法拍房：是“泥坑”還是“彩蛋”

溫慧抒

年關將近，朋友間總少不了聚會聊聊近況。前一段時間，聽一個朋友說，他在北京買房的計劃終于實現了。為他高興之余，也很感嘆那么多的房款，北京的房價這么高，怎么付得起？

后來了解得知，原來我這個朋友撿漏了一套法拍房，價格足足比市場價便宜了150萬！這么大的便宜，換了誰會不羨慕呢？作為長期從事投資理財采訪編輯工作的我，好奇心一下就被激活。

隨著法拍市場的火爆，越來越多的人開始接觸到法拍房。2021年隨著各個機構預期的債務危機的爆發，各類法拍房肯定會越來越多地出現。去哪里找法拍房資源？現在是否適合購買？購買時需要注意哪些問題？如何去合理規避可能的風險？

法拍房的由來

首先，假如某人貸款買一套房子，每個月按時還銀行的房貸，但是有一天，房價突然暴跌，房子的價值還不如貸款多，不愿意繼續還房貸了；或者某人資金鏈突然斷裂，無力繼續還房貸了；或者做生意賠錢了，還不上銀行貸款或者借款……法院都可能強迫把房產拍賣，賣了錢還給債主，了結欠債。

最近幾年，杭州西湖邊幾套房產法拍屢屢吸引大眾的關注。其中最有名的，當屬2019年5月“徐青甫故居”成為了法拍房，在全國引發轟動。這套別墅建于上世紀20年代，已有近百年歷史，曾是民國時期經濟學家徐青甫的故居。徐青甫病逝后，其夫人和子女繼續在這間房子里生活。上世紀80年代后，這幢別墅曾多次轉手，先后做過飯店、會所。2011年，房子被溫州一家公司買下，因債務問題，這家公司將房子擺上了司法拍賣的“貨架”。

這是長生路上有院子、唯一不臨街的房子，頗有鬧中取靜的韻味。這樣的地段，在杭州可以說已經“絕版”。這幢獨棟別墅，建筑面積為419.57平方米（另有未登記建筑面積約31.03平方米），市場評估價是4540.5萬元。最終，起拍價3179萬，最后以8804萬元成交。27人報名，近13萬人次圍觀。競拍經歷460輪鏖戰，因激烈爭搶，延遲1小時37分鐘，而最后這一個半小時加價了3000多萬。

當然，像這種成交價遠高于評估價的法拍房并不多，多數法拍房的價格要低于市場價。

法拍房的優勢

法拍房最大的優勢其實很明顯，就是地理位置優越、價格便宜。因為最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產有以下規定：人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市場價的百分之八十；如果出現流拍，第二次拍賣時，還可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。換句話，第一次評估價7折，如流拍，第二次評估價5.6折。法拍房低價拍賣，也是讓越來越多人心動入場的重要原因之一。

同時，因為經濟的發展，市場上出現了越來越多的法拍房交易。在過去，購置法拍房是要求必須一次性付款的，但現在法拍房部分是支持貸款的，貸款類型均為商業貸款（暫不支持公積金貸款）。也有部分人采用全款購入，再抵押出去，以抬高資金杠桿。這也是為什么現在有許多人選擇將法拍房作為自住或是投資的重要原因。

事實上，法拍房還有一個明顯的優勢，即現房，過戶快，產權證2月之內拿到手。法拍房都是現房，無需等待，且產權證一般扣押在法院，拍定房源后由法院直接更名房產所有權。因此很多想要在某個城市快速定居，盡快入住的人，可以將法拍房作為首選。

合理規避法拍房的風險

首先，我們在購置法拍房之前，不能受拍賣官網上面房產信息的忽悠，自己得想辦法去實地看看房子，做到心中有數。別看圖片感覺房子挺好，等買到手了，成了一個老破小的房子了，這種事情不得不防。

其次，在買法拍房之前，要摸清這個房子的底細。這個房子原來的房主有沒有欠物業費，有沒有欠水電煤氣費，有沒有被抵押給其他的債權人，是不是兇宅啊……這些事情，我們都得了解清楚，不然買到手就砸到手里了，那就得不償失了。

再次，我們還要摸清房子的產權，比如這個房子的年限多久了，土地性質是住宅用地，還是商業用地，有沒有房產證，自己買到手能正常過戶不？房子里面有沒有別人的戶口還沒有被遷走……這些問題我們都得明確。

還要摸清房子的稅費。這個房子是新房，還是二手房，滿沒滿五年，各種稅費都交沒交，稅費都按多大比例交，自己接手后會不會補上一大筆錢，自己的預算都要做出來。不然本來想占個便宜，卻突然多出來一大筆錢要交，會被弄個措手不及的。

最后，這個房子里面住沒住人，是誰在住，是房主在住啊，還是租戶在住啊？如果是房主在住，你買完之后，房主不搬走，你有什么應對辦法沒有？假如這個房子里面住著租戶，房主和租戶簽了一個20年的超長合同，合法合同是受法律保護的，租戶租房在先，你買房在后，租戶不肯搬走，你一點招都沒有，只能慢慢等人家租期到了。

總之，2020年因為全球性的疫情，給經濟帶來了嚴重的打擊，一些企業和個人面臨資金鏈斷裂，陷入經濟危機。在這種背景下，一些性價比高的法拍房流入市場，給我們投資和自住購買房產的朋友帶來了一些機會。

但是，我們需要警示的是：關于法拍房，因為現行法律規定，一旦決定參與競買程序中，視為競買人對拍賣財產完全了解，并接受拍賣財產一切已知未知瑕疵。法拍房雖然有著諸多優勢，但也有產權、入住等瑕疵，若需安全地競買法拍房，建議還是選擇優質的助拍平臺輔助購買，合理規避可能的風險，讓我們在享受到法拍房價格優勢的同時，更能免于踩坑。