T-REITs區塊鏈在不動產投融資中的應用

武漢陽光房地產估價有限責任公司 童玲

1 T-REITs基本介紹

1.1 REITs的基本介紹

REITs，全稱為Real Estate Investment Trusts，翻譯成中文就是房地產信托投資基金的意思，最早出現于美國。通常通過獨立的信托投資公司持有房地產或不動產，投資者采用購買基金等途徑參與不動產項目的投資，通過不動產后期經營所得分紅獲取自身經濟收益。其中，投資者投入的項目資金需要被獨立的第三方所托管，而房地產或不動產的經營管理需要靠專業的物業管理人員進行監督，以此保證整個投資運行過程的安全性。

各國和區域之間對于REITs的硬性規定，根據當地的政策法規也會有所不同：(1)美國規定REITs至少需要將自身70%以上的資金投入至房地產投資中，且投資人不少于90人，這一規定也是為了更好地提高存量房屋的流動性，因此，美國大部分的收益來源都是通過房屋出租和房產流轉中產生的差價來獲取的。(2)在新加坡，REITs既可以由公司法人設立，也可以通過信托方式成立。但如果以公司法人的名義，就必須在當地證券交易所籌集資金，并需達到100萬新加坡元才可允許交易，限制較多，因此新加坡大部分投資者還是通過信托的形式進行金融交易。(3)中國香港的REITs必須通過信托公司加以成立，且要求自身資產需全部投資于不動產項目，并將不低于80%的凈收益分配給相關投資人；(4)我國內地的REITS模式與美國有相同之處，但從不動產基金產品活躍度層面來看，與美國依舊存在較大的差距。當前。以REITs為主導，探索和開展相關業務，已成為我國資產證券工作的重要組成部分。

1.2 T-REITs的含義

T-REITs，全稱為Tokenized REITs，具體是指房地產信托投資基金的貨幣化并進行上鏈。T-REITs的具體操作通常是將相應權益按比例進行劃分，并把劃分后的等額基金貨幣化，通過雙方合約在交易平臺進行貨幣的發行流轉。當前，隨著社會水平和信息技術的快速發展，區塊鏈技術也在日益成熟，隨著其在各項投資項目中的廣泛運用，作為不動產中最主要、最核心的房地產，其產品的價值評估和上鏈，為整體的不動產業帶來了更大的發展機遇。

1.3 T-REITs的特點

作為區塊鏈背景下衍生出的T-REITs，其不僅具備REITs所具有的一般特性，更是在相關投資運用中展示出自身的獨有優勢，具體可從以下幾個方面來闡述。

1.3.1 投資門檻低

由于區塊鏈技術的日益加強，當前基金管理人可以將T-REITs按比例劃分，分為若干份額，以此降低投資者的投資門檻，為其提供更加便捷、輕松的投資空間。

1.3.2 快捷性

T-REITs通常是將投資基金轉為貨幣化的過程，因此，REITs在Token與上鏈后的交易過程中，投資者只需要通過電子支付等途徑進行資金轉移，不像傳統交易中還需等待人工對收益進行核算分配，而是直接通過數字交易平臺自動執行智能合約，大大節省了紙質文件和相關手續的操作時間，從而提高雙方交易效率。

1.3.3 安全性

當前的區塊鏈技術具備數據加密性、交易記錄透明性等特點，因此，投資交易過程與交易記錄不易被人更改，監管系統較之前也有了很大程度的改善。這些自身優勢能夠更好地保證投資人的交易安全性，可以有效地控制與規避投資過程中產生的交易風險。

1.3.4 靈活性

過去，不動產由于投資手續繁瑣復雜，靈活性較差等問題而受到制約。當前，隨著區塊鏈技術的提升，T-REITs為房地產等投融資項目省去了很多程序，以此吸引更多的投資人，提高了不動產項目的靈活性與流動性。

2 T-REITs在不動產投融資項目中的運用

不動產項目根據金融單位的相關要求可分為多種開發模式，因此其上鏈形式靈活性、流動性較強。在實際交易過程中，相關工作人員可根據項目的基本特點、法律制約、監管程度等因素，設計合理的上鏈措施。此外，在項目上鏈過程中，除了需要不動產持有人和專業的基金管理人，還需要中介、資產交易平臺、房產評估顧問等服務機構共同參與交易。T-REITs在不動產項目中常見的交易模式主要可闡述為以下幾點。

2.1 REITs上鏈模式

這種上鏈模式由專業的信托投資公司作為經紀商持有不動產或房地產的部分資金收益，投資商通過數字交易平臺購買劃分后的等額基金和對應貨幣，以此間接性地擁有該不動產所有權，并成功地將資金投至此項目中。當前，很多有關REITs上鏈的實例，大多都是通過上述的交易形式來完成項目交易，如圖1所示案例：根據數字交易平臺資料顯示，The Hub at Columbia是一棟價值2000萬美元的學生公寓，臨近美國南加州大學，原所有人為不動產投資企業Convexity Properties，在當時由Core Space物業管理公司進行實際的經營管理。該公寓于2016年3月被持有學生公寓約49%權益的SC Student Housing REIT Inc進行分割，并按比例等額分成995份T-REITs，每份售價2.3萬美元，投資商通過注冊，接受的支付方式包括美元、比特幣和以太幣。投資者通過注冊經紀商GCS獲得可交易許可證并進行基金認購，從而獲取該公寓所有權。根據上述實例，我們可以進行大膽的設想與展望，在未來T-REITs模式日益成熟后，不動產等金融交易方式會變得越來越多樣化，線下因素造成的交易滯緩及制約現象也會隨之減少，以此加強雙方的交易效率與成功率。

圖1 美國The Hub at Columbia案例

2.2 區塊鏈在MBS中的應用

根據上文所述，當前不動產投融資領域的產品豐富程度與活躍程度日益加強，除了前文所提到的REITs上鏈模式外，MBS，全稱為Mortgage-Backed Securities的抵押貸款債券，是銀行債券市場最早的品種之一，產生于50年代的美國，近些年我國也有越來越多的MBS將區塊鏈技術應用于自身模式中。其整體理念是金融機構把自己持有的不動產進行抵押貸款并集中投入到抵押貸款池，由專門的金融機構或指定機構通過現金方式購入，獲得政府許可后將這些貸款以證券形式提供給投資者，同時，這一批地產具備流動性較差但未來現金收入較為可觀的特點。當前我國根據不同性質的抵押貸款模式可將MBS分為RMBS和CMBS，即住房抵押貸款證券和商業地產抵押貸款證券。據相關研究數據可知，我國2017年第三季度RMBS發行量共計601億元；2019年上半年，國內CMBS發行規模約為314.78億元。在發行的同時，金融機構和證券市場也在RMBS和CMBS發行上進行實時的調整和完善，以此獲取經濟收益最大化。

2.3 交通銀行聚財鏈平臺

2018年6月，交通銀行設立了“聚財鏈”平臺，這是我國首個將全流程區塊鏈技術運用于信貸資產證券化的金融項目。平臺具體的操作模式是通過為投資公司機構及中間服務機構制定相應的區塊鏈節點，并將資產證券化項目信息與資產信息進行雙上鏈，使經營管理者、不動產所有人、中介機構等參與方通過智能合約的方式，在線上完成資產評估、交易風險測試、現金核算等手續。“聚財鏈”平臺的成立，通過線上的交易方式，重塑和簡化了線下資產操作流程，以此降低交易操作風險，提高交易效率與成功率。此外，區塊鏈技術的數據加密性和交易記錄透明性也充分保障了基礎資產的真實性與安全性。

3 T-REITs在不動產應用中面臨的問題

隨著T-REITs和區塊鏈技術在不動產項目中的應用次數日趨增加，在發展過程中逐漸會遇到法律法規等因素的影響，從而對其造成制約。

3.1 不動產的登記規則與執行問題

房地產作為不動產項目的重要組成部分，不動產很大一部分收益也來源于房地產的開發與投資項目，然而，當前絕大多數國家的立法原則明確表明，對房地產在內的一切不動產實行“登記生效主義”，顧名思義，所有不動產的物權變動以實際登記記錄為標準。通過上鏈等方式獲取Token貨幣化的持有人并不是先前登記機關所記錄的產權所有人。這一情況下，即使物權登記所有人為Token持有人的下屬企業，Token持有人也不能因此直接享有不動產所有權，面對這一現狀，如果Token持有人想要對所持不動產提出強行執行申請，根據現行物權法可知，房產所在地法院很有可能對這一申請不予通過。

3.2 外商投資在不動產領域的限制性規定

當前，世界各國雖然沒有在相關政策中明確標明限制和禁止境外投資者在不動產領域進行交易活動，但根據我國《關于規范房地產市場外資準入和管理意見》可知，目前國外投資者在我國內地的金融交易依舊受到較為嚴格的限制。如果T-REITs利用跨境模式進行操作，則需要考慮該操作過程及其中的境外投資人是否違反了國內對于外商投資不動產領域的相關準入制度規定。除我國以外，其他國家或地區在利用T-REITs時，也應該充分了解當地對于外資參與不動產投資是否包含限制性規定，避免因使用跨境模式的T-REITs而違反相關法律制度。

3.3 Token交易與證券監管

T-REITs的實質是實現不動產上鏈與貨幣化的過程，并采用當前先進的區塊鏈技術，實現Token的進一步發行和流轉。然而，當前我國內地始終禁止融資代幣，因此T-REITs無法在當前內地金融市場中與投資商進行直接發行與交易。如果T-REITs在中國境外進行交易發行，則需要考慮操作是否符合我國的相關行政制度與法律法規，在順利完成交易的同時，應時刻遵守和服從我國的監管制度規定，因此T-REITs和Token交易在現階段依舊會受到一定程度的制約與限定。

4 結語

區塊鏈時代背景下，T-REITs的出現與興起，為房地產事業提供了廣闊的發展環境與發展空間，為整個不動產投融資項目注入活力源泉，但在此期間，T-REITs也會由于諸多原因而受到制約與影響。因此，在交易過程中遇到問題時，相關部門應及時采取有效措施，規避風險，合理妥善地利用區塊鏈技術；在交易過程中遇到相關法律問題謹慎處理；相關監管部門制定完善配套的監督系統等，以此減少T-RELTs在不動產投融資應用過程中的風險指數，吸引更多的消費者進行投資，從而促進我國整體的經濟發展水平。