房地產財務管理工作中關鍵環節的有效控制研究

趙軍恰

【摘? 要】房地產行業是國家經濟中重要的支柱性產業之一，其發展十分迅速。隨著國家陸續出臺對房地產行業宏觀調控的政策，房地產企業之間的競爭也在逐漸加劇，使很多房地產項目的開發面臨著財務風險和資金壓力。因此，房地產企業應該結合自身發展情況，在企業管理工作中制定對關鍵環節有效控制的相關制度，從而使得房地產企業實現可持續性發展。

【Abstract】The real estate industry is one of the important pillar industries in the national economy， and its development is very rapid. With the successive introduction of national policies on macro-control of the real estate industry， the competition among real estate enterprises is also gradually intensifying， which makes the development of many real estate projects face financial risks and capital pressure. Therefore， the real estate enterprises should combine with their own development situation， formulate the relevant system of effective control of key links in enterprise management work， so as to make the real estate enterprises achieve sustainable development.

【關鍵詞】房地產;財務管理;關鍵環節;有效控制

【Keywords】real estate; financial management; key links; effective control

【中圖分類號】F299.23;F275? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）01-0096-03

1 引言

房地產項目的開發存在資金投入大、回收周期長的特征。因此，在項目的選擇和財務的管理方面，需要房地產企業投入相應的精力。做好房地產項目的預測、資金管理、財務計劃等方面的工作，才能使房地產企業在提高資金利用率的同時，有效地控制項目成本，實現房地產行業收益最大化。對此，房地產行業的管理層以及員工都應樹立風險防控意識。在實際的操作中，健全財務管理以及成本控制的協同模式，實現企業的長遠發展。本文以房地產財務管理工作中關鍵環節的有效控制為對象展開討論。

2 目前房地產財務管理工作中存在的問題

2.1 財務管理制度不完善

首先，在目前房地產行業發展過程中，存在財務管理制度不夠完善的現象。尤其是中小型企業，在企業自身的管理過程中，缺乏財務管理的意識，很多企業并沒有設置專門的財務部門。其次，部分企業的財務人員缺乏專業的素養，存在財務方面的漏洞，使得企業在發展過程中，存在財務流程、財務管理等方面的問題，企業缺乏財務保障，不利于企業自身的發展。

2.2 資金管理制度不健全

房地產行業在資金管理方面涉及的環節較多，包括項目前的融資、投資以及銷售等方面，每個環節都會有大量的資金。因此，資金的管理是房地產行業最為重要的工作之一。但部分企業缺乏資金管理的概念，導致企業在發展過程中，出現資金回籠不及時、籌集資金困難以及資金斷層等現象，導致企業在發展過程中難以維持項目的進程，進而出現倒閉、破產的狀況。

2.3 風險管控意識不強

由于房地產行業的特征，所以在項目的風險管控上，需要投入相應的精力，以預測評估項目的可行性。但部分房地產行業對此并沒有制定相應的政策來實現風險管控。在項目開始前，沒有做好提前的預測、可行性報告以及應急預案等方面的工作，不利于企業的長遠發展。

3 房地產財務管理工作中的關鍵環節

3.1 資金管理

房地產行業項目的開發離不開資金的支持。資金在土地的競標、項目的規劃、開盤銷售、驗收等方面都有所涉及，每個環節對資金的需求和管理都非常密集和敏感。由于房地產行業資金回收周期較長，所以做好資金方面的管理對企業自身發展來說尤為重要。

首先，企業在項目的投資上，最開始的工作就是收購土地，需要投入大量的資金。除非企業的房地產項目是由政府劃撥而獲取土地，否則在土地的購買方面需要企業投入相應的資金。因此，資金是影響企業發展最為關鍵的因素。

其次，房地產企業在銷售時，會產生資金回籠的問題，資金的回收是實現企業有效發展的關鍵環節。為降低資金的使用成本，提高資金利用率，企業在銷售環節應該盡可能地獲取預售證，降低政府方面監管的額度，保證資金的流通和管理，這是實現企業發展的關鍵性工作。

3.2 稅務籌劃

房地產行業的稅務籌劃涉及企業從購買土地到完工清算的各個環節，也是財務管理工作中不可或缺的關鍵環節。因此，需要企業各個管理層以及財務人員給予高度重視。由于房地產行業涉及的板塊廣，投入的資金較大，使得企業在稅收方面存在稅收種類繁多、稅額高的問題。包括：購買土地時需要繳納土地購置的契稅、印花稅;項目進行之后需要繳納城鎮土地使用稅;房產在銷售時需要繳納增值稅、企業所得稅、附加稅、土地增值稅等多個不同的稅種。基于此，企業稅務籌劃方面的工作非常重要。企業的財務人員只有足夠了解國家相關的稅收政策，才能做好稅務籌劃。合理地運用國家相關的扶持政策減輕企業稅收壓力，并進行合理的避稅，使得企業的綜合稅負得到有效的控制，進而提升房地產項目的收益，使房地產行業在高效的稅務籌劃中實現利益最大化。

3.3 財務計劃和風險管控

房地產行業在項目開發過程中工作較為復雜、周期較長，所以相應的財務計劃以及風險控制對房地產企業來說，是實現房地產行業長期發展的重要工作內容。財務的計劃和風險的管控從企業在項目的選擇上就開始有所涉及。

首先，企業在購買土地時，需要提前出具可行性報告，包括市場的調研、國家相關的政策、融資等方面，同時，還要考慮市場的因素以及自身的管理等。基于此，為使企業對未知的風險進行有效的準備，企業內部的財務人員應該制定各類預算的計劃，如月度、季度、半年度、年度的預算等。針對資產負債表、利潤表、現金流量等財務報表進行相應的預算，盡可能地要求相關部門參與預算報表的制定和執行。

其次，為使企業能夠穩定地發展，財務人員除了有風險管控相關的意識，還需要制定相應的風險預警以及應急方案，使企業盡可能地掌握潛在的風險，并將其控制在可以接受的范圍之內，確保房地產行業在項目的開發上能夠順利地開展。同時，財務的計劃和風險的管控也是實現企業長期穩定發展的前提保障。

4 房地產財務管理工作中關鍵環節的有效控制策略

4.1 完善財務管理制度

為使財務管理關鍵環節得到有效控制并順利進行，首先，企業要健全財務管理相關的制度。明確企業內部管理人員和財務人員各自的職責，堅持相關職務相分離制度，禁止企業內部人員利用關系或者條件徇私舞弊，保證企業實現健康發展。

其次，要提高企業內部財務人員的專業素養，為優化管理流程、改革財務管理模式奠定良好的基礎。因此，企業要選拔專業的財務人員，將考察財務人員的職業素養作為選拔的內容，并且組織財務人員定期地進行培訓，及時了解國家相關的政策，為企業的發展提供保障。

再次，房地產企業要了解自身的發展情況，結合自身的需求，對財務管理制度進行持續性的完善。確保企業內部各項工作都能夠循序漸進地進行，盡量減少企業內部的財務沖突，在節省財務成本的同時，提升財務管理的效率和質量，使企業成為一個完整的整體，提升企業的核心競爭力。

最后，企業內部可以制定相應的獎懲制度，通過有效的懲罰制度，能夠保證企業的各個部門有序地進行工作，提高工作效率;通過有效的激勵制度，激發企業各個部門人員的工作熱情，增強崗位的責任感以及榮譽感，使得企業各個部門的工作人員都能夠配合企業財務管理工作，共同努力讓企業實現可持續性發展。

4.2 加強資金管理

房地產行業的資金管理是保證所有工作順利進行的前提條件。因此，在資金的管理上，企業只有制定有效的管理制度，才能有效地降低企業發展的成本，并提升資金的利用率。

首先，融資是項目最開始需要做的準備工作。在融資方面，企業要拓展融資渠道，將銀行的貸款、股東的投入以及其他貸款等融資渠道和方法相結合，運用融資網絡彌補資金缺口進而規避運營的風險。

其次，加強企業內部的資金管理。對企業內部的資金以及現金的管理制定有效的管理制度，并制定戰略性項目投資計劃，加強對已進行的項目資金使用情況的控制。

最后，企業要制定資金管理的動態跟蹤機制以及設立監管部門，確保各個階段資金的使用情況合理規范，將風險控制在可接受的范圍內，并盡量地縮短資金在回收過程中的周期，把控資金的流向，能夠對不合理以及損害企業利益的現象進行及時調整和控制。對于資金使用較大、風險較高的項目，企業應成立專門的監管部門，及時地掌握項目的進程和情況，使企業能夠實現對資金的有效控制和使用。以這種方式進行的資金管理，才能有效地提高資金的使用率，盡可能地降低企業在發展過程中存在的資金壓力以及財務風險，推動企業長遠發展。

4.3 優化稅務籌劃方案

稅務的籌劃離不開國家相關的政策，稅務籌劃將會直接影響到房地產企業發展的合理性、合法性，以及企業項目開發成本的高低。因此，在稅務籌劃方面，企業要予以高度的重視。

首先，房地產企業在進行稅務籌劃時，要了解國家相關的政策，保證在土地的購置、開發建設、銷售、資金回收等多方面，做到遵守法律、誠信納稅。同時，房地產行業稅務籌劃方案的優化，是要以國家政策的變化為前提條件，在法律允許的范圍內提升利潤的空間，做到合理避稅，減少企業在發展過程中的成本，為企業發展提供持續的動力。

其次，房地產行業在發展過程中，所涉及的稅種較為復雜和繁多，所以在稅務的籌劃上要遵循謹慎性原則。中小型房地產企業可以委托專業的會計師事務所進行相關的稅務籌劃工作。在企業的項目開發以及稅務籌劃方面，應對簽訂的合同、成本的分攤以及產品質量等方面進行綜合的測評，并且在企業成本類發票的取得、保管方面設置專門財務人員或財務制度進行管理，為企業稅務籌劃工作提供有力的數據支持。

最后，針對不同的稅種，企業要及時地學習國家出臺的優惠政策，并合理加以運用，例如，不預征稅、小稅種減免、國家扶持項目等。同時，在稅務籌劃環節加強落實工作，使企業在符合國家規定的同時，合理地運用國家相關的優惠政策以及進行合理的避稅，進而使企業在稅務籌劃方面的工作能夠順利有效地進行，為企業的發展給予一定程度的保障，讓企業能夠最大限度地節省成本、增加利潤。

5 結語

在房地產行業日常的開發和管理工作中，為使企業能夠在財務管理的關鍵環節進行有效的控制。首先，要了解國家相關的政策，以國家出臺的政策為前提條件，規范企業內部財務工作，提升財務人員的素質;其次，加強對資金的管理、對風險的控制，以及在稅收籌劃等方面進行合理化的調整。在此基礎上，讓企業能夠對項目的風險以及開發的成本進行有效的控制，使企業能夠實現健康可持續性發展。

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