房地產公司開發項目全面預算管控探索

劉志軍

摘 要：要想房地產公司的經濟效益可以得到有效提升，同時更好推動房地產公司的發展，具有合理性及科學性的全面預算管理措施是必不可少的。需要在明確房地產公司項目全面預算管控潛在問題的基礎之上，詳細分析產生問題的原因，并提出針對性的解決策略，這是充分發揮房地產公司開發項目全面預算管控效益、推動房地產公司競爭力提升的重要手段。

關鍵詞：房地產公司項目;全面預算;管控;策略

結合房地產公司預算管控進行分析，高質量地落實預算管控的相關工作十分有必要，而全面預算管控的落實更是必不可少的一項內容。隨著社會經濟發展速度進一步加快，管理者對于房地產公司的運作提出了更高的要求，而全面預算管理工作的開展及其優化直接關乎房地產公司的未來，是衡量房地產公司在運作階段能否實現利益最大化的一個十分重要的標準。對于現有的房地產公司來說，積極推動項目全面預算管理是公司管控的一項重要內容，在公司經營管理時，特別是開發項目預算管控中存在著一系列的問題亟待解決。

一、房地產公司項目全面預算管控潛在的問題

（一）各部門綜合開展預算管控的能力有待完善

房地產公司在經營的過程中，為有效提高公司的全面預算管控能力，房地產公司要在公司預算管理委員會及預算管理領導小組的主導下，經工程技術部門、財務部門、成本合約部門、經營管理部門、前期開發部門、營銷策劃部門等共同協同管理，以此來提高全面預算管控效率。

房地產開發項目全面預算執行領導辦公室大多設在財務部門，因此，財務部門需要結合公司發展現狀，對全面預算管理指標組織定期分析，并對比跟蹤的方式，對預算的各項指標進行監控。但是，從現階段的情況來看，對于房地產公司的各部門而言，由于各部門存在溝通不暢、對全面預算管理認識不到位或部門編制方法不科學、項目內容不完整等情況，進而導致配合度較差，預算管理脫節，分析不到位，管控指標跟蹤不及時，因此造成財務部門難以發現全面預算管控的具體信息，致使房地產公司項目預算管控過程中出現了各種各樣的問題。即使意識到了某個部門在工作中存在的問題并提出了相應的解決策略，但多數策略也僅限于表面，并沒有真正付諸于行動，落實到位。此時，需要相關部門提高預算管控意識，團結一致、思想統一、相互配合，分析差異原因，進而解決問題，各部門按各自負責的項目指標進行落實。只有如此，才能最大限度地規避預算管理失控的風險。同時，對于房地產公司而言，由于財務部門在預算管理過程中得不到部門的認可及領導的重視、支持，無法開展項目全面預算管理，更不能展現全面預算管理在公司經營管理的作用，進而對項目全面預算管控起到了一定的限制，影響相關工作的正常展開。因此，加大公司領導對財務部門在全面預算管控過程中的重視程度，得到各部門的認可支持，確保公司各部門共同做好項目預算管理工作，提高各部門預算管控能力，是現階段需要重點關注的一項工作。

（二）財務管理人員的職能有待明確

房產公司在發展過程中，進行全面預算管理的目的在于通過預算決策對公司未來一定時期內的財務、投資、經營等活動制定具體的計劃，并為公司的發展明確目標，能夠更加詳細的安排公司的發展規劃。但是，受傳統管理理念影響，房地產公司財務管理人員在開展財務管理工作的過程中，單純將管理模式定義為核算公司收入、支出，這種方式過于單一，也沒有參與到公司戰略發展部署層面，降低了財務會計的工作效率及監督管控作用，未充分凸顯財務管理人員的工作職能及價值作用。而這種缺乏明確財務管理人員職能的情況，不利于財務開展全面預算管控。同時，部分公司的財務部門即便開展了全面預算管控工作，但對管控工作的具體內容沒有做出明確規定，包括預測成本費用、收入預算、費用預算、公司資產負債情況、稅負情況、收益情況等。由于財務管理人員的職能不夠明確，因此，降低了全面預算管理的效率和質量。

（三）預算管控信息孤立單一

房地產公司在實際落實項目管理工作階段，若財務部門沒有應用當前普遍使用的預算管理系統，開展財務管理，那么不同部門之間的管控信息則很難實現有效共享。例如，在開展項目管理工作的時候，借助計算機和網絡對一些需要公開的信息進行傳遞，則可以強化不同部門之間的信息溝通，進而達到有效提高全面預算管理質量的目的。然而，如果不同部門之間無法實現高質量的溝通，項目的推進勢必造成一定影響，溝通信息不對稱，很多工作無法順利開展，這是當前管理人員需要重點關注的一個問題。

二、房地產公司項目全面預算管控的具體策略探索

（一）要對責任主體進行有效明確

在傳統管理理念的影響下，房地產公司在進行項目推動階段，經常遇到的問題主要包含兩個方面：第一個方面是過度關注運用預算財務指標，但是對于使用以及調配非財務資源卻沒有給予足夠的重視;第二個方面是房地產公司員工缺乏較強的管理意識，導致預算編制的科學性有待提升，預算沒有被執行到位，因此非常容易出現預算超標等方面的問題。

對于此類問題的解決，首先，必須要體現出財務部門管理的權威性，還應明確的是，全面預算管理的開展是一個協調與溝通的過程，并將公司的戰略目標在不同部門進行分配，真正實現全面預算管理一體化的模式，可以有效提高房地產公司的現金流管理能力。在此基礎上，注意公司的財務部門應做好全面預算管理的牽頭工作，應明確的是財務部門在開展全面預算管理工作的過程中，起到牽頭、協調的作用，因此財務部門應協調好經營管理、營銷、前期開發、工程管理等部門共同開展全面預算管理工作，需要編制全面預算管理機制、相關制度，并加大全面預算管理執行力，完善全面預算管理考核指標。同時，應明確的是房地產公司屬于資金密集型企業，對資金的預算管理要求較高，需要確保公司資金的合理安排，財務部門應做好年度、季度、月度預算計劃，杜絕預算與執行“兩張皮”的現象，提高財務人員的業務管理能力，增強業財融合管理意識，進而對提高全面預算管理能力的提升起到一定的促進作用。房地產公司全面預算管理應以時間維度進行劃分，通過目標利潤預算與階段性目標預算相結合的模式開展預算。結合預算管理環節進行分析，應做好銷售、成本、期間費用、項目收益、資產負債、資本性支出等預算工作，以此對市場可能出現的變化進行預估，提高自身的發展能力。再者，應通過明確的全面預算管理目標，并通過現金流為核心的預算管理，為企業的經營決策提供支撐。因此，只有保證對傳統的預算管理觀念進行轉變，明確全面預算管理不是由財務部門獨自承擔，是需要全體人員共同參與的基礎上，應讓各個部門的負責人在充分考慮預算編制相關要求的基礎之上合理執行相關預算。其次，對相關的項目單位來說，應調動各開發項目主管領導對全面預算管理的重視程度，以此才能更好地將目標責任制落到實處，在落實全面預算管理相關工作的同時，還應該將各個項目作為第一主體，預算責任人通常情況下被確定為項目經理，項目第二層次的負責人為項目公司各個部門的負責人。他們主要的職責就是通過分工合作的方式使得項目的總體預算目標可以得到有效執行。如果公司管理水平及員工素質較高，可以考慮在上述責任劃分的基礎上，為一線員工構建績效考核指標，并定期針對員工工作績效進行考核，真正實現整體的預算目標。

（二）對于預算編制的內容進行合理規劃

從預算編制的角度來看，財務管理部門應保證對預算編制方法進行合理選擇，真正將相關的預算內容落到實處，具體在制定預算編制內容環節，應從以下幾個方面入手：

首先，需要財務部門對于預算編制程序進行合理有效的規范，在正式開始實施編制預算前，房地產公司需要充分考慮項目的實際情況，對預算預報表進行規范編制，公司需要在充分考慮經營計劃的基礎上將預算目標及時下達，項目管理者需要在結合預算建議目標的基礎上，落實預算草案的編制，并且將編制的預算草案上報至上級部門。公司管理層應對項目的預算草案實施進行批復，項目負責人應依據上級的批復建議進行預算修正，進而結束預算編制的相關工作，對各個部門以及成員進行預算編制的分解。在此基礎上需要注意，按實際落實預算編制相關工作的同時，應對預算編制的方法進行合理選擇，常用的方法主要包括概率預算、滾動預算、彈性預算以及零基預算等。針對預算指標的編制應該體現一定的靈活性，確保后續的預算工作可以更好地結合項目推進情況而進行靈活的調整，為預算的順利執行打好基礎。其次，預算報表體系要能體現完整性，從開發項目的角度來講，要加大對預算編制內容的重視程度，預算內容的完整度越高，其涵蓋的內容越豐富，成本費用控制效果也就越好，則越容易實現相應的預算目標。在合理規劃預算編制內容后，不僅要使預算編制的內容更好地契合項目實際，同時能為后續預算編制的內容得到更好的落實打下良好的基礎。

（三）加大預算執行的力度

房地產公司財務部門在結束項目預算編制工作之后，需要根據編制好的預算開始執行，進而達到對預算指標進行控制的目的，具體從以下幾個方面入手：

首先，要依據總體的預算內容，結合公司需要推進的相關項目，對預算指標進行分解處理，確保每一個部門以及每一個員工都能積極地參與預算指標的執行，并且要以項目為單位，設置項目預算管控小組，安排專人對預算的執行情況進行統計，通過設立臺賬還行指標跟蹤，定期對接各部門，查找在執行預算階段容易產生問題的原因，并及時采取一系列的解決策略，保證可以順利完成預算指標。

其次，要構建完善的預算編制、審批制度以及預算執行分析制度，做好針對成本費用的控制工作。在預算執行階段，預算人員要以月、季度、年為單位定期分析預算執行結果偏差較大的原因，尤其需要加大對于特殊問題以及重大問題的分析力度，并將相關問題上報至公司領導以及預算管理委員會，通過層層審批對總體預算進行針對性的調整，使得預算的嚴肅性以及規范性能切實得到有效保證，真正將預算管理目標落到實處。

三、結語

綜上所述，房地產企業在實際落實項目預算管理的相關工作時，要具有統籌規劃本公司非財務資源以及財務資源的能力，進而確保統籌調配項目現有的資源，對于管理不力以及資源流失等方面的風險進行有效規避。因此，房地產公司需要充分考慮公司的經營特點，對項目全面預算管理的方法進行積極探索，進而幫助公司的經濟效益得到有效提升，為公司的發展打下良好的基礎，提高房地產公司的市場競爭力，促進房地產公司的可持續發展。

參考文獻：

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