三大產業與房地產投資間的關系研究

詹婷　韋瑋

[摘 要]文章基于廣西壯族自治區2009—2018年地區三大產業生產總值與房地產投資額面板數據，通過進行面板協整檢驗、面板格蘭杰因果檢驗，并構建動態面板GMM模型進行估計分析。結果表明：三大產業與房地產投資間存在長期均衡穩定的協整關系;第二、第三產業均為房地產投資的格蘭杰原因，且隨著滯后期增加，不同產業與房地產投資間的格蘭杰因果關系會有所改變;第一產業對房地產投資起較強的抑制作用，第二、第三產業起促進作用，且第三產業作用更強。

[關鍵詞]產業協調發展;面板格蘭杰因果檢驗;正交GMM

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2021.01.001

1 引言

近年來，隨著房地產行業的不斷發展，關于房地產投資、房地產市場以及房地產對經濟的拉動作用方面的研究不勝枚舉，而緊跟國家政策，調控好房地產投資與市場經濟間的關系變得尤為重要。學者們的研究主要集中在房地產價格、房地產投資與其他要素間的關系研究。

房價研究方面如崔光燦（2009）[1]選取了一系列宏觀指標與房地產價格指標，探究了房地產價格與宏觀經濟間的互動關系，發現房地產價格影響宏觀經濟穩定，存在“財富效應”。陳瑞（2017）[2]分析了地方政府債務與房價水平間的關系，結果表明地方政府債務與房價間存在相互促進關系。任嘯辰（2019）[3]基于固定效應回歸分析法探究了人口因素與房地產價格間的關系，得到人口數量與人口密度的提高與房價之間存在正相關關系。

房地產投資方面如李江濤（2018）[4]研究了房地產投資對工業全要素生產率的影響，得到適度增加房地產投資對工業全要素生產率有促進作用，過熱則會抑制全要素生產率增長。林成龍（2020）[5]實證研究了區域內城鎮化對房地產投資的影響，發現兩者存在相互促進作用，且房地產投資對城鎮化水平推動作用更強。

綜合來看，房地產對于相關經濟指標多有促進作用，學者們的研究主要基于宏觀經濟層面，且選取的數據多為全國31個省、市（地區）的相關指標數據?？芍康禺a投資和發展存在一定的地域特性，各區域內經濟發展狀況也不甚相同，因此需要更具有針對性地研究區域內房地產投資動態，因域施策，盡快建立健全區域內房地產長效穩定的發展機制。

文章以廣西壯族自治區為例，選取2009—2018年地區三大產業生產總值指標和房地產開發投資額指標，構建模型，以探究不同產業對房地產市場發展的影響情況，尋求產業與房地產間的健康發展關系，為更好地規劃區域經濟發展提供理論及實證基礎。

2 實證分析

2.1 數據來源與處理

文章所選取數據均來自《廣西統計年鑒（2010—2019年）》，指標分別為2009—2018年的廣西第一產業生產總值、第二產業生產總值、第三產業生產總值和房地產開發投資總額。為了便于分析計算，指標數據單位已統一，經對數化處理之后，以lnone、lntwo、lnthree、lnfdc分別代表以上四個指標，進行進一步的建模分析。

2.2 平穩性檢驗

一般地，不論是時間序列模型研究還是面板模型分析，都需要進行單位根檢驗以判斷變量數據的平穩性。根據表1給出的檢驗結果，所選取的四指標對數化序列在5%水平下均為平穩序列，可直接用于后續的檢驗及面板數據模型的構建。

2.3 協整檢驗與格蘭杰因果檢驗

欲探究房地產投資與三大產業之間是否存在長期均衡穩定的關系，需對解釋變量與被解釋變量進行Pedroni面板協整檢驗。檢驗結果如表2所示。

面板協整檢驗原假設為面板變量之間不存在協整關系。由表2可知，所構造的七個統計量中，有四個統計量拒絕了原假設，其中維度內檢驗統計量兩個，維度間檢驗統計量兩個。因此，面板變量之間存在長期均衡穩定的協整關系，即房地產投資與三大產業的發展是存在穩定聯系的。

為了進一步探究變量之間的相互影響關系，基于面板協整檢驗進行格蘭杰因果檢驗。由于面板數據包含截面和事件兩個維度、降低解釋變量之間共線性、增大樣本數量和提高格蘭杰因果檢驗自由度等原因，面板格蘭杰檢驗法比基于事件序列數據的格蘭杰檢驗法具有更高的準確性[6]。得到結果如表3所示。

表3分別給出了滯后期為1期和2期時，三大產業變量與房地產投資變量之間的格蘭杰因果檢驗結果。在相應的顯著性水平下拒絕原假設的情形已在表中標出。

滯后1期時，第二產業和第三產業變量對應的F檢驗統計量分別為6.85634和8.50526，在1%的顯著性水平下均拒絕原假設，即第二產業與第三產業均為房地產投資的格蘭杰原因，反之不是。

滯后2期時，第二產業和第三產業變量的F檢驗統計量也同樣拒絕原假設，但不同的是，與滯后1期相比，此時的第二產業變量對應的P值為0.0056，數值更小且更為顯著。在1%的水平下，房地產投資是第二產業的格蘭杰原因，說明隨著滯后期的增長，房地產投資也會對第二產業產生一定的影響。第三產業是房地產投資的格蘭杰原因，對應的P值由0.0042變成了0.0209，顯著性逐漸降低，說明隨著滯后期的增長，第三產業對于房地產投資的影響可能會逐漸減弱。

綜合兩期滯后期結果，第一產業對應的F檢驗統計量都不能有效拒絕原假設，說明第一產業不是房地產投資的格蘭杰原因，反之亦是如此。兩者之間的關系需要借助模型來進一步探究。

2.4 模型識別與估計

房地產投資不僅會受到相關因素的影響，還有可能與過去的投資存在一定的聯系，考慮到被解釋變量自身存在時間效應，文章將被解釋變量滯后一階納入解釋變量當中。在研究面板數據時，若采用常規的隨機效應或固定效應進行普通最小二乘估計，可能會造成模型估計系數存在有偏性和非一致性[7]。因此，采用GMM估計法，在保證工具變量均有效且隨機誤差項不存在序列相關的情況下，提高估計精度，得到更優的模型。

在動態面板模型中，當處理個體效應時有兩種方法，一種是一階差分的方式，即對模型進行一階差分變換;另一種是由Arellano和Bover（1995）提出的正交變換方法，同樣可以消除模型中的個體效應[8]。鑒于更優的模型選擇，文章采用的是正交GMM估計方法。得到結果如表4所示。

從三種方法估計得出的結果來看，OLS估計、固定效應估計和正交GMM估計得到的被解釋變量正負號一致，可知選取的變量合適，模型具有穩健性。三種方法對比來看，正交GMM估計的系數精度較高，標準誤差較前兩種方法更小，且均通過了顯著性檢驗。Sargan統計量表示對過度識別約束有效性的檢驗，當拒絕了過度識別檢驗的原假設，意味著模型設定錯誤。此處估計得到的Sargan統計量的值為0.581510，不拒絕過度識別原假設，表示模型設定合理，所有工具變量均有效。此外，殘差項自相關檢驗只適用于差分GMM估計的方法，故在此并未得出AR（1）、AR（2）的值。

2.5 結果分析

根據正交GMM估計結果，lnfdc滯后一期變量即房地產投資額滯后一期的系數為正，表明房地產投資存在時期相關性，上一期的投資情況會對當期投資起正向影響，且上一期投資額每變動1個單位，本期房地產投資額將上升0.1227個單位。

lnone表示第一產業生產總值指標，模型估計結果反映第一產業生產與房地產投資之間存在負向的關系。第一產業主要包括農、林、牧、漁，不論是農業生產、林業種植、畜牧培育還是漁業養殖都需要占用大面積的土地資源，在產業發展的過程中會對房地產開發投資造成阻礙，征地用地方面存在困難。對于土地的合理規劃與使用，是第一產業發展與房地產投資之間尋求平衡的重要一環。

lntwo表示第二產業生產總值指標，與房地產投資之間為正向關系，系數為0.4431。第二產業主要包括礦石、鋼鐵、石油、木材、化工、食品、電器等，工業的發展能夠在一定程度上推動房地產投資行為。結合文章格蘭杰因果檢驗結果，第二產業與房地產投資之間存在一定的相互性，隨著滯后期的增長，受到第二產業影響的房地產投資也會反過來刺激第二產業的發展，這是因為房地產投資、開發及建設都需要用到大量的工業物力、人力，投資行為的擴張也會促進第二產業的發展。且滯后期增加，第二產業對房地產的影響效果更顯著。

lnthree表示第三產業生產總值指標，正交GMM估計結果顯示第三產業與房地產投資之間呈系數為1.2871的正向關系，比第二產業的系數更高。已知第三產業主要為各類服務或商品，主要包括交通部門、生產生活服務部門和科教文化部門等。一方面，第三產業的發展需要依托完善健全的城市空間，如商品銷售、服務行業的發展需要更大更寬的銷售空間及平臺，教育、文化行業的發展需要更多的學生和更廣闊的校區;另一方面，由第三產業帶動逐漸發展起來的城市經濟、交通、文化、醫療等方面的建設也會吸引更多人來當地進行房地產投資、長久居住，進而推動房地產投資的發展。

綜合來看，三大產業中，首先是第一產業，對于房地產投資行為的影響最大，且為負向影響，對于房地產發展存在一定的阻礙或抑制作用。其次是第三產業，較第一產業更低，但是對房地產投資起正向的促進作用，隨滯后期增加而與房地產投資起相互促進作用。最后是第二產業，同樣對房地產投資起促進的正向作用，作用效果持續穩定，但短期內效果沒有第三產業顯著。

3 結論與建議

3.1 結論

文章采用2009—2018年廣西壯族自治區14個市三大產業與房地產投資額指標的動態面板數據，構建正交GMM模型對三大產業與房地產投資之間的關系進行分析，得到以下結論：

（1）基于數據進行Pedroni面板協整檢驗，構造的7個統計量中有4個拒絕原假設，表示三大產業與房地產投資之間存在著長期均衡穩定的協整關系。

（2）基于協整關系進行面板格蘭杰因果檢驗，結果顯示除第一產業外，第二、第三產業均是房地產投資的格蘭杰原因。其中隨著滯后期增加，第二產業的影響顯著性增強，房地產投資與第二產業發展呈現相互促進關系，第三產業影響逐漸減弱。

（3）構建正交GMM模型對面板數據進行估計，估計結果精度較高，工具變量有效，模型整體具有穩健性。結果顯示第一產業對房地產起負向抑制作用，第二、第三產業起正向促進作用，且短期內第一產業影響最大，依次到第三、第二產業。

3.2 建議

房地產投資發展研究一直是學者們關注的話題，房地產投資拉動區域經濟發展的作用亦是不言而喻，但在推動房地產市場發展的同時要注重與其他產業的整合與協調發展。若房地產業過快發展，易導致其他行業出現產能過?；蜻^熱增長，給經濟發展帶來不穩定因素[9]。

正如文章所分析的廣西壯族自治區，其傳統產業為農業，蔗糖業為國家戰略產業，而近年來其產業結構在不斷地調整，逐漸向電子信息、輕工、紡織、醫藥、食品、軌道交通等方向轉移。結合文章的數據分析結果，在擬訂相應經濟發展政策時，可在保證第一產業生產穩定持續增長的前提下，多注重第二、第三產業的發展，借助第二、第三產業發展推動房地產投資活動，進而拉動其他行業發展。與此同時，要注重產業間的穩定與協調，做好第一產業與房地產投資之間對于土地使用的平衡，找到第二產業與房地產之間相互作用的高效平穩點，抓準第三產業給房地產投資帶來的短期發力點，促進整體區域經濟均衡、穩定、協調發展。

參考文獻：

[1]崔光燦.房地產價格與宏觀經濟互動關系實證研究——基于我國31個省份面板數據分析[J].經濟理論與經濟管理，2009（1）：57-62.

[2]陳瑞，張博.地方政府債務與房價水平——基于面板格蘭杰因果關系的檢驗[J].財會研究，2017（7）：75-80.

[3]任嘯辰，傅程遠.人口因素與房地產價格關系的研究——基于2006—2017大中城市面板數據的分析[J].中國國土資源經濟，2019（12）：73-80.

[4]李江濤，褚磊，紀建悅.房地產投資與工業全要素生產率[J].山東法學學報（哲學社會科學版），2018（5）：131-139.

[5]林成龍.區域內城鎮化與房地產投資關系的實證研究——以浙江省為例[J].現代商業，2020（8）：59-61.

[6]顧文青，張濤.公路基礎設施建設與流通經濟增長的關系——基于面板數據的格蘭杰因果關系檢驗[J].商業經濟研究，2017（6）：23-25.

[7]章玉微，陳秉譜，郭美娟.甘肅省農業區域專業化增收效應研究——基于動態面板數據的系統GMM分析[J].中國農業資源與區劃，2020（3）.

[8]高鐵梅.計量經濟分析方法與建模[M].3版.北京：清華大學出版社，2020.

[9]姚景源.房地產投資與經濟增長及產業發展的關系研究（二）[J].經濟，2011（6）：18-19.

[基金項目]廣西高校中青年教師基礎能力提升項目“廣西城市空間集聚與產業協調發展研究”（項目編號：KY2016YB868）。

[作者簡介]詹婷（1993—），廣西外國語學院，專職教師，碩士，研究方向：應用統計、區域經濟;韋瑋（1983—），廣西外國語學院，高級經濟師，碩士，研究方向：城市經濟、房地產經濟。