房地產市場與實體經濟的聯動性

李均超

本文利用小波分析模型研究了不同時期、周期下我國三大經濟圈（環渤海經濟圈、長三角經濟圈、珠三角經濟圈）內房地產市場與實體經濟發展的聯動關系，研究表明行業間聯動性具有顯著的地區性差異，這與不同經濟圈內經濟發展程度、區位因素以及主體產業有關。

背景介紹

上世紀以來，我國房地產行業的迅猛發展吸引了國內外學者的諸多目光，對于房地產行業影響實體經濟的渠道是什么？總體影響效果是怎樣的？學者們進行了諸多的探索，雖目前相關文獻也解釋了此類問題，但傳導理論的片面、實證解釋的缺乏以及結論的模糊嚴重制約著各國政府相關政策的制定，因此，弄清楚我國不同時期內房地產市場與實體經濟的聯動效應對于我國發展突破瓶頸、改變現狀具有重大戰略意義。

關于房地產市場的研究，學術界形成了幾條主線：一是從現實數據出發，基于各種角度研究房地產市場發展是如何影響一些實體經濟變量，例如，消費（萬曉莉、嚴予若、方芳，2017）、儲蓄（李雪松、黃彥彥，2015）以及投資（羅知、張川川，2015）等；二是探索房地產行業與經濟周期之間的關系。部分學者認為房地產行業的穩定發展對于平衡貨幣供求是有益的（王千，2006），加之國家政策的合理引導，其在抵御經濟波動時能夠起到防火墻的作用（劉俊民、王千，2006），房地產市場的穩步發展能夠為實體部門提供一個平穩的貨幣環境，促進實體經濟的發展。但2008年金融危機給我國經濟造成了巨大損失，因此，有學者提出房價的異常增長會增大居民收入差距（原鵬飛、馮蕾，2014），加大政府土地財政的實行（梅冬洲、崔小勇、吳娛，2018；高然、龔六堂，2017），引起宏觀經濟波動。

綜上，現有文獻對于房地產行業與實體經濟的關系并沒有一個一致的答案，且大多數文獻僅對房地產行業與實體經濟之間的短期關系進行了論證，二者在中長期內的關系并沒有得到有效證明或僅通過主觀分析來說明，因此中長期內二者的聯動性缺乏實證上的補充。其次，目前相關文獻大多采用計量經濟學模型，而計量模型對變量平穩性的要求使其舍棄了部分數據的原始信息，其得到的系數估計值缺乏合理性。此外，現有文獻對國內房地產行業的研究往往將各省各地區放于同一框架，忽略了行業間聯動性的地區差異性。對此，本文探究了不同時期、周期下，我國三大經濟圈內房地產行業與實體經濟發展的聯動性，從而為各地區政府有效監管房地產市場、制定合理有效政策提供借鑒。

模型設計及變量選擇

模型設計

本文通過小波模型分析我國三大經濟圈內房地產行業與實體經濟發展的動態關系，通過小波相干性的顯著區域分析行業間的相關強度，通過小波相位差分析行業間的相關類型和先導滯后關系，通過小波增益衡量房地產行業對實體經濟發展的溢出強度，此外，本文將0-0.5年定義為短周期，0.5-2年定義為中周期，2-4年定義為長周期。

變量選擇

目前文獻中用來衡量實體經濟發展的變量主要有實際GDP以及工業增加值，考慮到房地產行業和以金融業、金融部門為代表的虛擬經濟也可以直接創造GDP，而目前工業作為我國實體經濟發展的核心部分（黃群慧，2017），該行業的發展程度能夠有效描述當前的實體經濟大環境，因此，本文從統計局網站獲得三大經濟圈內各省市（除港澳臺）2005年8月-2017年12月的工業增加值增速，并通過對各經濟圈內省市的工業增加值增速取均值來衡量各區域內實體經濟發展的平均增速。

考慮到數據的充足性和可得性，本文利用三大經濟圈內各省份的商品房銷售面積來衡量各地區的房地產行業發展程度，三大經濟圈各省市商品房銷售面積來自國家統計局網站，時間跨度為2005年8月-2017年12月。

不同經濟圈中行業間的相干性顯著區域均主要位于短周期內，中長周期內僅有極少數區域存在顯著的相干性，房地產行業與實體經濟之間的聯動性主要體現在短期內，中長期的行業聯動性并不明顯。

各經濟圈內行業間的相位差存在一定的差異，區別主要體現在房地產行業與實體經濟發展的先導滯后關系上，這可能與不同經濟圈內經濟發展狀況（張清勇、鄭環環，2012）、當地房地產調控政策（何青、錢宗鑫、郭俊杰，2015）、工程建造時間以及房地產行業在當地經濟中所占比重的不同有關，但總體來說兩個行業之間的正負相關性卻并無大的區別。

不同經濟圈內房地產行業對實體經濟的影響趨勢和波動很相似，區別在于各個經濟圈的增益大小有所區別。特別是在短周期內，大致可分為兩個區間：2008年7月-2012年4月期間，環渤海經濟圈的短周期增益總是大于長三角和珠三角經濟圈，其中在2011年7月之前，長三角與珠三角經濟圈之間的增益很相似，但之后長三角經濟圈的短周期增益要大于珠三角經濟圈。這說明該期間內環渤海經濟圈內的房地產行業對于實體經濟的溢出效應較其他兩個地區要大一些。2013年9月-2016年4月期間，環渤海經濟圈內的短周期增益快速下滑，并低于其他兩個地區，而珠三角經濟圈的增益則快速上升，遠超與環渤海和長三角經濟圈。這主要是因為環渤海經濟圈身為我國政治文化中心，其資源和競爭力的聚集最強，2008年期間，萬科、恒大等南方地產商紛紛北上。同時期，“禁貸買地”政策出臺影響全國房市，廣州、上海等城市首當其沖，長三角、珠三角地區受樓市調控影響較大。而環渤海地區由于其特殊的區位因素，加之奧運拉動，受政策調控影響不大，因此，該時期內環渤海地區房地產市場成長性就好，房地產開發投資增速較為穩定，在2012年之前環渤海經濟圈的房價對實體經濟的溢出效應也較強。但是在2012年以后，珠三角經濟圈憑借高新技術的快速發展、外資的強烈推動迅速成為中國經濟國際化最高地區，但相對于其他地區來說，珠三角經濟圈內個體或民營企業占比較大（郭文偉、李嘉琪，2019），尤其深圳，在外資沖擊下，更易引起經濟波動，對其他行業的溢出強度較大。

研究結論

本文通過連續小波變換探究了不同時域、不同頻域下我國三大經濟圈內房地產行業與實體經濟部門發展的聯動性特征，我們可知，房地產行業的過度膨脹使得刺激房市已不再適合作為我國短期內促進經濟增長的有效方法，持續刺激房地產市場只會不斷加劇我國經濟的“脫實向虛”，因此，對于我國目前來說，加速行業轉型升級，培育民族企業核心競爭力，提高實體經濟抵抗風險能力才是實現我國長期穩步增長之根本。其次，行業間聯系具有顯著的地區性差異。在2012年8月之前的顯著性區間內，三大經濟圈內房地產行業對實體經濟的溢出強度呈現：環渤海經濟圈>長三角經濟圈>珠三角經濟圈，而在此之后，珠三角經濟圈的增益快速上升，遠超與環渤海和長三角經濟圈，表現為：珠三角經濟圈>長三角經濟圈>環渤海經濟圈，這與不同經濟圈內經濟發展程度、區位因素以及主體產業有關。

（中國海洋大學 經濟學院）

參考文獻：

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[6]原鵬飛、馮蕾.經濟增長、收入分配與貧富分化——基于Dcge模型的房地產價格上漲效應研究[J].經濟研究，2014（09）；

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[8]高然、龔六堂.2017：土地財政、房地產需求沖擊與經濟波動[J].金融研究，2017（04）；[9]黃群慧.論新時期中國實體經濟的發展[J].中國工業經濟，2017（09）；

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[11]何青、錢宗鑫、郭俊杰.房地產驅動了中國經濟周期嗎？[J].經濟研究，2015（12）；

[12]郭文偉、李嘉琪.房價泡沫抑制了經濟高質量增長嗎？——基于13個經濟圈的經驗分析[J].中國軟科學，2019（08）；