中國自建自營式長租公寓財務問題探討

上海新黃浦實業集團股份有限公司

引言

黨的十九大報告提出加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度以來，“租購并舉”“房住不炒”成為近年來中國樓市的主旋律。由于目前國內一線、新一線城市房價居高不下，而流動人口數量隨著城市化的進展不斷攀升，且購買力有限，中國住房租賃市場潛力巨大。隨著現代青年人對房產觀念的轉化和對生活品質的追求，屋內設施完備、裝修風格簡約、社區配套齊全的長租公寓，勢必成為住房租賃市場的偏好，穩定持續的客源亦成為推動長租公寓行業發展的有效動力。因此，發展長租公寓不但對租購并舉的住房制度建設有重要意義，而且對于推動人才安居和城市穩定發展具有更深遠的社會意義。

一、中國長租公寓行業現狀

就目前國內長租公寓行業現狀來看，各長租公寓品牌的生存狀況并不樂觀，管理混亂、運營成本高、資金鏈緊張、盈利困難成為長租公寓市場目前尤為突出的問題。2020年的新冠肺炎疫情，惡化了長租公寓的空置率以及資金壓力。近期，多地長租公寓出現“暴雷”現象，市場頭部企業蛋殼公寓亦深陷“跑路”“倒閉”等負面消息，引起社會廣泛關注。上海、成都、廣州等地發布了《住房租賃風險提示》，提示租戶謹慎選擇租賃房源，并警惕付款周期過長等風險。而造成目前這種局面的主要原因是：目前國內長租公寓大都采用本質為“二房東”的商業運營模式，即長租公寓運營方從房東處承租住房，經裝修后轉租給租戶。為吸引客源、擴大規模并快速吸納大量資金，長租房運營方往往采取“高收低租”“長收短付”的模式。因此難以盈利且不可持續，一旦運營方卷款跑路，房東和租戶都將會面臨非常高的風險并且維權困難。

二、新型自建自營模式長租公寓的意義及挑戰

鑒于長租公寓目前這種“收后轉租”運營模式的各項弊端，另一種“自建自營”式長租公寓正在興起。房產開發商從拿地、建造開發到后期租賃運營均自行完成，在這種方式下，長租公寓出租方擁有資產的所有權和經營權，能夠保證長期可靠的房源，可增強租戶穩定安居的信心，有利于市場的健康積極發展。此外，重資產運營的長租公寓一般比較集中，租賃管理、租后服務的標準化程度較高，可進行品牌化管理，并實現規模經濟效益。隨著國家加大R4租賃住房用地的供應，以及大型房地產開發商如萬科、碧桂園、華僑城，以及國資企業如我司的加入，自建自營式長租公寓將成為長租市場的主要增長點，推動租賃市場進一步規范化、專業化和可持續發展化。

然而，重資產、重運營的長租公寓，前期土地、建造及后期運營的成本均較高，盈利及資金問題成為其發展的最大挑戰。投資規模大、資金回籠慢、投資回收期長的特點也使許多企業對這種模式的長租公寓望而卻步，造成行業進入壁壘。

三、自建自營式長租公寓投資測算

以我公司下屬全資子公司為例，目前正在建造開發一項上海閔行區長租公寓，建成后采取自營模式。項目預計共建造2800套全裝修租賃住房，總投資22.4億，其中外部借款金額約10億元，其余為自有資金投入。綜合目前項目的基礎數據、未來公司的運營規劃、外部專業機構的市場調研，以及合理的專業判斷，搭建盈利測算模型以及測算出的項目投資關鍵指標如表1：

表1 自建自營式長租公寓盈利能力與投資回報測算 金額單位：萬元

從投資測算關鍵指標來看，該長租房項目凈現值為正且內含報酬率超過貸款利率，從可行性分析角度，項目整體投資可行。然而，從投資回收期的角度考慮，項目靜態回收期達26.3年，考慮時間價值后的動態回收期超過40年，對于自有資金投入量達12.4億的企業來說，投資回收期過長、現金回籠過慢、資金使用效率過低。

四、自建自營式長租公寓主要財務問題分析

（一）租金收入問題

通過對投資測算模型關鍵變量進行敏感性分析發現，租金收入是影響項目投資指標最重要的因素。項目租金總收入增長10%，凈現值可增加27%，內含報酬率提高0.5個百分點，靜態回收期縮短2年，動態回收期縮短4年。由此可見，提高租金收入是項目整體盈利狀況改善的關鍵因素。然而，根據需求曲線，租賃住房租金與出租率成反向變動，如何平衡長租公寓租金與租賃需求，達到租賃收入最大化，是企業需要解決的難題。此外，由于長租公寓全裝修、配備齊的特點，使得其建造、運營成本都較高，如若將長租房租金定于周邊租賃住房平均水平，其租賃收入難以使項目達到理想的盈利水平。但過多提高租金追求利潤，則與國家發展長租公寓市場的初衷相背離，什么樣的租金定位能實現企業盈利與普惠大眾之間的平衡，也是長租公寓行業急需解決的問題。

（二）項目投資總成本問題

與租金收入相似，項目總成本也是影響投資測算指標的重要敏感性因素。自建自營式長租公寓投入高、資金占用量大、融資渠道單一，對進入該市場的企業要求較高。而項目總成本體量大，直接造成運營期房產攤銷成本高，限制了長租房的盈利空間，難以吸引優質企業大規模參與到該領域，不利于行業的發展。

（三）稅收政策問題

1.房產稅問題

目前，國內企業租賃房產稅以出租房產的租金收入為計稅依據，按租金收入的12%計征，對個人按市場價格出租的、用于居住的房產，可暫減按4%的稅率征收房產稅。此外，根據財政部發布的《關于公共租賃住房稅收優惠政策的公告》，為支持公租房建設和運營，對公租房經營管理單位免征土地使用稅、印花稅、房產稅、增值稅等。然而，就長租公寓來說，既不屬于專門面向中低收入群體出租的保障性住房，也不屬于個人用于出租的住房，難以享受國家針對租賃住房的稅收優惠政策紅利。據前面我公司的項目測算數據可以看出，按租金收入的12%計繳房產稅，對長租公寓企業是一筆沉重的稅收負擔，直接影響企業的盈利能力。

2.增值稅問題

2016年全面營改增后，國家稅務總局規定2016年5月1日后取得的不動產對外出租，適用一般計稅方法。經過幾次下調稅率后，目前一般納稅人不動產租賃增值稅按租金收入9%計算銷項稅額，抵減進項稅后計算應納稅額。對于自建自營式長租公寓來說，企業在建造期間，可取得大量成本相關的進項稅發票用以運營期抵扣，但在進入運營服務期后難以取得足量進項稅。由于長租公寓運營期間長，建造期留底的進項稅抵減完畢后，在進項稅不足的情況下，實際將以9%左右的增值稅率運營較長的時間，進一步加重了企業的納稅壓力。

（四）資金占用量及融資問題

自建自營式長租公寓前期投入資金量巨大，公司需要有強大的資金支持，對資本運作要求較高。以我公司項目為例，前期沉淀自有資金高達12.6億元，且資金回籠期極長。我國長租公寓雖存在巨大的市場需求及發展潛力，但目前仍處于初步階段，融資渠道較為單一，基本為債務融資方式，且融資成本較高。債務性融資有還本付息要求，給經營期長租公寓的利潤空間和資金水平造成極大壓力。高資金投入和融資成本高增加了企業投資長租公寓的風險，制約著行業的發展。

五、自建自營式長租公寓財務問題解決建議

（一）多渠道、創新式提高出租率

對于旨在吸引年輕白領客戶群體為主的長租公寓，做好科學合理的市場細分定位是保障優質客源穩定增長的關鍵，其廣告營銷手段應突出與周邊普通租賃住房差異，吸引更多的目標客戶，從而提升出租率。鑒于自建自營式長租公寓的特點，企業可首先從拿地開始，選擇靠近工業園區、新興科技園區、高校等人才集中的地段。其次，除了通過傳統的租房中介，新型長租公寓可充分利用互聯網科技，選取口碑好、信譽度高的租房平臺和移動端APP，發掘網上招租潛能。再次，除了吸引個人客戶外，亦可尋求企業、事業單位等團體客戶，提供員工優惠價格，提高入住率。最后，長租公寓應不斷提高自身市場競爭力，保障房屋、設備、服務的質量，塑造高品質租賃社區特色，不斷提高客戶滿意度以維持租賃客源的長期穩定。

（二）控制房屋建造、租賃運營成本

自建自營式長租公寓在其建造期和經營期均需實施科學、嚴格的成本控制。在建造期內，項目成本控制可比照帶裝修的住房開發項目，充分利用房產企業開發經驗，在工程設計和實施時增強施工管理、做好造價控制，并從用量標準和價格標準兩部分關注裝修成本的控制。充分發揮集中式長租公寓規模化建造、經營的優勢，在保障質量的基礎上，尋求以低價格統一、批量采購材料及設備。在租賃運營期內，實施信息化、精細化運營管理，精簡人員配置；通過提升長租公寓品牌形象以贏得租戶的青睞，運用互聯網等成本較低的營銷手段，減少銷售費用的支出。

（三）爭取稅收優惠政策

有關長租公寓享受稅收優惠的說法近年來被媒體關注，不過時至今日并沒有實質進展。長租公寓企業可積極借助國家鼓勵發展租賃住房行業的東風、呼吁稅收優惠政策細則的出臺。參照公租房的政策，稅收優惠減免有利于企業降低成本、增加盈利空間，從而吸引更多優質資本參與到長租房建設、運營中來，促進長租公寓市場持續健康發展。

（四）拓寬融資渠道、發展公募REITs

長租公寓投入大、周轉慢的發展痛點制約著行業的發展，急需解決資金閉環的問題，推廣一款公募REITs類金融工具作為融資渠道是目前業內的共識。長租公寓在歐美等發達國家發展較為成熟，美國公寓住宅類REITs已經成為第二大基礎資產類型，而在我國才剛剛起步。公募REITs，即房地產投資信托基金，作為一種權益類戰略資本工具，既可為長租房企業提供權益性資金而滿足融資訴求，又可為中小投資者參與大規模不動產的投資提供途徑。此外，公募REITs一般通過專業管理機構進行物業的日常經營管理，接受托管人監督，可降低風險、提高經營效率，有利于長租公寓實現規模化、專業化發展。

結語

長租公寓是目前住房租賃市場的熱點，也是政府鼓勵發展的全新房地產領域。房產開發企業及時把握市場機遇，積極發展自建自營式長租公寓，既有利于增加自身盈利增長點、實現業務轉型，又有利于推動市場進一步規范化集約化發展。然而，作為新興行業的新型模式，自建自營式長租公寓財務上存在不少問題。本文從實例出發，分析主要問題成因，并討論了提高住房出租率、控制總成本、尋求稅收優惠和發展公募REITs金融工具等方案，為促進自建自營式長租公寓的健康發展提供了建議。