盤錦市國有農用地定級與基準地價研究

李曉雷 孟祥姝 柴春嬌

摘要 為支撐農村土地制度改革和農墾改革發展，避免國有農用地資產流失，有國有農用地的區域應加強農用地價格評估與管理，完善國有農用地基準地價體系。采用文獻分析、實地調查相結合的方法對盤錦市國有農用地定級與基準地價評估過程中的關鍵問題進行了探討，對盤錦市獨有的稻田養蟹、葦田養蟹等國農用地的特點進行分析，最終劃定盤錦市國有農用地級別并評定基準地價。

關鍵詞 國有農用地;定級;基準地價;稻田養蟹;盤錦市

Abstract The regions with state-owned farmland should strengthen the evaluation and management of farmland price，and improve the standard land price system of state-owned farmland， in order to support the transformation of the institution of rural land and develop the land reclamation reform，also to prevent the loss of state-owned farmland assets.This paper discussed the key problems in the process of grading and standard land price evaluation of state-owned agricultural land in Panjin City by the method of literature analysis and field investigation. It analyzed the characteristics of the unique state-owned farmland in Panjin City， such as rice field crab and reed field crab， and finally delimited the grade of state-owned agricultural land in Panjin City and evaluated the standard land price.

Key words State-owned farmland;Classification;Standard land price;Crab culture in rice field;Panjin City

盤錦的國有農墾經濟是盤錦的重要組成部分，盤錦市制定并發布國有農用地定級及基準地價，將是政府管理國有農用地地價的最重要基礎文件，也將在國有農用地價值顯化方面發揮很大的作用。基于此，筆者以盤錦市為研究區域，對盤錦市的國有農用地定級的因素進行了構建，對基準地價評估的關鍵技術進行分析，以期為國有農用地評估理論研究以及農墾改革、政府地價管理提供參考借鑒。

1 區域概況與研究技術路線

盤錦位于渤海遼東灣，遼河、大遼河、大凌河入海處，全市面積4 103 km2，評估范圍覆蓋全市（興隆臺區、雙臺子區、大洼區、盤山縣），最終成果應形成全市一張圖，成果可比。耕地面積1 578 km2，其中國有耕地1 262 km2，占全市耕地面積的80%;國有水田面積為1 074 km2，占全市耕地面積的68%，占國有耕地面積的85%;內陸灘涂（東郭葦場、羊圈子、新生、趙圈河、遼濱5個大型葦場）面積620 km2。

盤錦市國有農用地基準地價評估按照先定級后估價程序進行。以2017年度土地利用現狀圖、耕地質量等別成果及技術過程為基礎，通過實地調查和走訪政府農業、工商等部門收集農用地定級估價所需要的相關資料，以土地利用現狀圖中的國有耕地、內陸灘涂圖斑為定級單元，采用因素法定級，制定全市的農用地土地級別。農用地定級結論確定時對插花狀圖斑級別圖、以村為單位的級別圖、以線狀地物最終確定土地級別圖的優缺點進行分析，最終確定以線狀地物為土地級別圖。在農用地定級成果的基礎上，采用樣點地價平均法、指數模型法進行綜合分析，分盤錦市中心城區（雙臺子區、興隆臺區）、大洼區、盤山縣3地分別確定基準地價，并建立盤錦市全市基準地價修正體系。

2 農用地定級

農用地定級采用因素法[1-2]，因素法通過對構成土地質量的自然屬性、社會經濟狀況和區位條件的綜合分析，確定因素因子體系及影響權重（表1），計算單元因素總分值，以此為依據客觀評定農用地級別的方法。因素法農用地定級包括定級單元劃分、定級因素和定級因子選擇、定級因素因子量化、定級單元分值計算、土地級別初步劃分等程序和步驟[3]，初步得出土地級別圖。

土地級別圖特點包括：①盤錦市農用地級別按照市區、郊區、偏遠地區呈明顯的下降趨勢;②同一村莊（農場）內會依圖斑出現多個土地級別;③沿主干路周邊土地級別較高;④盤錦西部、東北部、南部土地級別整體偏低。經過仔細分析此類級別圖可能存在的問題發現，特點①、④屬于比較客觀，符合盤錦的實際特點，特點③可以接受，但特點②在以后的級別使用過程中可能存在級別不好確定，臨宗地分屬不同農戶容易存在攀比，仔細查看同一村莊內不同級別圖斑的定級單元因子分值和總分值發現，地塊大小的差距造成級別的差異，但其整體自然質量并沒有明顯差別，盤錦市獨有的稻田養蟹模式，使得老百姓更樂于地塊偏大的耕地進行耕種，但盤錦此次國有農用地改革的重點在于解決耕地破碎化的問題，以方便農場改革，在《遼寧省國有農用地技術要點》中專門提出應遵循穩定性原則，應解決特點②存在的問題，因此提出了按照同一村落內級別最多或者面積最大的級別確定本村在盤錦市的國有農用地級別，得到以村為單位的國有農用地級別圖。

以村為單位的級別圖的特點整體按照莊行政單元為單位進行劃分，解決了以圖斑為級別圖容易引起同一村莊內不同級別村民之間攀比的矛盾，但在某些村莊跨鐵路、大型的主干道時，土地的耕作方便度發生了明顯的變化，鐵路同一側又會出現被切割的村莊級別高于其他村莊的情況，同樣引起攀比情況。

另外，盤錦地區的水田產量存在東高西低，流轉租金呈現中心高偏遠低的情況，通過地理信息系統中克呂格插值法對盤錦市調查到的產量及租金水平進行分析，得出盤錦市水田產量、租金等值圖。最終提出以村莊為基礎、大型主干路、河流、鐵路等線狀地物進行疊加，以產量、租金進行驗證的最終土地級別圖的方案（圖1），并確定國有農用地土地級別。

盤錦通過內陸灘涂定級指標體系的構建并對各因子進行賦值，結合各葦場產量的情況對其進行驗證，最終確定盤錦市內陸灘涂為一個級別。

3 盤錦市國有農用地基準地價評估

盤錦市國有農用地基準地價評估工作是在農用地定級工作的基礎上，結合盤錦市區耕地質量的特點，開展外業樣點調查，運用科學方法，測算各級別、各類型國有農用地基準地價。盤錦在樣點調查時特別關注水田的調查，盤錦水田種植盤錦大米、副產品螃蟹是中國國家地理標志產品[2]，盤錦大米具有外觀品質好、加工品質好、理化性質好、食味品質好、衛生品質好五大特點;盤錦河蟹個體較大，經濟價值較高，其肉味鮮美，營養豐富，為水產中的上品，其營養價值均高于一般水產品。

3.1 估價方法的選擇

研究范圍內耕地有適當的轉包、流包等流轉案例，投入與產出相對比較明確，有適當未利用地、低產田的開發整理案例[4]，因此在研究定級基礎上，結合當地情況，選擇樣點地價平均法與指數模型法同時確定國有農用地基準地價。

3.2 地價樣點的確定

在盤錦市全域調查，案例樣點可以達到均勻分布。樣點用途覆蓋水田、水澆地、旱田、內陸灘涂;區域覆蓋全市3區1縣;樣點地價表現形式包含流轉樣點、投入產出計算樣點、低產田樣點、未利用地進行開發整理復墾的樣點，樣點均勻分布[5-6]。

3.3 地價樣點的評估

盤錦國有農用地基準地價評估的難點在于水田和內陸灘涂。

3.3.1 水田。主要農產品包括水稻、河蟹[7]。水稻產量在8 250～12 000 kg/hm2，歷年市場價格2.4～3.2 元/kg，水稻產值21 000～36 000元/hm2，河蟹（大蟹）產值10 500～36 000元/hm2，河蟹（小蟹）產值13 200～31 500元/hm2，稻田養蟹合計產出為33 000～70 500元/hm2。投入費用主要包括種子、肥料、農藥、水電費、機械作業、勞動力，平均水稻成本9 000～18 000元/hm2，河蟹投入費用主要為蟹苗、餌料、圍擋，平均河蟹成本5 700～12 000元/hm2，凈收益在18 000～40 500元/hm2。經過對轉包、出租樣點的統計，水田租金為12 000～21 000元/hm2，平均值約為15 840元/hm2。從區域分布上來看，水稻產量較高的區域主要集中在大洼區東南部、盤山縣東部，呈明顯的東高西低趨勢。不同地區的租金水平有所差異，中心城區租金價格較高，全市東部高于西部。養蟹的收益整體高于不養蟹的水田收益，而養蟹的投入也相對較大，因此盤錦水田地價評估時，對經營業主考慮了適當的利潤，最終分中心城區、大洼區、盤山縣3地的盤錦市國有水田基準地價。

3.3.2 內陸灘涂。

內陸灘涂在盤錦及遼寧省都有重要的生態屏障作用，因此對內陸灘涂的價值測算僅限于適當的經濟價值方面，其主要產品為蘆葦和盤錦獨有的葦田中華絨螯蟹[8-9]。葦田產出以蘆葦的產出為主，收益1 600～4 000元/hm2，葦田副產品蟹的收益在3 000～3 700元/hm2，葦田的整體收益在4 600～7 500元/hm2。蘆葦收割成本2 200～2 700元/hm2，灌水費800～1 000元/hm2，養蟹成本1 000～1 500元/hm2。收益扣除成本并考慮葦田的適當利潤得到盤錦葦田的凈收益總體平均在600～1 000元/hm2，采用收益還原法即可測出樣點價格，通過樣點的平均價格即可作為盤錦內陸灘涂的基準地價為1.87萬元/hm2。

4 結論與討論

目前國有農墾改革逐漸深入，國有農用地所占用的土地的價值應得到顯化[10]，因此加強此部分基準地價的研究，對政府土地利用地價管理顯得尤其重要。在盤錦地區，國有水田的面積大、主體經營模式為國有農場制，未來必將成為改革的重點方向，加強盤錦地區國有農用地尤其是國有水田基準地價的研究顯得非常重要。

該研究對盤錦市國有農用地定級的體系構建、定級的方法進行了分析，對定級結論的特點及可能存在的問題進行了深入分析，最終仍然采用類似城鎮建設用地定級的思路，通過重要線狀地物確定盤錦的國有農用地土地級別。另外，盤錦的土地級別面積以二級為主，耕地肥沃，應重視保護好，并充分挖掘出其內在的價值。在基準地價評估方面，樣點調查分用途、區域、表現形式3方面進行了調查，考慮了副產品蟹對水田、內陸灘涂基準地價的影響。在目前新形勢下的土地制度改革引導下，通過對盤錦市國有農用地進行定級并進行基準地價測算，定能有效指導國有農用地改革，充分發揮其土地資源有效利用與改善的積極作用。

參考文獻

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