新形勢下房地產企業投融資方式的創新探究

張南

摘要：文章主要針對房地產企業投融資方式展開研究，首先闡述其重要性，然后結合企業投融資活動中存在的不足，重點提出了幾點創新發展對策，主要包括加強房地產基金的合理應用、合理應用經營性物業貸款融資、加強產融結合方式的應用、注重房地產證券化等，旨在實現投融資方式的創新發展目標，取得良好的經濟效益和社會效益，從而使房地產企業的穩健發展目標得以實現。

關鍵詞：房地產企業;投融資;創新對策

現階段，在房地產企業發展的強大推動作用下，房價過熱現象越來越嚴重，這已經得到了房地產企業內部的高度重視和關注。基于此，一系列宏觀調控政策的出臺，如限購限貸和資金監管等，對房地產企業產生了很大的影響，在融資渠道減少的情況下，不利于房地產企業融資活動的順利進行。而且加劇周期性競爭局勢的出現。因此，對于房地產企業而言，應認識到融資問題與房地產企業發展之間的關聯性，對自身實際情況進行分析，合理設計融資方式，確保融資難關的順利渡過，從而為房地產企業的發展保駕護航。

一、房地產企業投融資方式創新的可行性因素分析

在房地產企業融資方面，其局限性突出，所以在新形勢下，企業要不斷創新和完善融資方式，旨在確保企業健康發展和進步。由于房地產企業具有資金密集型特點，所以在項目各個階段中都需要投入大量的資金。對于以往傳統融資方式而言，主要以銀行貸款為主。現階段，在中央提出新的經濟發展方針的影響下，我國貨幣政策開始出現緊縮化現象，而且商業銀行的貸款門檻越來越高，銀行的監督和管理力度也愈發明顯。針對經濟發展并不快的地區，資金的扶持嚴重缺失，而且相比于發達國家，其金融資源并不多，所以相比于其他地區，常規貸款業務成本較高。由此可以了解，加強房地產企業融資方式創新是至關重要的，已經成為了企業發展的重中之重。

二、房地產企業投融資活動中存在的問題

（一）資金管理力度不足

對諸多房地產企業的經營模式進行分析，前期置地、工程建設以及銷售回款等得到了廣泛應用，在經營建設過程中，外界因素極容易影響到工程項目的竣工時間，所以不利于房地產企業經營效益的提升。基于此，一些房地產企業融資目標不易實現，而且借助金融機構貸款的融資方式，其滯后性特點顯著，對于企業的發展不容忽視。此外，一些企業出于資金視角，盲目擴張現象比較嚴重，從而加劇財務風險的出現，甚至使企業面臨負債經營的危機，所以無法順利實現企業經營發展目標。

（二）融資形式的單一性顯著

對于房地產企業來說，作為重要產業之一，資金密集性較高，而且明確提出了對資金的需求。但是在實際上，一些房地產企業的投融資形式的單一性特點明顯，而且其效率并不高。對其原因進行分析，主要是因為相關政策過渡限制房地產企業融資渠道，其中，海外投融資得到了充分體現，相關政策的審核具有較高嚴格性和復雜性，而且對于投融資金額的限制性也比較突出。現階段，金融結構貸款，在投融資方式中普通應用，國家宏觀調控限制著這一融資方式的發展，進一步增大了審核力度，企業貸款條件越來越嚴格化。在信貸政策收緊的情況下，資金斷裂現象經常出現，甚至會造成企業倒閉現象的出現。

（三）融資規模愈發縮小

分析以往經濟金融運行情況，在資本市場中，融資規模縮小化現象愈發嚴重。目前，企業貸款余額的增長趨勢明顯，如果增長速度過快，銀行貸款在融資方式中占有著較高的比重，所以諸多房地產過于依賴銀行。結合2019年央行發布的統計數據了解到，在2018年12月月末時，房地產人民幣房地產貸款余額、房地產開發貸款余額分別在39萬億元、11萬億元左右，同比2017年分別增長20%、22.6%。結合以上數據，銀行貸款，在房地產資金來源中占據著重要地位，所承擔的風險顯著，嚴重限制著企業發展。

此外，針對一些中小型企業，由于經營管理活動的合理性不足，所以出現投融資風險的幾率也比較高，進而威脅到房地產企業的正常發展。

三、房地產企業投融資方式的創新對策

（一）加強房地產基金的合理應用

對房地產企業的發展情況進行分析，房地產基金融資具有潛在的發展空間，其中，房地產私募基金融資，在融資方式中具有較高的有效性。基于此，可以給予資金和信息的安全強有力的保障。基于房地產企業視角，私募資金融資方式在不同階段中的應用，可以滿足企業發展既定需求，尤其針對上市的大型企業來說，這種融資方式的應用，可以將諸多戰略投資者吸引過來。而基于中小房地產企業角度，對于股權改造的實現具有極大的幫助，有助于負債經營問題的順利解決。

在資金方面進行分析，對于私募基金融資來說，其廣泛性特點較為突出，可以將外部企業資金予以吸引，而且可以為獲取社會投資創造條件。比如，在2019年房地產論壇上，中信資本控股有限公司以國家政策作為切入點，對金融與地產的關系予以探討，認為當前融資方式的停滯狀態明顯，一些房地產企業的再融資風險發生幾率較高，而且在國際融資環境收緊的影響下，無形中加劇了企業的發展壓力。而地產資金融資，可以將企業財政壓力保持在合理范圍內，為負債問題的解決提供幫助。

（二）合理應用經營性物業貸款融資

對于經營性物業貸款來說，主要是指貸款抵押物以現有物業為主，其最長期限為15年左右。該貸款方式的應用，具有靈活的還款方式，而且操作的簡便程度較高，針對企業經營發展現狀，可以確保還款流程規劃的科學性和合理性，將借款企業的還款壓力降至最低，并對財務管理成本進行有效控制，確保金融機構貸款的順利取得，順利渡過融資難關。

由此可以看出，經營性物業貸款融資具有一定的應用價值，但是在融資過程中，應對潛在風險予以高度重視，對貸款后的管理風險加以嚴格控制，將相關租售現狀予以充分了解，然后對企業現金流量進行合理估算，將還款計劃的科學性和合理性發揮出來，使還款的時效性目標得以實現。

此外，經營性物業貸款具有龐大的資金數額，要想防止貸款資金集中風險的出現，應與銀團貸款結合在一起，將貸款風險予以分散化處理，從而不斷提高房地產企業的運營水平。

（三）加強產融結合方式的應用

對于產融結合進行分析，主要是指集中整合產業資本和金融資本等，注重將企業經營多元化和資金虛擬化發揮出來。其中，對從產到融進行分析，主要是指實現部分產業資金向金融機構的順利過渡，而對從融到產進行分析，主要是指借助空中實業資本方式的應用，確保平均收益的順利獲取。目前，諸多房地產企業高度重視產融結合這一融資方式，對于房地產企業發展的促進作用顯著。

一般來說，生產、交換以及消費等階段，是房地產企業經營過程花費的重要構成，而金融機構的融通服務，可以保證各個階段的實施。在實施產融結合過程中，應將貸款管理落實下去，加強房地產金融市場的多元化發展，防止錯誤傾向的出現，將產融結合融資方式予以完善化，基于廣泛視角，實現投融資市場環境的順利構建，確保高度的全面性和公正性。此外，房地產企業應加強風險意識的構建，做好人才儲備工作，順利處理好產融過程中出現的不足，從而實現房地產企業穩定發展目標。

（四）注重房地產證券化

在提高企業經營效益過程中，房地產證券化融資的作用不容忽視，可以為企業渡過投融資難關提供幫助，而且有效維護好投資活動。在房地產證券化方面，房地產信托投資基金發揮著重要的作用，相比于其他融資方式，房地產信托投資基金，可以防止對金融機構貸款融資方式過于依賴化，而且還可以將房地產投資渠道拓展開來。基于本質視角，房地產信托基金的投資產品主要以發展優勢項目為主，通過獲取租金的方式，確保投資回報的順利獲取。房地產信托投資基金在美國非常流行，具有門檻低、流通高等特點，所以說，房地產信托投資基金的現金流具有高度的穩定性，而且升值空間明顯，有助于將投資者的回報率提升上來。

需要注意的是，房地產信托投資基金仍然需要不斷進行探索和改進，對目前發展趨向進行分析，該融資方式具有長效機制優勢，有助于將企業投融資渠道拓展開來，確保企業財務水平的穩步提升，將負債率保持在合理范圍內，同時在抗通貨膨脹方面具有較高的優勢。

四、房地產企業融資發展的實施要點

第一，注重房地產融資法律法規的完善。目前，通過法律規范的制定，可以對房地產企業的融資行為予以規范化，將金融機構的放貸程序的規范性提升上來，但是法律的規范性有待提升，很難與房地產企業的發展需求相符合，甚至會加劇房地產融資市場的混亂化局勢，造成房地產企業融資風險的出現，引發企業經營危機。因此，要加強法律法規的完善化，對融資工具的具體形式和收入來源等予以明確化，規范化發展融資方式和過程等。同時，在法律法規進一步完善后，可以對企業融資結構予以最大程度地優化，確保融資比例的合理性，防止出現過渡融資問題，造成經濟泡沫現象的出現，從而成為我國金融市場發展的“絆腳石”。

第二，加強多元化融資平臺的構建。當前企業的融資產品，不利于穩步提高房地產企業的融資效率，銀行信貸在一些小型房地產市場中得到了高度關注。所以加強房地產市場融資模式的創新，可以將企業流動效率和融資速度提升上來，為房地產企業多種融資方式的組合提供便利性，將融資風險保持在合理范圍內，并合理化控制好融資成本，確保利潤最大化目標的實現。加強多元化融資體系的構建，可以與不同類型企業的融資需求相契合，以免企業過于依賴銀行信貸，防止融資風險的出現，并將融資結構保持在最優化狀態。

第三，提高內部融資能力。要想促進房地產企業融資活動的順利進行，政府和各界金融人士應積極參與進來，當然企業要注重將自身金融系統予以不斷優化，借助信用評級，使投資人的自信心提升上來。此外企業在項目選擇方面，應將市場調查工作落實下去，將市場占比份額適度提升上來，不斷提高人才機制構建的完善化，促進資金預算和資金利用水平的增強，從而共同致力于企業內部融資能力。

五、結語

總而言之，在房地產市場發展中，融資方式的多元性突出，要想與時代發展需求保持高度的一致，房地產企業要彌補傳統投融資方式中存在的不足，不斷創新、與時俱進，注重創新投融資方式，有力保證企業的投融資活動，對企業資金鏈條予以進一步優化，確保房地產企業在激烈的行業競爭中始終立于不敗之地。

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（作者單位：無錫地鐵資源開發有限公司）