碧桂園：降債提質(zhì)迎接新增長周期

漢卿

2020年初的新冠疫情對房企銷售帶來沖擊，但碧桂園（02007.HK）依然取得了權益銷售的正增長。更為重要的是，公司有息負債下降明顯，不斷提升的評級使公司債務進一步優(yōu)化。債務優(yōu)化和融資低成本給碧桂園未來高增長加上了重重的砝碼。

碧桂園日前披露2020年全年業(yè)績。盡管遭遇新冠疫情沖擊，公司依然取得了不菲的銷售業(yè)績。碧桂園管理層也信心十足表示，公司有信心未來三年每年取得10%以上的權益銷售額增長。

充足的現(xiàn)金儲備和優(yōu)秀的財務水平是碧桂園對未來充滿信心的因素之一。在銷售增長的同時公司有息負債開始下降，這意味著其銷售增長并不是以增加負債的加杠桿形式實現(xiàn)的，也是碧桂園經(jīng)營質(zhì)量不斷提升的最佳佐證之一。評級機構不斷提升公司評級是對碧桂園經(jīng)營結(jié)果的認可，這種正反饋循環(huán)不斷推動碧桂園邁向新高度。

開啟高增長

碧桂園日前公布的年報顯示，2020年公司實現(xiàn)營收為4628.6億元，核心凈利潤為323.6億元，公司股東應占凈利潤約350.2億元。在更重要的權益銷售上，碧桂園依然保持正增長。

2020年全年碧桂園共實現(xiàn)歸屬本公司股東權益的合同銷售金額約5706.6億元，歸屬本公司股東權益的合同銷售面積約6733萬平方米，同比分別增長3.3%和8%。

在2020年初，突然爆發(fā)的新冠肺炎疫情打亂了房企的銷售節(jié)奏，部分房企項目進度有所放緩，碧桂園也不例外。雖然碧桂園1-2月的銷售受到疫情影響而下降，但在3月開始保持正增長，全年權益銷售也繼續(xù)保持增長。

對于龍頭房企來說，能夠持續(xù)保持增長已實屬不易，而碧桂園對未來銷售給出的高增長預期，則更加難能可貴。

在2020年業(yè)績發(fā)布會上，碧桂園總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年取得10%以上的權益銷售額增長，并保持各項經(jīng)營指標同步增長。能夠向市場傳遞出未來三年增長計劃，顯示出碧桂園對未來發(fā)展的堅定信心。

除了地產(chǎn)主業(yè)外，碧桂園多元化業(yè)務之一的機器人業(yè)務即將結(jié)出碩果。總裁莫斌表示，有信心建筑機器人和機器人餐廳，在2022年全面實現(xiàn)盈利。博智林機器人重點聚焦建筑機器人與住宅產(chǎn)業(yè)化的研發(fā)、制造與整合應用，目前博智林共有4000多名國內(nèi)外優(yōu)秀研發(fā)人才，累計遞交專利申請近3000項，已獲授權近1000項。公司現(xiàn)有在研建筑機器人46款，絕大多數(shù)通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，其中18款建筑機器人已投入商業(yè)化應用。

千璽機器人聚焦于機器人餐廳業(yè)務。碧桂園總裁莫斌指出，截至目前，在運營的機器人餐廳數(shù)量共有80家，分布在大灣區(qū)的9大城市，已投放單機設備583臺，遍布十多個省市。

建筑、餐飲機器人的商業(yè)化應用，多元化和地產(chǎn)主業(yè)的聯(lián)動，將促進公司地產(chǎn)主業(yè)的更快更好發(fā)展。

圖1：權益合同銷售金額

圖2：權益合同銷售面積

廣積糧結(jié)碩果

在地產(chǎn)主業(yè)上，碧桂園的管理層對公司未來銷售作出積極的預期，優(yōu)質(zhì)的土地儲備是基礎之一。“三條紅線”使房企資金端受到嚴格管控，碧桂園卻能著眼于全周期競爭力提升，加強對各項成本的管控，進一步通過自我檢視全面提升全周期綜合競爭力，邁向高質(zhì)量發(fā)展階段。

碧桂園年報顯示，2020年，公司及其合營企業(yè)及聯(lián)營公司新購土地權益地價2092億元，其中，新獲取土地有75%位于五大都市圈，優(yōu)質(zhì)的土地儲備將有力地支撐公司未來業(yè)績的穩(wěn)健發(fā)展。

截至2020年底，碧桂園在國內(nèi)已獲取的權益可售資源約1.75萬億元，潛在的權益可售貨值約5035億元，權益可售資源合計約2.25萬億元，可支撐公司未來3.5年以上的銷售需求。

2018年，碧桂園獲取土地建筑面積8648.08萬平方米，權益代價1905.57億元;2019年，公司獲取土地權益建筑面積5271.90萬平方米，權益代價為1606.34億元。在2020年公司拿地金額首次突破了2000億元元，較2019年有了大幅的提升。

碧桂園加大拿地力度并不以增加杠桿為前提。2020年，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約為1836.23億元，仍然領先一眾房企。

碧桂園豐厚的現(xiàn)金儲備得益于公司優(yōu)秀的銷售回款能力。2020年，公司權益合同銷售回款約為5193億元，回款率達到91%，這已經(jīng)是碧桂園回款率連續(xù)五年保持在90%以上了。

對于資金密集型的房地產(chǎn)開發(fā)商而言，資金的重要性不言而喻。相對于外部借款的不可控和期限性，房企自身造血能力的提高尤為重要，強調(diào)高周轉(zhuǎn)的碧桂園并沒有在著眼銷售規(guī)模的同時忽視回款的重要性，反而是公司多年來的回款率始終保持在了一個優(yōu)秀的水平上。

銷售規(guī)模的不斷增長，自身造血能力的不斷提高，疊加有息負債開始大幅度降低，使評級機構不斷調(diào)高碧桂園的評級水平。評級機構的信用背書大幅提升了碧桂園的信用水平，從而獲得更多投資者的青睞，有助于拓寬企業(yè)融資渠道，降低融資成本。

正反饋循環(huán)

手握充沛的現(xiàn)金使得碧桂園在行業(yè)低谷時可以逆市擴張，由此帶來的充裕土地儲備又保證了公司未來銷售的確定性。不僅如此，充足的現(xiàn)金儲備和優(yōu)秀的銷售回款也可以使碧桂園降低有息負債。

如前所述，2020年，碧桂園的總借貸為3264.9億元，較2019年下降了11.7%，即有息負債減少了逾430億元。2018-2019年，公司的有息負債分別約為3284.75億元和3696.03億元。

也就是說，2020年碧桂園的有息負債已經(jīng)降至2018年水平，公司的權益銷售已經(jīng)從2018年初的5000億元出頭增長至2020年的逾5700億元。銷售規(guī)模增長有息負債下降，清楚的說明碧桂園的增長不是依靠對外借債加杠桿，而是更多的依靠公司自身的增長實現(xiàn)。

沒有“三道紅線”的硬性約束，碧桂園的有息負債都已經(jīng)開始負增長。“三道紅線”具體是指：一是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;二是凈負債率大于100%;三是現(xiàn)金短債比小于1倍。

即若三道紅線全部觸及，則房企的有息負債就不能再增加;若觸及兩條道，則有息負債規(guī)模增速不得超過5%;觸及一道，則增速不得超過10%;一道未中，則增速不得超過15%。

2020年，碧桂園凈負債率為55.6%，已經(jīng)連續(xù)多年遠低于100%，公司現(xiàn)金短債比為1.9倍同樣遠高于最低要求。“剔除預收款后的資產(chǎn)負債率”略高于70%的指標線，公司也表示有信心在2023年6月30日前全部達到“綠檔”。10%的有息負債增長限額保證了公司進退有據(jù)。

憑借著優(yōu)秀的經(jīng)營能力和債務規(guī)模的控制，國際評級機構不斷調(diào)升碧桂園的投資評級。先是在2020年9月，標普將碧桂園的評級展望由“穩(wěn)定”調(diào)升至“正面”，將公司長期主體信用評級由原先的BB+/穩(wěn)定調(diào)升為BB+/正面。

標普調(diào)升碧桂園評級的原因，主要就是得益于公司運營能力的提升和債務規(guī)模的控制等。

在標普調(diào)升公司的評級后，很快三大評級機構中的另外一家-穆迪也調(diào)高了碧桂園的評級，而且是連升兩級。穆迪將碧桂園發(fā)行人評級和高級無擔保債券評級均調(diào)升至投資級Baa3，展望穩(wěn)定。此次調(diào)整之前，這兩項的評級分別為“Ba1/正面”、“Ba2/正面”。

在穆迪調(diào)升評級后，碧桂園已經(jīng)獲得了穆迪和惠譽的投資級評級，剩下標普的“BB+”評級距投資級也僅一級之遙。在民營房企中，能夠獲得三大國際機構“投資級”評級的幾乎難覓蹤影。

國際評級機構對房企的評級有多重要？碧桂園的評級調(diào)升是在2020年9月完成的。在此之前的7月份，碧桂園發(fā)行5億元美元債，利率為4.2%。評級調(diào)升后，2020年10月公司發(fā)行5億元美元債，利率降至3.125%。2020年1月，公司發(fā)行的5億元美元債利率進一步下探至2.7%，刷新新低。

在獲得評級提升后，碧桂園將獲得更多債券投資者的青睞，也將有助于降低公司的融資成本，融資成本的降低則實實在在有助于公司盈利的提升。這種正反饋效應將推動碧桂園為投資者創(chuàng)造更多、更好的價值。