投資方視角下未來(lái)社區(qū)資金平衡研究

孫晟 杭州市城市建設(shè)投資集團(tuán)有限公司

陳歡 杭州市城市建設(shè)發(fā)展集團(tuán)有限公司

改革開(kāi)放后，我國(guó)經(jīng)歷了全世界規(guī)模最大、速度最快的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。在快速城鎮(zhèn)化的同時(shí)，我國(guó)人均GDP超過(guò)1萬(wàn)美元，人民的生活水平快速提高，對(duì)居住環(huán)境和功能配套上提出更高的要求，特別是浙江省作為“新時(shí)代全面展示中國(guó)特色社會(huì)主義制度優(yōu)越性的重要窗口”，如何提高城鎮(zhèn)居民的居住條件成為浙江省的重要課題。

社區(qū)作為城鎮(zhèn)居民生活的基層組織，不論是在社區(qū)設(shè)施、社區(qū)文化，還是在社區(qū)制度上對(duì)居民生活息息相關(guān)。浙江省繼特色小鎮(zhèn)后，2019年在大灣區(qū)建設(shè)行動(dòng)計(jì)劃首次提出未來(lái)社區(qū)概念。

一、未來(lái)社區(qū)的發(fā)展與研究概述

未來(lái)社區(qū)的概念在中國(guó)剛剛提出，但在國(guó)外相關(guān)概念有很多實(shí)踐探索。包含新加坡“新鄰里社區(qū)”模式、歐洲BLOCK模式、日本共享住宅模式、加拿大Quayside社區(qū)等。這些模式背后的邏輯：社區(qū)從傳統(tǒng)的居住屬性，變得更加人性化、智能化、生態(tài)化、共享化。

2019 年，浙江省發(fā)布《浙江省未來(lái)社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)工作方案》，對(duì)未來(lái)社區(qū)提出“139”頂層設(shè)計(jì)，以滿足人民對(duì)美好生活需求為核心，把人本化、生態(tài)化、數(shù)字化為價(jià)值坐標(biāo)，將九大場(chǎng)景作為實(shí)現(xiàn)主體。整體規(guī)劃分階段推進(jìn)，詳見(jiàn)表1。

二、未來(lái)社區(qū)的實(shí)施模式

本次未來(lái)社區(qū)的提出即不同于普通商品房也與政府保障性住房存在區(qū)別，未來(lái)社區(qū)雖然是政府引導(dǎo)，但實(shí)施過(guò)程中是以市場(chǎng)為主體，按照市場(chǎng)化原則推進(jìn)。為保障未來(lái)社區(qū)模式的可持續(xù)性和可復(fù)制性，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金平衡，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資人有吸引力是決定模式是否成熟的關(guān)鍵因素。

未來(lái)社區(qū)實(shí)施主要分為創(chuàng)建期和運(yùn)營(yíng)期，其中創(chuàng)建期主要分為6個(gè)階段，詳見(jiàn)表2。

三、投資方在未來(lái)社區(qū)資金平衡分析

（一）資金平衡模型

未來(lái)社區(qū)資金平衡是對(duì)未來(lái)社區(qū)整個(gè)生命周期資金的流入、流出及主要影響因素的分析，判斷未來(lái)社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性。靜態(tài)的資金平衡表示項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)資金投入和產(chǎn)出的平衡，可表示為：

其中，I表示項(xiàng)目總投資，P為項(xiàng)目利潤(rùn)，L為項(xiàng)目期末資產(chǎn)余值，M為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)收入，B為項(xiàng)目其他收入。

以上公式未考慮資金時(shí)間價(jià)值，但未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目具有較長(zhǎng)的資金回收期，需要充分考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響，為此引入未來(lái)社區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的動(dòng)態(tài)資金平衡模型，運(yùn)用終值法考慮項(xiàng)目時(shí)間價(jià)值：

其中，i為基準(zhǔn)收益率，n為項(xiàng)目全生命周期，P為項(xiàng)目每期利潤(rùn)凈利潤(rùn)終值。

（二）資金平衡主要影響因素

影響未來(lái)社區(qū)資金平衡的因素主要包括三大類，包含項(xiàng)目建設(shè)期運(yùn)營(yíng)期收入、支出及回收資產(chǎn)余值。資金平衡從主體分類可分為政府方和投資方，本次分析主要從投資方角度進(jìn)行分析，具體影響因素詳見(jiàn)表3。

（三）資金平衡的舉措

根據(jù)現(xiàn)金流量圖和影響因素分析，大部分未來(lái)社區(qū)建設(shè)期存在現(xiàn)金流缺口，需要通過(guò)運(yùn)營(yíng)期收入和資產(chǎn)余值實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目資金整體平衡。為支持未來(lái)社區(qū)項(xiàng)目順利實(shí)施，投資方需要在實(shí)施方案中與政府協(xié)商相關(guān)條件。首先，政府方突破性設(shè)置科學(xué)合理的容積率、綠地率等規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)，為高品質(zhì)和控成本之間尋找平衡點(diǎn)；其次，在項(xiàng)目建設(shè)期政府方可以通過(guò)土地款提前支付部分政府回購(gòu)款，減少投資人建設(shè)期資金缺口；最后，與政府方協(xié)商好政府回購(gòu)公建部分價(jià)格和體量，按施工時(shí)點(diǎn)分期支付回購(gòu)款項(xiàng)，提前回收部分建設(shè)資金，降低投資方財(cái)務(wù)成本。在運(yùn)營(yíng)期需盡量減少投資人自持物業(yè)，物業(yè)由政府方持有，在拿地前確定運(yùn)營(yíng)主體，保證9大場(chǎng)景落地的同時(shí)獲取一定運(yùn)營(yíng)收益。

結(jié)論：未來(lái)社區(qū)目前處于試點(diǎn)階段，政府方、投資方等機(jī)構(gòu)在深入探索一種可實(shí)施可復(fù)制的投資模式。通過(guò)資金平衡模型分析，在投資方角度下，現(xiàn)金流平衡仍然是重中之重。但在強(qiáng)調(diào)投資方現(xiàn)金流的同時(shí)又要確保項(xiàng)目去房地產(chǎn)化，實(shí)現(xiàn)人民對(duì)美好生活向往的未來(lái)社區(qū)，滿足社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益平衡，仍是需要后續(xù)研究的方向。