上市公司融資策略研究

董安妮

主要采用了文獻分析法和規范研究相結合的方法，注重理論與實際的結合。在文章基礎理論上對所研究的對象（萬科房地產企業）進行了更深刻的分析，對萬科企業的融資環境通過SWOT分析法從四個角度進行了較為全面的分析，并針對融資現狀從內部和外部融資狀況展開具體說明。在后文中就針對融資狀況出現的問題進行了明確指出以及相應的原因分析，最終對萬科面臨的融資問題提出了解決對策，促使萬科房地產企業的持續發展。

一、引言

萬科企業是房地產企業，屬于資金密集型產業，他的融資問題也就自然與融資問題有了密切聯系，從而解決融資問題也就成為了首要問題。我國房地產行業的經濟發展，國家政府的政策實施，社會經濟的發展趨勢都使得萬科企業面臨著更為嚴峻的融資問題。

二、萬科房地產的融資環境分析

（一）SWOT分析法是一種態勢分析法，采用這種方式將萬科公司的內外部環境列舉出來，通過對優勢、劣勢、機會、威脅方面入手，用系統的方法將各種因素結合起來進行深入的分析。

1.優勢

優勢分析主要用來分析企業內部條件。萬科公司將規范性，整體性，合理性和標準性作為公司工作理念并在工作中始終貫穿，同樣，這些原則也是萬科公司能發展壯大、不斷擴展全國范圍內的業務的硬性保障。

2.劣勢

劣勢分析主要用來分析企業內部條件。萬科企業儲備的大量土地中存在不少無法進行正常開發的土地，這樣不僅讓很多有用的資金被占無法進行有益的周轉，同時，又浪費了土地資源并增加企業成本。另一方面，雖說從多個方面進軍市場是好的同樣是保險的，但旅游地產商用物業等豐富的產品線削弱了其核心產品的競爭力，使得企業有些力不從心不能更好的控制眾多的產品線。

3.機會

機會分析主要針對企業外部環境。先進科技的發展，社會的進步，隨之而來的我國居民消費水平的升高，這些種種的客觀條件對于我國房地產市場都是絕佳的機會。我國的房地產市場具有無限的發展潛力以及良好的發展前景

4.威脅

威脅分析主要針對企業外部環境。萬科企業所迎接的威脅主要是指新型的競爭對手，替代品的大量增加使得市場范圍的不斷減小。萬科企業所面臨的威脅如下：

第一、緊縮的貨幣政策帶來的影響。因為房地產行業是資金密集型的行業，所以企業擁有的融資水平與發展狀況有著密不可分的聯系。

第二、購房者對樓房的發展趨勢會進行自己的分析，這也就無形的約束了樓房態勢的發展。

第三、萬科企業儲備了大量的土地，同時，政府對企業的持有土地的態度也愈加強硬。政府近年來對企業擁有的閑置土地保持著強硬態度，這也就讓萬科企業的土地存在著很大的可能性將會被強制收回。

（二） 萬科房地產融資現狀分析

1.外部融資現狀

●銀行貸款

萬科企業最主要、最核心的融資方法之一就是銀行貸款。銀行貸款是指萬科企業直接向銀行或者其他一些金融機構確定一定的利率進行貸款的融資行為。

●股票融資

通過股票等金融工具進行融資的方法是許多上市企業的融資手段，關鍵是發行股票不僅幫助企業擁有一個穩定融資通道還創造更多的融資機會削減融資成本。

●企業債券

企業發行債券是我國房地產行業最受重用的方法，企業債券很靈活，操控性強。

●信托融資

信托融資方法本質上是通過銀行等金融機構充當委托人，信托融資具有高效性和較強的可控制性，但缺點是融資范圍和規模較小。我國許多公司正在轉變為信托融資模式。

2.內部融資現狀

●企業自有資金

萬科企業自有資金包含的范圍很廣泛，都對企業的發展壯大和管理經營起著不容小覷的影響。但是，在現實中企業會面臨各種問題使得企業的資金資源無法全部按計劃有效的使用。

●預收賬款

預收賬款是指企業向購房者預先收的定金或者一部分貨款。在我國，源于維護消費者的個人利益，在房地產行業中，政府對房屋預收款等相關規定都加大了監管力度。

三、萬科房地產融資存在的問題及分析

（一） 萬科房地產存在的問題

融資成本過高

銀行貸款的平均利率大約為6.755%，股市融資的利率合計為12.62%，關于海外發行的企業債券5年期的利率為13%，房地產信托的平均利率大約為9.49%，這些數據都相對較高。同時，政府要求房地產行業在進行貸款時升高基準利率，這也促使萬科企業面臨著融資成本更高的問題。

●企業融資能力不強

萬科企業通過外部和內部兩種途徑進行融資。自我融資可以有效解決融資成本過高和融資過程受約束太多的問題。提高自我融資能力是十分重要的，同時，在某種程度上也降低了企業風險和融資成本。

（二）萬科房地產存在問題的原因分析

1.外部原因

●銀行貸款占比較大

房地產行業是一個資金密集型的行業，對于資金的需求也很大。萬科企業對銀行貸款的依賴也越來越明顯，出現這種過分依賴是銀行貸款的特點所致，因為銀行貸款的融資效率高，并且企業可使用資金的期限也較長。但是，我們不容忽視的是銀行貸款過多會增加企業的負債率，如果企業不能很好的進行有效的運營，那么就有可能使得資金鏈斷裂導致企業無法持續經營。

●企業融資結構不合理

不同的融資方式所得到的資金，這些資金之間的占比關系共同構成了融資結構。首先銀行貸款依次是股票融，企業債券融資最后是房地產信托融資。這4種融資方式都屬于外部融資，然而我國企業非常需要內部融資。

2.內部原因

我們可以通過企業的資產負債率對企業的負債程度進行考察，也可以通過資產負債率了解企業的經營狀況和資金流動等情況。如果資產負債率太高會影響企業的經營狀況，給企業帶來不積極的影響。萬科企業在融資的過程中還得償還較多的其他費用像各種利息等，這又表現出萬科的融資困難，缺乏資金支持。

四、萬科房地產融資問題的解決對策

（一）多元化的融資渠道

基于我國目前的房地產行業銀行貸款占比較大，社會經濟的發展也面臨著一些困難，政府又實施一些系列的緊縮的幣政策等，這些種種都加劇了房地產行業快速發展的困難。所以，對于企業自身來講，拓展多元化的融資渠道是迫在眉睫的，這對于企業的發展也是很有意義的。

1.海外融資

企業建立多元化融資的同時，也要考慮行業發展趨勢，目前我國房地產行業不斷有公司加入，市場也日益成熟起來，那么在未來，房地產行業的發展也勢必會延伸到海外市場，這就使然企業需要提出海外融資策略。

2.融資租賃

融資租賃是指出租人對出租物持有所有權，承租人向出租人支付款項以獲取出租物的使用權。這是國際上非常普遍的除去銀行貸款之外的一種融資方式。這種方式既可以提供萬科企業融資資金來源也可以使得企業的銷售數量增加。促使企業的資金快速回籠，增加企業資金的流動性和運轉效率。

3.優化企業資金結構

如果堅持股權融資會使得企業的投資者和原有股東的控制權不穩定，這也無形的影響了企業的穩定發展。如果堅持債券融資又會使得企業的負債率增高，帶來經營風險的同時還不利于企業的良好形象?；诖耍荒芤晃兜刈非髥我坏墓蓹嗳谫Y或者是債券融資，企業有必要擁有一個科學的融資方式從而建立一個良好的資金結構。

4.提高自身議價能力

萬科企業在房地產行業中需要快速壯大發展并且建立一個良好的形象，走在行業的前沿，這樣才可以擁有較強的實力，較高的話語權以及足夠的議價資本。如果擁有了較高的話語權，就具有了較強的議價能力。

5.提高企業的風險管理

●全面參與到風險管控體系中

需要將風險管控做到從上而下層層參與，只有擁有良好的風險管控體系作為基礎才可能形成一個適應企業積極發展的融資策略。在一個企業中員工眾多，每個人的工作職能和責任范圍不同，彼此之間存在差異。盡管如此，每一個員工都需要將自己可以參與到的風險管控環節認真完成，并對上級提出有建設性的意見，這些都共同促進了良好風險管控體系的建立形成。，

●加強內控制度，監管制度以及獎勵機制

一個公司僅僅有良好的風險控制體系還是不夠的，仍然需要內控制度，監管機制以及獎勵機制等的協調合作，只有這樣做才能加強企業的競爭能力。

五、結語

在現在的大環境下，萬科企業需要對政府實施的一系列政策以及經濟趨勢等客觀因素進行綜合考慮，結合自身的優點，客觀看待自身的不足，最終科學有效的提出最優的方案。文章對所研究的對象：萬科房地產企業進行了更深刻的分析，對萬科企業的融資環境通過SWOT分析法從四個角度進行了較為全面的分析，并針對融資現狀從內部和外部融資狀況展開具體說明，最后針對融資狀況出現的問題進行了明確指出以及相應的原因分析，最終對融資問題提出了解決對策，促使萬科房地產企業的持續發展。

（作者單位：西安財經大學）