〕蘇0211民初2920號民事判決，對原告李某提出車位優先購買權不予支持，原告李某提起上訴，二審維持原判。二審法院認為，租賃車位是否享有優先購買權，法律并無明文規定。由于優先購買權是一項法定權利，直接影響當事人的權利義務，在法律沒有明確規定的情況下，不能將承租房屋的優先購買權類推適用到其他租賃物上。此后，李某申請再審，也被江蘇省高級人民法院駁回。

而在原告嚴某某訴被告上海中房新業房地產有限公司侵權責任糾紛一案中，原告嚴某某主張地下產權車位的優先購買權，上海市浦東新區人民法院作出〔2018〕滬0115民初24427號民事判決，對其主張不予支持。原告嚴某某提起上訴，上海市第一中級人民法院撤銷原審判決，改判支持地下產權車位的優先購買權，其主要觀點是：法律規定具有相應滯后性，對地下產權車位是否可以參照適用房屋承租人優先購買權的規定不能僅以法律有無明確規定為判斷標準。地下產權車位與房屋同屬于不動產范圍，其交易方式也類似，參照適用房屋承租人優先購買權的相關規定具有相應法理基礎。房屋承租人優先購買權的立法本意是為避免物權轉讓中出租人任意處分房屋給承租人帶來侵害及出于穩定社會經濟目的，地下產權車位參照適用房屋承租人優先購買權的相關規定亦符合該規定的立法本意。

筆者更加認同上海市第一中級人民法院的觀點，從優先購買權制度設立的目的以及停車位和房屋的相似屬性來看，應當確認車位承租人的優先購買權。《停車規定》對停車位優先購買權的規定為今后的上海司法審判提供了一個重要參考。

《停車規定》的出臺對于規范停車秩序，解決停車難問題，是一個非常有益的嘗試。但是，我們也要看到，《停車規定》本身具有一定的局限性：首先，《停車規定》只是地方政府部門的管理規定，不屬于法律范疇，不能作為人民法院審判的依據，只能作為審判參考。其次，《停車規定》的程序性規定明顯不足。再次，《停車規定》對于違反規定者應當如何承擔責任，幾乎沒有規定等，這在一定程度上影響了《停車規定》的可操作性。綜上，筆者建議今后可在《停車規定》實施過程中不斷豐富和完善相關具體細則，以更好地維護廣大業主的合法權益。

編輯：黃靈? yeshzhwu@foxmail.com