馬光遠：2021年，房價會如何？調控政策會否放松？

馬光遠

1復盤年初對2020年房地產走勢及政策的研判

預判的全部內容在2020年1月份發的《關于2020年房地產走勢的十大預判》這篇文章中，這里只把十大預判列出來，大家可以看看，對了幾個：

1.調控政策大概率放松；

2.房地產市場的數據不會太難看，也不允許太難看；

3.行業的整合和洗牌加劇；

4.一二線城市房價會反彈；

5.2020年絕大多數的三四線城市會進入熊市；

6.城市群效應提升，特別關注“成渝雙城記”；

7.房產稅2020不會出臺；

8.房地產支柱地位100年不會變；

9.房地產的價值裂變剛剛開始；

10.中美貿易協議利好中國房子。

需要強調的是，在疫情爆發之后，很多人問我一線和熱點城市的房價會反彈嗎？我在很多場合都明確表示，疫情不會改變房價的邏輯，仍然堅持年初關于一線和熱點城市房價反彈的判斷。特別是在這場大危機之下，全球央行一如既往的放水，而我一直在普及一個基本常識，那就是，在央行放水的情況下，熱點城市的房價很少有下降的先例。

以一線城市為例。在疫情爆發之后，2020年深圳房價首先爆發，真實漲幅至少在30%以上，相當一部分漲幅在50%以上；廣州房價反彈明顯；上海房價在2020年下半年之后明顯反彈；北京的價格雖然反彈力度沒有我預期的大，但北京2020年的成交量是2017年嚴格調控以來最高的一年，房價反彈已經在路上。至于房地產調控政策，除了少數熱點城市在下半年政策加碼之外，大量的城市在上半年政策都出現了松動。成渝雙城城市圈正式成為國家戰略，并成為十四五規劃建議中唯一被提及的都市圈戰略。

在前所未有的疫情的沖擊下，“房地產市場的數據不會太難看，也不允許太難看”這個判斷得到了充分的印證：房地產投資、銷售和價格在2020年疫情的情況下又創歷史新高。

首先，2020年70個大中城市房價總體仍然上漲，到3季度，全國房價均價達到了“萬元”這個里程碑數字。

其次，房地產開發投資前11月達到129492億元，同比增長6.8%，增速遠高于基建投資和制造業投資。

第三，前11月，商品房銷售額已經達到148969億元，增長7.2%，剩最后一個月，意味著2020年房地產銷售額將再次突破16萬億，并再創歷史新高。在2020年疫情嚴重影響的情況下，這是一個非常驚人的成績。

2 2021年的房價走勢和政策的預判

在2020年判斷的基礎上，我們可以對2021年的房價走勢和政策做一個總體的預判。

預判2021年的房價和房地產政策，和過去最大的不同是：

第一，2021年是十四五開局之年，對房地產總體走勢的判斷不僅要立足2021年，還要站在未來5年的視角總覽。

第二，房地產政策除了中央經濟工作會議涉及的內容，還要看十四五規劃建議的相關內容。

2021年的房地產政策，總體涉及以下幾個內容。

第一，中央經濟工作會議對2021年房地產的政策精神。和以往不同，2020年中央經濟工作會議把“解決大城市的住房突出問題”單獨列為2021年8項重點工作之一，這是極不尋常的。

過去每年的中央經濟工作會議都會涉及房地產，但像2020年提高到如此高的高度，這是第一次。中央經濟工作會議涉及房地產的全部內容是：

解決好大城市住房突出問題。住房問題關系民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。

我對中央經濟工作會議關于房地產政策的解讀是：解決大城市的高房價問題、買房難租房難問題，已經被提高至前所未有的政治高度。大城市，特別是一線和熱點城市房價對整個社會情緒都造成了極大的困擾，中央已經不是站在房地產和經濟的視角看待大城市的住房問題，而是站在社會穩定的政治高度，這點確實不一樣。

基于此，2021年大城市房價再次出現大漲，在政治上是絕不允許的，房價穩定是可以期待的。同時，中央特別重視長租的問題，筆者預計，解決大城市的住房問題將從完善租賃政策，特別是長租政策入手。在長租房的建設，特別是集體土地入市建租賃房，以及解決租賃房的公共福利待遇問題上，應該會有實質性的舉措，租售同權會有實質性的進展。

第二，主管副總理韓正在住房建設座談會上的講話。2020年12月3日，韓正在住建部召開座談會，并就房地產政策做了重要講話，主要內容有：

一是要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產作為短期刺激經濟的手段，時刻繃緊房地產市場調控這根弦，從實際出發，不斷完善政策工具箱，推動房地產市場平穩健康發展。

二是要加強“十四五”時期住房發展頂層設計，研究好住房市場和住房保障兩個體系，更好發揮規劃的導向作用。完善相關法規和政策，加強日常監管，促進住房租賃市場健康發展。這個講話也為2021年的房地產調控定調，房地產調控總體不會放松，但會抓緊頂層設計和租賃房建設。

第三，十四五規劃建議中關于房地產的內容及相關人士的解讀。五中全會發布的十四五規劃建議中涉及房地產的內容是歷次5年計劃中算比較多的，主要有：

其一，在暢通國內大循環部分，提出“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”；

其二，在全面促進消費部分，提出“促進住房消費健康發展”；

其三，在建立現代財稅金融體系部分，提出“健全地方稅、直接稅體系，優化稅制結構，適當提高直接稅比重，深化稅收征管制度改革”。雖然沒有直接提房產稅，但財政部長劉昆在解讀文章中明確提出按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則，積極穩妥推進房地產稅立法和改革。

其四，在推進以人為核心的新型城鎮化部分提出：堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

縱觀十四五規劃建議中關于房地產的內容，可以解讀為：

其一，中央對房地產的風險高度重視，強調金融、房地產同實體經濟協調發展問題；

其二，房地產仍然很重要。用劉鶴副總理的話說，就是房地產涉及投資和消費，事關民生和發展；

其三，房地產的民生屬性在十四五期間會更加凸顯，房住不炒永遠不會變。

基于以上幾點，我對2021年的房價走勢和政策做如下預判，供各位參考。

1、房住不炒將會永遠堅持；

2、房地產數據仍然會再創歷史新高，特別是房地產開發投資和銷售數據不會低于2020年；

3、會出臺支持長租的系列政策，集體土地入市，很可能提供長達70年的租賃期的房子；

4、房價總體穩定，這兩年周期性調整的城市，包括濟南、鄭州等，止跌反彈的概率大；

5、除了北京房價2021年會出現明顯反彈，其他一線及熱點城市的房價不會大漲；

6、房地產稅2021年不會出臺；

7、房地產行業的金融環境依然嚴峻，三條紅線不會放松，房地產企業倒閉的數量會創歷史新高，不排除頭部企業倒下的可能；

8、鼓勵首套和改善性住房，促進住房消費健康的政策會出臺；

9、繼續關注成渝，特別是重慶的房地產市場，止跌回升的概率大；

10、全國性的大城市人口爭奪戰會打響。