物業服務企業作業成本預算編制研究

李文婧

（太原旅游職業學院 山西太原 030032）

作業成本法將企業的運營流程細分為具體的作業，將間接費用分攤至各個作業之中，從而將管理者關注的焦點由傳統的成本計量轉到控制影響成本的因素上。作業成本法最大的優勢在于能夠將難以界定的間接費用準確分攤至具體作業之中，改變傳統成本核算將間接費用在不同部門或者作業流程之間按比例分攤的模式，提升了成本核算的準確性。不難看出，作業成本法不是簡單的成本核算方法，而是一種成本管理手段。本文基于作業成本理論研究了物業服務企業的作業成本預算編制問題，從全新的視角分析了物業服務企業應如何完善成本管理機制。

一、物業服務企業的基本作業簡述

因為作業成本法是以企業運營過程中各業務流程的基本作業為核算基礎的，因此，在研究該方法的具體實施之前，必須明確物業服務企業在運營過程中涉及的基本作業。通過分析基本作業，能夠找出物業服務企業當前業務流程中沒有價值創造能力或者價值創造能力較低的作業，將其剔除或進行必要的合并；找出形成成本的核心作業，并按照成本高低進行排序，對排名靠前的作業進行針對性控制；通過對比本企業和業內優秀企業之間的差距，尋求提升企業作業效率的渠道。

（一）必要作業

物業服務企業應找出當前所有作業中的必要作業，并對其他不必要作業進行剔除或者合并處理。必要作業主要有兩種類型：第一種，若作業對企業的客戶來說是不可或缺的，就是必要作業，能夠為企業創造價值。第二種，若作業對企業本身的運營來說是不可或缺的，就是必要作業。其他所有作業都可以視為不必要作業，應將其剔除或者進行合并處理。

（二）重點作業

找出必要作業之后，物業服務企業還需要在這些作業中確定重點作業。由于必要作業的數量很多，無法對其進行逐一分析，只能分析那些對企業成本水平有顯著影響的作業。物業服務企業的重點作業主要是指那些能夠為企業正常運營、收益提供保障的作業，這些作業直接決定著企業在市場中的競爭力。

（三）增值作業

物業服務企業的利潤來源是增值作業。具體來講，增值作業可以分為兩種類型：第一種，能夠為客戶創造價值的作業。第二種，雖然不能為客戶創造價值，但卻是物業服務企業本身不能缺少的運營作業。實際上，物業服務流程涉及到的作業基本上都是增值作業，如綠化、維修、保安等作業。不增值作業則與增值作業相反，是指那些不能給客戶創造價值、也不影響物業服務企業正常運營的作業。很顯然，不增值作業只會加重企業的成本負擔，并不產生任何收益，因此，學術界也將其稱為浪費作業，這種作業越少越好。在具體確定作業是否屬于增值作業時，應結合作業的成本動因進行分析，具體的分析過程如下頁圖1所示。

圖1 作業增值性的分析過程

（四）有效作業

找出的增值作業并不一定就是最合理的，還需要評價增值作業的有效性。如果作業為客戶或者企業創造了價值，但沒有消耗太多資源，那么就可以將其定義為高效作業，這類作業的成本通常較低；如果作業給客戶或者企業創造了價值，但消耗了太多資源，那么就可以將其定義為低效作業，這類作業的成本通常較高。下面本文分別從三方面分析物業服務企業作業的有效性：

1.作業效率。這是衡量作業投入與作業產出之間關系的指標，主要核算的是單位作業產生的成本。例如，如果物業服務企業提供的綠化服務作業單位成本是0.37元，行業綠化服務作業單位成本為0.34元，就可以認定該企業的綠化服務作業效率低于行業平均水平，應借助提升綠化人員綜合素質、優化綠化管理流程等方式來降低該作業的成本。

2.作業時間。物業服務企業完成一個作業的時間越長，那么其消耗的資源就越多，相應的作業成本也就越高。消耗的資源主要是指人力、設備損耗、能源消耗等。另外，客戶在評價物業服務時，作業時間的長短也是重要的考慮因素，在服務質量一定的前提下，客戶自然希望作業的時間越短越好。

3.作業質量。這是客戶最關心的因素，也直接決定著物業服務企業的作業效率。如果作業質量有問題，不但會降低企業的作業效率，還會降低客戶的滿意度。例如，以前物業收費作業都是由人工操作完成的，收費過程中經常會出現錯收、漏收的情況，不但給業主增加了麻煩，也提高了物業服務企業的管理成本。使用收費管理信息系統之后，不但提升了計費的準確性，也確保了收費的全面性，在提升業主滿意度的同時，也降低了企業的管理成本，可謂一舉兩得。

二、基于作業成本法的物業服務企業作業成本預算編制研究

（一）確定作業成本預算的主要內容

物業服務企業在編制作業成本預算之前，首先需要確定作業成本預算的主要內容，從而保證預算編制的有效性。在實際工作中，物業服務企業應結合自身的運營實際以及行業市場環境設定邊際利潤，之后再計算出相應的目標成本，并將成本落實到各具體作業中，形成作業成本預算。計量作業成本預算的方法有很多，可以使用絕對值計算法，也可以使用相對值計算法；可以選擇財務計量指標，也可以選擇一定數量的非財務計量指標。由于作業成本法是基于作業動因核算作業成本并分攤間接費用的，因此，物業服務企業應將整個作業體系作為確定作業成本預算編制的主體，分解并細化各業務流程與環節。作業層在收到管理層的作業成本預算目標之后，再根據企業當前的資源情況為每個具體作業設定預算標準，以此為基礎編制預算。

（二）編制作業成本預算

由于物業服務企業主要是向客戶提供專業化服務的企業，因此，企業并沒有太多的實物庫存，成本主要來自于人力與管理兩方面。很顯然，人力成本與管理成本的控制并不像生產成本控制那么簡單，其涉及到的作業更加復雜、難以明確劃分。基于此，物業服務企業必須完善預算管理體系，將預算目標作為企業運營的指引，所有運營活動都以其為導向。實際工作中，物業服務企業在編制作業成本預算時除了要準確計算作業量與資源成本之外，還要分析相應的成本動因以及影響成本動因的相關因素，從而在源頭上做好作業成本預算編制工作。

基于作業成本動因的屬性，物業服務企業可以將預算分為靜態與動態兩類。靜態作業成本預算指的是物業服務企業通過預測未來一段時間不同成本動因消耗的資源量編制預算；動態作業成本預算指的是在物業服務企業無法明確界定成本動因時，按照預先設定的成本標準編制預算，較之靜態作業成本預算更加具有彈性。受限于篇幅，本文集中分析了動態作業成本預算的編制。

1.動態作業成本預算編制流程。物業服務企業的作業成本水平直接取決于作業總量，而作業包含的成本既有固定成本，也有可變成本。固定成本是企業建立形成的基本成本，即使企業不開展任何運營活動固定成本依然存在；變動成本則是企業運營形成的成本，表現為企業進行不同作業所消耗的資源成本。雖然實際中物業服務企業的作業成本與作業量之間的函數關系并不是線性的，但如果將成本核算期間縮短到足夠小，仍然可以認為這兩者之間存在線性相關關系。因為固定成本不受作業總量變動的影響，所以編制作業成本預算時應將注意力集中在變動成本上。

從理論上分析，物業服務企業通過作業滿足業主與企業自身的需求，這些作業會消耗企業的資源，消耗與產出之間存在一定的依存關系；同樣道理，作業消耗的資源和成本對象屬性之間也存在一定的依存關系。所以，本文認為編制作業成本預算的過程實際上和作業成本產生的過程是對稱的，據此構建以下動態作業成本預算編制流程，如下頁圖2所示。

圖2 動態作業成本預算編制流程

可知，動態作業成本預算編制的具體步驟為：（1）設定預算目標。物業服務企業應全面分析當前行業市場的需求與供給情況，并以此為基礎預測預算期內所提供物業服務的價格水平與可能的數量，再分析成本影響因素的供需與價格可能出現的變動，對比收入與成本影響因素的關系之后設定預算目標。（2）分析作業與優化流程。物業服務企業應分析各基本作業的過程，考察其是否符合效率性與經濟性原則，對那些無效或者低效作業進行針對性整改，從而優化業務流程，提升作業效率，降低成本水平。（3）選擇合理的作業量核算單位。實際工作中，物業服務企業應以自身的業務屬性為出發點，結合業務流程的特點選擇直觀、具有代表性的核算單位。（4）確定作業消耗水平以及作業量。物業服務企業應以成本動因為基礎確定作業消耗水平以及作業量，也就是將單位作業消耗資源的總價值乘以相應的作業量，以確定該作業的預測成本水平。需要注意的是，作業量不是無限制的，為了保證作業的有效性，物業服務企業需要為作業量設定一個標準值，實際工作中應將作業量控制在標準值以內，最多不能高于標準值的1.1倍。（5）確定資源消耗量。物業服務企業在確定了每個具體作業消耗的資源量之后，應根據預算目標計算運營過程中所有作業消耗的資源總量。（6）確定成本。完成以上幾個步驟之后，物業服務企業即可預測預算內的成本數據并編制作業成本預算方案。

2.動態作業成本預算編制的表達方式。物業服務企業可以選擇的動態作業成本預算編制方法有很多，具體包括：一是公式法。該方法以假設作業成本和作業量之間存在線性關系為前提，表達公式為Y=a+bX。二是圖示法。該方法將作業預算成本與作業量構成一個坐標系，通過橫軸與縱軸之間的數據對比關系編制計算預算成本。三是多水平法。該方法將作業量分為不同等級，并為每個等級的作業成本排序，之后預測作業成本并建立預算表格。

本文以房屋與配套設施的維護作業為例，對如何運用多水平法編制物業服務企業的動態作業成本預算進行簡單說明。在分析物業服務企業的作業鏈之后，確定維護作業不但是企業的必要作業，同時還是增值作業，因此，應強化對其的管理與控制。

假設物業服務企業的作業成本與產出之間存在線性相關關系，房屋與配套設施的維護作業產生的成本可以分為固定成本與變動成本兩部分。由于房屋與配套設施的維護作業是按照工時計算作業量的，維護需要的工時越長，作業成本也就越高，所以本文將與工時沒有直接關系的作業成本都視為固定成本；將與工時存在直接關系的作業成本都視為變動成本。物業服務企業在編制動態作業成本預算時，應基于成本動因建立作業消耗資源與預期產出之間的關系，通過計算可變投入資源總量確定可變成本。固定成本則是物業服務企業在維護作業之前就已經產生并確定的了，因此不需要進行預測，只需進行分攤處理即可。某物業服務企業2020年應用多水平法編制的房屋與配套設施維護作業動態作業成本預算如表1所示。

表1 某物業服務企業2020年房屋與配套設施維護作業動態作業成本預算 單位：元

三、結束語

近年來我國物業管理行業得到了迅猛發展，已成為非常有發展前景的新興行業之一。本文基于作業成本理論研究了物業服務企業的作業成本預算編制，希望對企業完善成本核算機制起到一定的借鑒意義。