房地產抵押貸款評估中的潛在風險及防范

于濱

（中國建設銀行阜陽分行住房金融業務部，安徽阜陽 236000）

0 前言

現階段，我國房地產行業日益成熟穩定發展，房地產交易市場以及其金融市場也隨之活躍起來，推動了了房地產抵押貸款評估的業務發展。隨著評估業務量的增加，也更加重視評估過程中的潛在風險以及其有效防范措施，因此，為了確保能夠采取有效措施，我們需要準確評估出抵押房地產的對應價值，把控好后期風險，基于此加強對房地產抵押貸款的不斷完善以及管理。

1 房地產抵押貸款評估中的潛在風險

1.1 抵押物品自身的風險

抵押物的風險一般涉及兩個方面的風險：①處置風險，從現階段抵押物處置風險來看，由于我們國家的商業銀行長期以來都是通過處置抵押物來作為借款人還貸的主要方式，當貸款人出現違約情況，那么銀行在處置抵押物的時候就需要承擔相應的一些處置費用，且如果調查到被抵押房屋是貸款人唯一住房，那么法院是不予受理的。即使抵押房屋能夠拍賣成功，銀行可能還需要支付一定的交易稅費以及因市場價格波動只能低于原價賣出，銀行有可能會面臨貸款本息無法收回的風險，以及在貸款人違約后產生很大的經濟損失；②權利瑕疵風險，房地產證書其中包含了房屋的所有權以及土地的使用權，而由于房產管理和土地管理是兩個獨立的部門，假若部門之間不能有效協調，那么就會出現一些房屋并沒有相關的土地使用證。在這樣的情況下，土地權存在著不確定性，也會增加銀行內抵押物的潛在風險。

1.2 評估人員過高評估抵押物價值

房地產貸款抵押評估過程中相關的專業評估人員需要嚴格依照相關的制度文件，遵守相關的評估原則，運用科學合理的評估方式，基于房地產交易的評估價和成交價，來判定及估算房地產的評估價值。另外，相關的評估人員也需要了解和分析抵押房地產時潛在的各種風險因素，以保障估價之后其價值的最大穩定性。就根據實際情況來看，房地產抵押評估的方法有很多種，但評估人員大多數采用的是市場比較法，在結合市場價格之后在權重確定，并沒有充分考慮后期可能會出現的各種變化，僅僅是在抵押價格最高的時候評估出抵押物的貸款額度，這樣針對市場價格做出的評估結果存在著一定的缺陷，就是當房地產交易市場出現大幅變化的時候，就會產生比較大的風險[1]。此外，一些房地產的抵押人為了能夠獲得較多的貸款額度，會采取一些手段例如給評估人員高費用或是回扣等來提升房地產抵押物的評估價值，如果相關的評估人員經不起這樣的誘惑就會提高評估價值，導致出現抵押物評估價值高于實際抵押價值的現象。

1.3 抵押辦理中內部存在的風險

在對房地產進行抵押貸款評估中，銀行會根據評估人員對于抵押物的評估價格決定向貸款人發放貸款的數額，所以這就要求了評估人員需要對抵押物做出正確的估價以及有效預估抵押物潛在的風險系數。而由于一些評估人員自身的風險意識不高，也沒有深入了解和分析抵押房屋可能存在的風險，從而導致評估過程中可能會出現抵押登記手續不完善以及抵押行為無效的風險[2]。①抵押登記手續不完善，銀行方面延遲了抵押的相關手續以及辦理時間，會導致抵押房屋的權利無效以及懸空。在這樣的情況下，如果出現貸款問題需要抵押房屋的時候，那么銀行就會產生一定的風險。另外，在房屋抵押信息的登記手續辦理中，貸款人沒有直接參與到查詢工作中去，或者相關機構的金融人員沒有參與到信息的登記以及抵押過程中，也會出現影響查詢工作的順利完成；②抵押行為無效，依據相關的抵押規定來看，一些公益類的事業單位如醫院、學校等或者具有社會性質的設施房屋使不能用來當作抵押物的，就算是用來抵押也是無效的抵押行為。雖然一些政府部門認為可以用來抵押，但是我們國家屬于法治社會，因此，這類抵押行為是無效的，同時有較高的法律風險系數。

2 對于房地產抵押貸款評估的防范措施

2.1 注重實地調查，實時監控市場動態

在房地產抵押后，發放抵押貸款之前，需要先對貸款人所抵押的房地產進行實地調查，并根據房地產市場發展動態，進行分析并制定出相應的評估結果，從多方面來分析抵押物的市場變現價值和能力，以保障貸款能夠掌握主動權，盡最大限度來降低實際和貸款差距，這樣才能在市場最高價值使收回貸款，以此來保障其抵押物的合理有效性[3]。另外，還需要查詢貸款人的房屋在貸款前后是否有租賃情況，以保障抵押物處理的安全系數以及簽訂協議的時效性。定期分析和研究房地產市場發展現狀以及社會經濟發展形式，注重房地產抵押相關政策制度、法律法規等等的信息收集，實時了解各種和房地產抵押貸款有關的管理方法以及司法解釋，在有效開展業務種類的同時，結合實際發展情況，制定合理有效的措施，做好協調發展，避免集中抵押貸款而造成的風險聚集。加強對相關政策以及房地產市場、房屋價格的實時檢測和研究，了解房地產行業的周期變化并及時做出合理有效的調整，以避免產生更大的風險，在市場價值產生較大波動時，可以聘請專業的團隊評估風險，對房屋的抵押價值定期的進行評估，同時也聘請專業的機構來協助完成對房地產抵押的處置，以保障能夠及時有效地降低潛在風險。

2.2 堅持評估原則，提升評估人員專業素質

要想使房地產貸款抵押評估價值能夠具有真實可靠性取決于兩個因素：①評估過程中是否遵守公平公正、客觀合理以及科學獨立的基本原則。評估機構應不受其他人的控制，不受其他部門或者銀行的制約，作為一個獨立的機構，其工作人員和機構和貸款人之間沒有利益牽扯。其他人不能隨意干預評估人員的評估過程和結果，對于違犯職業道德或是有違規行為的工作人員需采取嚴厲的處罰力度來進行管理；②對于評估人員的專業能力以及職業道德培養，以確保能夠順利完成評估工作。定期對相關的評估人員進行培訓，優化和完善評估人員的實際操作水平，有效提升評估人員的職業道德感以及專業能力，而對于長期無法完成后期教育的工作人員應給與一定的懲罰措施。一名優秀且稱職的評估人員，除了需要能夠熟悉相關的理論知識之外，需要緊隨時代發展的步伐，對最新的專業知識以及相關的動態都能夠及時了解，摒棄掉過去那種抵押貸款沒有風險、風險小的評估觀念，對房地產抵押的貸款的整體風險意識有一個清楚明確的認知，還需要有足夠的實戰經驗，為評估人員提供一些機會以及平臺讓其能夠了解自身的不足之處的同時不斷豐富自己的經驗，相關的評估部門還可以建立起一個相對來說比較系統規范的風險評估系統，增強工作人員的風險評估意識，使其能夠在評估工作中做出真實可靠的有效評估，以減少房地產抵押貸款的風險系數，推動評估行業的穩定發展。此外，房地產相關的管理部門需要不斷改進以及完善，對評估機構的估價過程和結果進行定期的檢查，借此來有效杜絕出現惡意吃回扣以及道德腐敗的情況。對于違規的個人或者機構，要進行嚴厲的處罰并使其他人員引以為戒，借此來提高評估人員的專業素質素養能力。

2.3 注重抵押手續的有效合規性

在房地產抵押貸款后，發放貸款或者續貸的時候，金融機構相關的信貸人員需要重視抵押貸款手續的辦理工作，應該積極主動地參與到辦理以及查詢工作中去，以保障相關能夠完整辦理有關的續保、足額保險以及抵押手續的合法性。貸款前的調查工作是信貸人員準確分析抵押物風險的一個不可或缺的環節，能夠有效在事前防范風險系數，尤其是對其在相關的法律制度合規以及合同有效方面有著重要作用，根據相關的制度規定，金融信貸人員在接受評估之后，需要針對抵押人的抵押物物情況、安全情況等等完成評估[4]。因此，在正式簽訂房地產抵押貸款合同之前，金融信貸人員務必對房地產抵押的各種資料內容有一個詳細的了解，需要仔細核對房地產抵押的權利歸屬情況、抵押人的家庭婚姻情況以及抵押人所在公司的章程等資料，特別是要注重內容里面是否還有其他財產共同人等，以有效避免因為不符合法律的相關制度規定而影響合同的簽訂失敗，最終造成無效的抵押行為。

3 結語

綜上所述，隨著我們國家經濟的快速發展，房地產的抵押貸款還有很多潛在風險，需要采取合理有效的措施來完成有效防范和把控。要想很好地防范和把控這些風險就需要評估人員在提升自身專業知識能力的同時，提高自身的職業道德水平，并借助相關的政策制度以及房地產市場的發展動態，及時發現并避免風險的發生，降低經濟損失的同時，推動房地產抵押貸款評估行業的健康可持續發展。