平涼市房地產市場高質量發展分析研究

張靜麗

房地產業是我國經濟發展的重要支柱，因城市特殊屬性呈區域分化特點。本文選取甘肅省平涼市為研究對象，對當地房地產進行實際調查，發現以平涼為代表的西北中小城市房地產開發投資呈高位態勢，存在商品房單價“非理性”上漲、空置率攀升、發展長效機制不足等問題，文章據此對平涼房地產市場平穩健康發展提出建議。

平涼市房地產市場運行主要特征

1.房產開發投資呈高位態勢

自“十三五”以來，平涼市新開工商品房661.6萬平方米、竣工531.7萬平方米，完成投資306.58億元。其中：2019年房地產開發投資增長38.53%、2020年上半年完成投資增長14.99%。平涼現有房地產開發經營企業122戶，房地產經紀機構102戶，房地產項目89項。以平涼為代表的西北中小城市房地產開發投資普遍呈高位態勢。

2.商品房銷售增速有所放緩

受疫情、開發主體多元化、消費者預期變化等因素的共同作用，目前平涼市住房開發維持增長態勢，但成交量和成交金額卻有所下降。加之受資金壓力、市場購買力疲軟、以及全國房地產市場調控趨勢，目前需求方觀望樓市、消費欲望有所下降，平涼商品房市場銷售增速明顯放緩。

3.棚戶區改造建設基本完成

城鎮老舊小區改造作為保障性安居工程，能夠改善困難群眾居住條件，滿足人們群眾對美好生活的需求，也能帶動行業上下游的產業發展，對于穩定投資具有重要作用。2009年至2019年平涼市棚戶區改造任務共計8.88萬戶，截止2019年，完成棚戶區改造8.54萬戶。2017—2019年中心城區2005年以前建成的老舊住宅樓全面完成改造，2020年棚戶區改造建設目標也已基本完成。

平涼市房地產市場發展存在的問題

1.商品房單價“非理性”上漲

受城鎮化加快、市場傳導、棚改安置推進、信貸政策、返鄉置業需求溢出、開發商營銷等因素影響，平涼市房地產市場需求在短期內集中釋放，房價隨之水漲船高持續攀升，與2010年前后相比房價上漲超過4倍。據某全國性房產信息服務平臺統計：平涼市2019、2020年平均房價分別為6642元/㎡和6774元/㎡，若按照2019年數據測算，平涼市房價收入比約為8.96，域內房價相較于居民收入明顯偏高。

2.商品房空置率有所上升

本文主要討論存量市場空置率。近幾年平涼市房產剛需與改善性需求集中釋放，居民投資型購房比率不斷增加。調研顯示：平涼市房地產市場中，短炒投機比重較低，居民購房自住比例較高，且多數將房產作為保值增值資產不輕易出售，住宅空置現象開始逐步出現。當前平涼市庫存去化周期為13個月，普通商品房平均空置率大約為20%，三年內新建交付小區的房屋入住率不到40%。3.房產市場平穩健康發展長效機制不足

從長期發展分析，當前平涼雖然新生人口增量并未明顯下降，但人口增速一直保持在低位水平，年輕人口外流規模在不斷增加，年輕人口在年齡結構中呈現斷崖式下跌，人口少子化和老齡化逐步加大，地方經濟發展水平所能發揮的人口聚集能力相對有限，購房總需求在一定程度上被提前釋放，房價上漲從根本上缺乏持續有效支撐。

對平涼市房地產市場的綜合判斷

1.“整體穩定、成交趨降”是主流趨勢

從人口吸納能力、城市發展潛力、居民收入增幅、棚戶區改造規模、城鎮化率、債務水平等幾個維度綜合考量，平涼市居民購房總需求與支付能力呈下降態勢；商品房單價“非理性”上漲與城市經濟發展的基本面有所偏離，提前透支了房價持續上漲的潛力。兼顧疫情影響、房價泡沫水平、市場對房價下調預期以及購房者心態等因素，可以判定：平涼市房地產市場熱度持續上揚的格局很難再現，市場整體穩定、成交趨降應是主流趨勢。

2.房產市場“有價無市”現象已有雛形

平涼房價保持至5000～8000元/㎡區間，而居民工資水平大致在2500～4000元/月，市場中購房者主要采用按揭貸款方式買房，居民負債水平較高。目前平涼在建在售樓盤相對充足、市場現有支付能力相對有限、購買意愿下降、人員持續外流、市場需求斷層問題疊加；加之經濟水平、薪資、消費能力、前期高位追漲、中介哄抬等因素綜合影響，房產市場“有價無市”現象已有雛形。

3.房地產市場風險防控亟需加強

穩定是當前房地產市場健康平穩發展的重中之重。在疫情持續影響下，平涼土地財政依賴度有上升趨勢。棚戶區改造放緩和貨幣化退出后，市場已趨于飽和，長期內存在供大于求、局部過剩風險。從市場走勢看，在新冠疫情背景下，經濟進入高質量發展階段，房地產市場的去化周期會逐漸延長，企業流動性風險明顯上升。

對平涼市房地產市場的前景分析

1.房地產業在中短期內仍是地方經濟增長的基石

受新冠疫情大流行、全球經濟放緩、投資需求拉動不足等因素影響，國內經濟下行壓力依然較大、結構性風險比較突出，經濟發展呈明顯“L”型緩降態勢。參照國際發展經驗未來我國城鎮發展還有15%以上的空間，房地產業仍是中短期內經濟的“穩定器”，中短期內房地產業對經濟發展中的基石作用不變，但市場會呈現逐步調整態勢。

2.房地產業將呈現“穩中有降、穩中有變”趨勢

在“房住不炒”的定位引導和“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標下，各地相繼發布針對性調控政策，伴隨城鎮老舊小區改造全面推進，保障房、長租房、共有產權房逐步出現，房地產市場正向居住屬性調整，區域分化特點顯著。五大核心城市群[ 五大核心城市群是指長三角城市群、粵港澳大灣區、京津冀城市群、成渝城市群、長江中游城市群。]是我國最具發展潛力的地區，也是房地產業發展的核心區，平涼屬西北五線城市，亦非熱門城市，未來房地產行業將呈現“穩中有降、穩中有變”趨勢。

3.人口負增長與老齡化加速將降低房地產投資紅利

據中國社會科學院預測我國人口將從2030年開始進入負增長，并進入超級老齡社會。人口負增長與老齡化程度持續加深已成為我經濟社會發展的重大挑戰。平涼作為非核心城市人口吸引力不足、人口老齡化、年輕人口外流引致婚育人口規模增速放緩甚至減少，長期來看房地產市場需求總量必呈衰減態勢，人口紅利的逐步消退會降低房地產投資紅利，并重塑房地產市場格局。

平涼作為西北五線城市，房地產市場容量相對較小，市場價格彈性較大，人口和產業集聚能力有限，在疫情持續背景下，市場風險不斷積聚，為確保房地產市場平穩健康，必須尊重市場規律，對市場進行有效預調和微調。

及時科學調控房價增幅與上限

針對平涼房價“非理性”上漲和“本土營造”的特點，首先要合理規劃轉讓土地的序列、價格和時間，以穩地價夯實穩房價的基礎；其次要積極增加中低價位、中小套型普通商品房、廉租房、經適房供應，遏制房價過快上漲趨勢；再者，要對新開熱門樓盤項目定價進行科學厘定，同時激發二手房交易活力，防止房產“新熱舊冷”負面影響擴展。

合理引導房地產市場預期與信心

首先，應將房價科學調控與合理引導開發企業開展理性營銷相結合，從供求兩方面共同營造和傳遞房產銷售價格穩定的市場預期；其次，要做好宏觀經濟長期穩定和穩中向好的宣傳和推廣，積極回應社會關切、打造公平開放透明和法治化環境；再者，要引導市場主體對片面信息、過度信心、供給壟斷等因素的科學認識，促成高質量發展與良好預期的有效良好循環。

積極出臺爭奪年輕人福利政策

房地產發展短期看金融、中期看土地、長期看人口，人口流入增加地產需求、支撐土地財政，特別是適婚人群是購房的主力。爭奪年輕人本質在于為城市長期發展積蓄持續動力。平涼應積極出臺政策，如：青年計劃、租房購房補貼、人才公寓、創業補貼和優惠貸款等，擴大范圍搶奪青年大學生（包括中專生），為未來發展吸引更多的年輕人。

發展產業創造穩定就業崗位

平涼是農業大市，特色主導產業亦以農業為主，中心城區經濟發展偏弱、產業積聚不足、就業崗位相對有限，對年輕人口吸引力不足。產業決定城市未來，為緩解人才外流，平涼應改善當地的營商環境和公共服務，注重承接對勞動力依賴較大的產業，創造更多穩定就業崗位，促進本地人口就近就業與城鎮化，做大做強中心城區的規模和影響力。

著力提高商品住宅及配套服務質量

人民群眾對美好生活的向往與追求是房地產業發展的方向與空間，未來房地產行業重心必須從需求側轉為供給側。結合平涼文化與資源稟賦基礎，“康養”可以成為平涼城市發展的新亮點，作為西蘭銀幾何中心，發展第二生態住宅、打在生態休閑特色是未來方向之一。在住宅開發及配套服務品質上，一要推進綠色健康住房發展、滿足人們綠色健康生活需要。二要提高住房品質，依靠工業化、信息化、智能化解決質量供應問題。三要實現住房成品化，配套優化相關服務質量。

（中共平涼市委黨校）

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